Villaverde gana al Barrio de Salamanca: los que compren piso en Madrid para alquilar deben huir de la calle Goya y elegir Usera

Comprar un piso para alquilar es una operación muy rentable si se tiene en cuenta que en el primer trimestre de este año los retornos que dio la inversión en vivienda fueron del 6,6% de media. Pueden subir el doble si la operación se realiza en el barrio más rentable del país, el de Torreblanca situado en Sevilla, que ofrece un 12,6%, mientras que el menos rentable es el del centro histórico de Málaga, que da de media un 1,6%.

Estos datos pueden extrapolarse a Madrid capital, donde las diferencias se disparan dependiendo del barrio elegido para comprar un piso y ponerlo en renta. Así, según datos del estudio La rentabilidad de la vivienda en España en 2024, elaborado por Fotocasa, el mejor barrio de la capital para invertir en vivienda está en el distrito de Usera. Se trata de Orcasur–12 de octubre, con un retorno de la inversión que llega al 7,9%. Muy por delante del barrio de Salamanca, donde los pisos situados en la calle Goya ofrecen una rentabilidad del 1,8%, la más baja de la capital.

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Dentro de la capital, otros de los mejores barrios para comprar con el objetivo de alquilar son Los Rosales, situado en el distrito de Villaverde, con retornos del 7,6%, y Tres Olivos–Valverde, ubicado en el distrito de Fuencarral–El Pardo, con un 5,9%.

Mientras que los pisos menos rentables están situados en el Barrio de Salamanca. Las zonas de Goya y Recoletos son las que menos retornos ofrecen, un 1,8%, junto a los Jerónimos en el distrito de Retiro, que comprar para alquilar ofrece un beneficio 1,9%.

Esta diferencia se explica porque los barrios de mayor rentabilidad se ubican en las zonas de las ciudades con el metro cuadrado de compra de vivienda más asequible. Ello hace que el alquiler que ahora está en máximos históricos eleve el beneficio obtenido.

Más allá de las diferencias entre barrios, “la rentabilidad se mantiene en niveles muy positivos y estables a pesar de que el gran encarecimiento del precio de compraventa”, reconoce María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

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En su opinión, el inmobiliario sigue siendo considerado como el activo “más seguro y con mayor rendimiento, manteniendo así su atractivo como principal opción de inversión para los ahorradores durante periodos de incertidumbre económica”, indica Matos. De hecho, se ha duplicado el porcentaje de inversores individuales que han optado por la vivienda como un refugio de valor.

Sevilla vs. Málaga

Fuera de la capital, en el primer trimestre de 2024 la máxima rentabilidad de la vivienda se detectó en el barrio sevillano de Torreblanca, con un 12,6%, frente al 8,3% del mismo periodo de 2023. Le siguen muy de cerca los barrios de Pajarillos Bajos, ubicado en Valladolid, con retornos del 9,1%, y el granadino de Cartuja, con un 8,9%.

Así, según el informe de Fotocasa, el 85% de los barrios analizados tuvieron una rentabilidad inferior al 5% y son las ciudades más grandes las que presentan las rentabilidades más bajas por barrios. Los diez barrios con la rentabilidad más baja pertenecen a las ciudades de Madrid, con siete; Valencia, con dos, y Málaga, con uno.

Barcelona, entre el 2,6% y el 7,6

En cuanto a Barcelona capital, todos los barrios con una rentabilidad por encima del 5% son los más económicos de la ciudad para comprar piso: Sant Martí de Provençals (Sant Martí) con retornos del 7,6%; La Teixonera (Horta–Guinardó), con un 6,5%, y Sant Andreu de Palomar (Sant Andreu), con el 5%.

En el lado contrario se posicionan los barrios con el metro cuadrado de vivienda más caros, lo que los hace los menos interesantes para invertir, son: Vallcarca i els Penitents (Gràcia) con una rentabilidad del 2,6%, Sagrada Família (Eixample), con un 2,7%, y Dreta de l’Eixample (Eixample) con el 2,7% de retornos.