Cuánto sale alquilar un dos ambientes en cada barrio de CABA y qué zonas aumentaron más en el último año

Alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) tiene un costo muy diferente según el barrio que se elija. Un relevamiento de Zonaprop permite reconstruir el mapa de precios, tanto para quienes evalúan dónde alquilar como para quienes ya viven en la ciudad y quieren saber cómo se movió el mercado en su zona.

El departamento de dos ambientes medio en CABA tiene una superficie de 50 metros cuadrados y se alquila actualmente por $873.668 por mes (valor de julio). Ese valor se ubica entre el de un monoambiente, que promedia los $761.268 mensuales para 40 metros cuadrados, y el de un departamento de tres ambientes, que llega a $1.177.672 para 70 metros cuadrados.

En lo que va de 2026, el alquiler promedio acumula una suba de 17,5%, por debajo de la inflación estimada para el período, de 19,2%. Esa diferencia implica una caída real de 1,7% en el poder adquisitivo destinado a pagar la renta. Si se toma la variación de los últimos doce meses, el precio medio en CABA subió 30,7%, también por debajo de la inflación interanual, que fue de 33,7%, y del ajuste que hubiese correspondido según el Índice para Contratos de Locación (ICL), de 31,6%. El ritmo de aumento mensual se ubicó en 1,6% en julio.

Los valores por zona y barrio

Al dividir la ciudad en corredores y regiones, el Corredor Norte aparece como la zona más cara, con un alquiler medio de $945.719 por mes, tras una suba de 33,2% en el último año. Le sigue el Corredor Noroeste, con $908.718 y un incremento interanual de 29,8 por ciento. En el extremo opuesto se ubica la región Sur, la más económica de la ciudad, con un valor medio de $676.876 mensuales. Esa zona también se diferencia del resto porque fue la única en la que el alquiler bajó en el último mes, con una caída de 1,3%, aun cuando en la comparación interanual acumula un aumento de 22,9 por ciento. En lo que respecta al microcentro, el valor promedio de un alquiler de dos ambientes de $816.800, según el relevamiento.

A nivel barrial, Puerto Madero encabeza la lista de los más caros de la ciudad, con un alquiler medio de $1.308.569 por mes. Lo siguen Núñez, con $991.727, y Palermo, con $973.988. En el extremo contrario, Lugano es el barrio más económico para alquilar un dos ambientes, con un valor medio de $656.159 mensuales. Por encima de Lugano, aunque también entre los más accesibles, aparecen Nueva Pompeya, con $688.346, y Versalles, con 711.857 pesos.

En la zona media aparecen barrios como Coghlan ($901.923), Villa Pueyrredón ($861.436), Monserrat ($829.391) y Paternal ($820.967).

Los que más aumentaron en el último año

La variación de precios en los últimos doce meses no siempre coincide con el nivel de valor absoluto de cada barrio. Parque Chacabuco es el que más subió en ese período, con un incremento de 39,1% en el precio promedio de los alquileres. Lo sigue Villa Luro, con 37,2%, y Agronomía, con 35,9 por ciento. Palermo, pese a ser uno de los barrios más caros de la ciudad, también integra el grupo de mayores subas, con un aumento de 32 por ciento.

En el otro extremo, Nueva Pompeya registró el menor incremento interanual, de 11,5%, un valor que estuvo claramente por debajo de la inflación del período. Llamativamente, Puerto Madero, a pesar de ser el barrio más caro, tuvo una de las subas más moderadas, de apenas 11,7%, y Parque Avellaneda completa el grupo de menores aumentos, con 15,3 por ciento.

Oferta y rentabilidad

El comportamiento de los precios está vinculado a la evolución de la oferta de alquileres en la ciudad. Desde la pandemia, la cantidad de avisos disminuyó de manera sostenida hasta tocar un mínimo histórico en febrero de 2023.

A partir de enero de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó 62% respecto del mes anterior. Desde entonces el ritmo de crecimiento se moderó, aunque se mantuvo positivo: en julio de 2026 la oferta creció 3,2% respecto del mes previo. En términos acumulados, el volumen de oferta actual es 3,4 veces superior al registrado en el piso de febrero de 2023.

Ese contexto de mayor oferta también se refleja en la relación entre el precio del alquiler y el valor de venta de las propiedades. La rentabilidad bruta anual de un alquiler en la ciudad se ubicó en 5,76% en julio, con una leve baja respecto del mes anterior. En términos de tiempo de recupero de la inversión, esto implica que se necesitan 17,3 años de renta para recuperar el valor de compra de una propiedad, un plazo 6,5% menor al que se requería un año atrás.