Créditos hipotecarios: cuáles son las ofertas vigentes de los bancos y cómo se comparan con la nueva iniciativa del Gobierno

El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció licitaciones por hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para financiar a largo plazo a los bancos y que se impulse el crédito hipotecario con la condición de que la tasa no supere UVA + 7,5%. Y si bien puso como ejemplo el caso de una propiedad de USD 106.700 en donde la cuota inicial rondaría los $866.000, con las tasas que se manejan los bancos hoy, el monto de arranque sería otro, además de que se debe tener en cuenta la inflación.

El esquema presentado por Economía consiste en un programa de licitación de plazos fijos ajustados por UVA más un spread, destinados a generar fondos prestables para ampliar la capacidad de los bancos en el otorgamiento de créditos hipotecarios. El monto total anunciado asciende a $2 billones, que se adjudicarán por tramos de $200.000 millones a partir de la semana que viene. Y los bancos tendrán dos opciones para ofertar: uno a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,5%, y otro a cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,5%.

En cuanto a los créditos hipotecarios que se otorgarán con estos fondos, Economía fijó una tasa máxima permitida de UVA + 7,5%, con un plazo mínimo de 15 años y un tope individual de 150.000 UVA (aproximadamente USD 80.000 a valores actuales). El objetivo oficial consiste en reactivar la oferta de préstamos de largo plazo para la vivienda, que casi desapareció en los últimos años.

La cartera que dirige Caputo incluyó un ejemplo concreto para mostrar cómo impactarían los nuevos créditos. Según ese cálculo, una familia que toma un préstamo equivalente a USD 80.000 (el 75% del valor de una propiedad de USD 106.667) enfrentaría una cuota inicial de $865.098. El monto financiado, en ese caso, asciende a $120.920.000, con un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%. Para acceder, el ingreso neto mensual requerido debe ser de $3.460.391, ya que la cuota no puede superar el 25% del ingreso familiar. Así, una pareja con ingresos de bolsillo de $1,7 millones cada uno podría calificar para este crédito.

En la presentación oficial, Luis Caputo sostuvo: “El monto equivalente máximo es de 150.000 UVAs, es de aproximadamente USD 200.000, pero cuando miramos el monto promedio que vienen siendo los créditos hipotecarios, vemos que es menor que eso, en torno a los $114 millones, el equivalente a USD 80.000, es decir que este monto que estaríamos licitando de $2 billones daría soluciones a aproximadamente 17.000/18.000 familias. Creemos que va a ser un impulso muy importante para el desarrollo de este mercado y la economía en general”.

Las tasas de mercado

Sin embargo, el panorama real del mercado hipotecario muestra diferencias notables respecto del ejemplo oficial, ya que las tasas varían según el banco. Un relevamiento realizado por el economista Andrés Salinas permite comparar cómo evolucionan las cuotas de un crédito de USD 106.700 financiando el 75% a 25 años, bajo distintas tasas y escenarios de inflación. El caso más extremo corresponde a la línea del Santander, que hoy ofrece una tasa de UVA + 15 por ciento. Bajo la proyección de inflación REM de julio de 2026, la cuota inicial asciende a $1.571.412. Si la inflación mensual se mantiene en 2,5%, la cuota para julio de 2027 trepa a 2.006.468 pesos.

Un grupo intermedio de bancos, que incluye a Hipotecario, Santander, Galicia y Comafi, ofrece líneas a UVA + 9,5 por ciento. En estos casos, la cuota inicial estimada se ubica en $1.071.912 y, bajo la misma proyección de inflación al 2,5% mensual, la cuota al año sube a $1.368.690. Si bien representa una carga menor respecto del extremo, el esfuerzo para alcanzar el ingreso requerido sigue siendo alto.

Dentro de las opciones más accesibles, el Banco Nación presentó una línea a UVA + 6,7 por ciento. Para el mismo monto y plazo, la cuota inicial es de $843.783 y, con inflación estable al 2,5% mensual, la cuota al cabo de un año asciende a 1.077.407 pesos. Este valor implica una barrera menor que el resto del mercado, aunque la exigencia de ingresos para cumplir con el tope del 25% se mantiene elevada.

El cuadro elaborado por Salinas incorpora la evolución de las cuotas bajo dos hipótesis de inflación. Según el REM de julio de 2026, la inflación mensual parte de 1,8% y tiende a 1,6 por ciento. Bajo una premisa de inflación más estable, el cálculo se realiza con 2,5% mensual. Esta variable resulta central, ya que los créditos en UVA trasladan la inflación de forma directa a la cuota.

Por ejemplo, en Santander, con REM, la cuota baja de $1.571.414 en agosto de 2026 a $1.081.826 en diciembre y luego sube a $1.535.130 en julio de 2027 bajo inflación estable. En el segmento intermedio, la cuota en Hipotecario arranca en $1.071.912 y llega a $1.461.266 al año. En el Nación, la cuota sube desde $843.783 hasta $1.149.614 en el mismo período.

El análisis de la oferta actual de los bancos revela que los créditos más onerosos corresponden a entidades con tasas superiores al tope oficial. En esos casos, la cuota inicial puede duplicar la estimación oficial y el ingreso familiar requerido resulta aún más elevado. Las líneas intermedias también exigen ingresos altos, aunque moderan la carga mensual inicial.

Es que los tomadores de crédito hipotecario no deben considerar la tasa sino que también tiene que considerar la inflación futura. En lo que va de este año, el Gobierno tuvo dificultades para consolidar la desaceleración de precios y si bien en los próximos meses se espera un moderación, rondaría entre 1,6% y 1,8% hasta principios de 2027 según el última Relevamiento de Expectativa de Mercado (REM). De cara a los próximos 12 meses (desde julio) proyectan que acumularía un alza de 29,7 por ciento.

Control de tasas

El programa oficial de créditos hipotecarios utiliza fondos del FGS como respaldo, con el fin de dotar de liquidez al sistema y estimular la competencia entre bancos para bajar tasas. Sin embargo, el Gobierno les pone una condición a los bancos que participen de las licitaciones: la tasa máxima permitida tiene que ser UVA + 7,5%, con plazos mínimos de 15 años y un tope individual de 150.000 UVA.

“Básicamente el Banco Central (BCRA) va a elaborar un régimen informativo y va a supervisar con cada una de las entidades financieras que participan de las licitaciones que efectivamente otorguen créditos hipotecarios con las condiciones que establece el FGS en su programa por los montos que recibieron de plazo fijo”, afirmó Baltasar Romero Krause, vicepresidente segundo del BCRA.