La irrupción de los fondos de inversión inmobiliaria franceses no son una novedad en España. Ya tenían actividad antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 a través de diferentes entidades financieras. Sin embargo, esta dinámica se vino abajo por la coyuntura económica, pero, con el paso del tiempo, hemos visto como las posiciones de inversores galos en nuestro país han crecido notablemente en los últimos años gracias, principalmente, a las atractivas rentabilidades que están obteniendo para sus accionistas.
Los inversores interesados suelen ser Sociedades Civiles de Inversión Inmobiliaria, aunque los responsables últimos pueden ser tanto patrimoniales como fondos y, de los más activos, compañías aseguradoras. Estos vehículos inversores han focalizado sus operaciones en ámbitos diversos como oficinas, residencias para personas mayores o retail pero, en los últimos años, también se han cerrado diversas operaciones en el mercado de activos hoteleros.
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Según datos de Cushman & Wakefield, desde el último trimestre de 2018, los inversores franceses han destinado un mínimo de 350 millones de euros a transacciones en España, aunque la cifra es notablemente superior ya que en algunas operaciones no se han hecho públicos los importes. Entre las operaciones más significativas destaca la compra del centro comercial Finestrelles por el fondo francés Frey por 127 millones de euros en 2022. O, más reciente, la venta de las oficinas de Kantar en Sant Cugat del Vallès a la gestora de activos Advenis Real Estate.
Nuestro país ofrece a estos vehículos de inversión un contexto favorable. Por ejemplo, en el caso de los activos hoteleros, los operadores garantizan la solvencia -a través de alquileres con aval bancario-, lo que transmite seguridad a los inversores con un entorno de negocio muy positivo, ya que los ingresos se han disparado desde el final de la pandemia.
Por otro lado, en determinadas circunstancias, las condiciones fiscales también pueden ser mejores en España que en el país vecino. Otro elemento interesante para el inversor es que la negociación en los activos hoteleros suele ser con un único gestor lo que agiliza los trámites y permite simplificar procesos que en otro tipo de asset class de inversión son más complejas.
En el mercado, la agilidad de estos fondos de inversión con disponibilidad de capital y, en muchos casos, ligados a entidades financieras y aseguradoras, les permite acometer operaciones medianas sin necesidad de apalancamiento. Este factor mejora su competitividad especialmente en aquellas operaciones que se mueven en la horquilla de entre 10 y 40 millones de euros.
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Esta horquilla es la que también representa la gran mayoría de activos hoteleros españoles, un mercado tradicionalmente muy atomizado y todavía con un gran peso de las empresas familiares, propietarios de entre uno y tres establecimientos. La posibilidad de poder elegir destinos atractivos, tanto urbanos como vacacionales, confiere un valor extra a los hoteles españoles.
Operaciones significativas
Una de las transacciones más destacadas del último año ha sido la compra en Barcelona por parte del grupo asegurador francés AXA del hotel Sofía, junto a Blasson Property Investments, por un montante de 180 millones de euros según diversas fuentes. Pero no es la única, Perial Asset Management confirmó en marzo la compra, por 63 millones de euros, del hotel Dolce Sitges Barcelona a Angelo Gordon, el cual se une a los 9 hoteles de B&B en España que ya compró en 2022.
Otros dos fondos franceses, Covivio (ligada al crecimiento de B&B) y Corum, son de los más activos del mercado español con presencia desde hace años y con voluntad de seguir operando. Estos fondos de inversión buscan rentabilidades altas en contratos largos, no menos de 20 años, diversificando tanto en destinos como en tipos de establecimientos.
Esta voluntad por disponer de carteras con hoteles de diferentes registros les permite también ser ágiles en el momento de la salida de los proyectos. El momento actual del mercado es proclive a operaciones que se adaptan a las características de estos fondos, ya que les beneficia el hecho de que casi no hay grandes portafolios a la venta y el grueso de las operaciones son de establecimientos únicos.
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