Alquilar ya no es una etapa: cada vez más hogares de entre 30 y 49 años no logran comprar su vivienda

La posibilidad de comprar una vivienda se aleja para cada vez más hogares y el alquiler dejó de ser una etapa transitoria, asociada principalmente a los primeros años de independencia. En la última década, aumentó la proporción de personas de entre 30 y 49 años que alquilan, mientras que la cantidad de hogares propietarios perdió participación. La brecha entre los salarios y el valor de los inmuebles, las dificultades para ahorrar y el escaso alcance del crédito hipotecario explican parte de este cambio.

Entre 2016 y 2026, según un informe del IERAL, la proporción de hogares propietarios en los principales aglomerados urbanos del país cayó del 71% al 68%, mientras que la de inquilinos pasó del 18% al 21%. En términos absolutos, esto representa casi 600.000 hogares que se incorporaron al mercado de alquiler durante el período.

El fenómeno no se limita a los sectores de menores ingresos. Los mayores incrementos en la proporción de inquilinos se registraron entre los estratos medios y altos, mientras que en los deciles de menores ingresos el indicador permaneció prácticamente sin cambios. La tendencia refleja que tener ingresos relativamente elevados ya no garantiza la posibilidad de avanzar hacia la compra de una propiedad.

Uno de los principales factores detrás de esta situación es la distancia entre los ingresos laborales y el precio de las viviendas. Los inmuebles se comercializan habitualmente en dólares, mientras que los salarios se cobran mayoritariamente en pesos. Esta diferencia, sumada a la pérdida de poder adquisitivo y a las sucesivas devaluaciones, dificulta la acumulación del ahorro necesario para ingresar al mercado inmobiliario.

A esto se agrega la limitada disponibilidad de crédito hipotecario y las dificultades para cumplir con los requisitos de acceso. El informe advierte que “tener capacidad para pagar una cuota no equivale, necesariamente, a reunir las condiciones para obtener un préstamo”. La informalidad laboral constituye otra barrera, incluso para quienes cuentan con ingresos suficientes para afrontar un financiamiento.

Las dificultades tampoco desaparecen entre los trabajadores registrados. Entre los asalariados privados formales que son jefes de hogar, uno de cada tres alquila. Si se contempla también a quienes todavía viven con sus padres, menos de la mitad reside en una vivienda propia dentro de un hogar independiente. De esta manera, la estabilidad laboral tampoco alcanza, por sí sola, para asegurar el acceso a la propiedad.

El ahorro previo, otro obstáculo para comprar una vivienda

La falta de financiamiento de largo plazo obliga a quienes buscan comprar a reunir una parte considerable del valor del inmueble antes de acceder a un préstamo. Incluso cuando existe crédito hipotecario, las entidades suelen exigir un anticipo equivalente a entre el 25% y el 30% del precio de la propiedad.

Ese capital inicial representa una barrera importante para los hogares que dependen exclusivamente de sus ingresos laborales. El tiempo necesario para reunirlo varía según el lugar de residencia: en Mendoza y Neuquén ronda los cinco años, en Córdoba y Santa Fe supera los seis y en Misiones llega a 9,6 años.

La diferencia entre ciudades muestra que el esfuerzo para alcanzar el ahorro inicial puede ser casi el doble según el aglomerado urbano. En consecuencia, aun cuando una familia tenga capacidad para afrontar las cuotas mensuales de un crédito, la imposibilidad de reunir el anticipo puede postergar indefinidamente la operación.

El problema también se manifiesta en la composición etaria de los hogares que alquilan. Las personas de entre 30 y 49 años ganaron participación dentro de este universo: pasaron de representar el 49% de los hogares inquilinos en 2016 al 57% en 2026. Además, explican cerca del 77% del incremento total registrado durante esos diez años.

Al observar la evolución por franjas de edad, el cambio resulta todavía más evidente. Entre los hogares encabezados por personas de 40 a 49 años, la proporción de inquilinos subió del 17,5% al 23,9%. En el grupo de 30 a 39 años, en tanto, avanzó del 31,8% al 35,7%.

En contrapartida, los menores de 30 años redujeron su participación dentro del total de hogares inquilinos: pasaron del 25% al 19%. Los datos muestran que el alquiler ya no está concentrado principalmente en los jóvenes que comienzan su vida independiente, sino que se extiende hacia edades en las que tradicionalmente se esperaba una mayor consolidación patrimonial.

La postergación de la compra tiene consecuencias sobre las posibilidades de construir un patrimonio propio. En este escenario, el acceso a una vivienda depende cada vez más de los recursos familiares, las herencias o la asistencia económica de los padres, en lugar de estar determinado por los ingresos que genera el trabajo. Como advierte el IERAL, los recursos acumulados por generaciones anteriores adquieren un peso creciente frente a la capacidad de ahorro de los hogares actuales.

El desafío de reconstruir el crédito hipotecario

Para revertir esta tendencia, el informe plantea la necesidad de recuperar el financiamiento hipotecario de largo plazo. Los préstamos a 20 o 30 años requieren fuentes de ahorro que permitan sostener ese horizonte, una condición difícil de alcanzar en un sistema bancario cuyos depósitos son predominantemente de corto plazo.

A esa limitación se suma el escaso desarrollo del mercado de seguros y la eliminación del régimen de capitalización previsional, que redujeron las fuentes potenciales de financiamiento a largo plazo.

En ese contexto, el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) aparece como una alternativa para ampliar los recursos disponibles. A septiembre de 2026, sus inversiones equivalían al 12,1% del Producto Bruto Interno (PBI), aunque 9,6 puntos correspondían a títulos públicos nacionales.

El IERAL considera que la iniciativa de destinar recursos del fondo a depósitos bancarios condicionados al otorgamiento de créditos hipotecarios representa un avance que debería sostenerse y profundizarse, siempre que se preserve la seguridad y la rentabilidad de los activos previsionales.

La advertencia de fondo es que, sin instrumentos capaces de canalizar ahorro hacia préstamos de largo plazo, el financiamiento para comprar una vivienda continuará siendo limitado. Así, la posibilidad de dejar de alquilar y acceder a una propiedad dependerá cada vez menos de los ingresos del trabajo y más de contar con un patrimonio familiar previo.