El precio de las habitaciones en alquiler se dispara hasta los 645 euros de media tras subir un 30% en diez años

“Alquilar una habitación es una de las pocas alternativas que nos quedan a los jóvenes que nos trasladamos a una ciudad donde no conocemos a nadie y que no podemos alquilar un piso completo porque nuestro salario no nos lo permite. Eso sí, el precio que tenemos que pagar por una habitación es alto, en mi caso, 380 euros sin incluir gastos”, explica Amanda Osuna, una periodista sevillana de 24 años que acaba de alquilar una habitación en Madrid.

El problema de Amanda lo comparten miles de jóvenes que han visto cómo en los últimos años el precio de las habitaciones en renta se ha disparado y bate récords mes a mes. En la última década han subido un 30,5%, pasando de los 317 euros que se pagaban en 2013, a los 414 euros que alcanzaron de media a cierre de 2023.

Estas cifras se quedan cortas si se comparan con lo que cuestan las habitaciones en las grandes capitales como Barcelona, donde de media alcanzan los 645 euros mensuales; Madrid, con un coste medio de 534 euros, y Donostia-San Sebastián, la tercera ciudad más cara del ranking, con 517 euros al mes.

El encarecimiento de esta modalidad de alquiler obligó a los inquilinos a dedicar en 2023 un 21% de su sueldo bruto a pagarlo, tras subir ese año las rentas de habitaciones un 5,9% respecto al año anterior. Esta escalada del coste puede hacer que “pronto, alquilar una habitación en una vivienda compartida dejará de ser una opción viable para los ciudadanos”, indica María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa.

Obligados a alquilar

Entre los catalizadores que han contribuido a este incremento de las rentas, destaca la escasa oferta: “Si comparamos lo que hay ahora respecto a lo que podíamos tener hace dos años, la reducción puede llegar en determinados mercados hasta un 50%”, afirma Ferran Font, director de estudios de pisos.com.

A la falta de stock se suma el aumento de la demanda producido por la subida generalizada de los precios de la vivienda, que han expulsado del mercado de compra a muchos ciudadanos que se ven obligados a vivir de alquiler. Otros detonantes son el estancamiento de los salarios y la pérdida de poder adquisitivo de una parte importante de la población.

Ante la imposibilidad de comprar una vivienda o alquilar un piso completo, se ha producido “un aumento importantísimo de la demanda de habitaciones en alquiler. Cabe destacar que ya no solo se trata de jóvenes que ven imposible su emancipación si no es en un piso compartido, sino también de personas que han sido expulsadas del mercado de la compra y, sobre todo, del alquiler tradicional”, explica Ferran Font.

Esquivar la ley para ganar más

Junto a la mayor demanda de habitaciones se ha producido un incremento de la oferta, ya que alquilar por dormitorios se ha convertido en una manera muy rentable de esquivar la Ley de Vivienda. Así, los anuncios de ‘Se alquilan habitaciones’ han proliferado en internet desde que en mayo del año pasado el Gobierno de Pedro Sánchez aprobó la nueva Ley de Vivienda. Sólo en el primer trimestre de este año la oferta aumentó un 40%, según datos de idealista.

Una de las causas que lleva a los arrendadores a trasvasar el alquiler de pisos completos al alquiler de habitaciones son los jugosos beneficios que les genera, pues ofrecen un 50% más de rentabilidad que arrendar la vivienda entera.

Según el informe La rentabilidad de la vivienda en España en 2023 elaborado por Fotocasa, la mayor diferencia entre ambas modalidades de alquiler se da en la comunidad de Navarra, donde una casa de 80 metros cuadrados con tres habitaciones alquilada completa da unos retornos del 6,5% frente casi el doble, un 12,2%, que obtendría ese propietario si la alquila por habitaciones.

“Estos datos indican que la rentabilidad de alquilar una vivienda por habitaciones es hasta casi un 50% superior a arrendar una vivienda entera”, señala María Matos. Esta sustancial diferencia hace, según la experta, que esta práctica vaya en aumento.

Otro de los motivos que inclina a los arrendadores a alquilar por cuartos es que con ello pueden saltarse las exigencias de la nueva Ley de Vivienda. “Los propietarios están tratando de esquivar la normativa optando por otros modelos de arrendamiento que no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por el Código Civil (CC)”, entre ellos, el de habitaciones, indica Juan José Martín, abogado del despacho Marín & Mateo Abogados.

Este cambio permite a los caseros más flexibilidad en cuanto a aspectos clave como la renta mensual, la fianza y la duración del contrato. Respecto a este último punto, “las prórrogas obligatorias del alquiler residencial traen de cabeza a muchos propietarios y son un obstáculo del que muchos quieren huir”, señala Martín. Obstáculos que no existen en el arrendamiento de habitaciones debido a que la duración del contrato se pacta entre el propietario y el inquilino, ya que en el Código Civil que regula este arrendamiento no se define ningún plazo.

Tampoco dice nada respecto a la fianza. “Este depósito, que en la LAU equivale a una mensualidad y es obligatorio, no existe en el Código Civil”, asegura Juan José Martín. El experto matiza que “en el contrato de alquiler de habitaciones se suele hacer referencia a la fianza, aunque no es necesario ingresarla en ningún organismo oficial”.

¿A los caseros se les acaba el chollo?

Para tratar de frenar el traspaso de alquiler tradicional al de habitaciones, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha decido obligar a estos arrendadores a inscribir sus inmuebles en el nuevo registro estatal de pisos turísticos y de alquileres temporales que está diseñando su Ministerio.

“Es necesario establecer todos los mecanismo necesarios para no burlar la Ley de Arrendamientos Urbanos y salvaguardar los arrendamientos de temporada para lo que son”, argumenta Rodríguez. A su juicio, “se trata de aportar transparencia, de generar seguridad en la ciudadanía, en los consumidores, a la hora de ir a un contrato de alquiler, para que no les tomen el pelo, para que no nos estén haciendo fraude, para que no se produzcan los abusos que se están produciendo”.