Invertir en inmuebles desde la Bolsa: cómo funciona el primer fondo inmobiliario abierto al público

El mercado inmobiliario argentino sumó un nuevo capítulo con el debut del primer fondo REIT de inversión inmobiliaria en la Bolsa de Buenos Aires, una modalidad que permite acceder al negocio del ladrillo con montos mucho menores a los habituales.

El flamante vehículo, impulsado por Beltrán Briones y Juan Ignacio Abuchdid -presidente de Grupo IEB-, logró captar más de USD 45 millones en su lanzamiento, cifra que triplicó la meta inicial y refleja el interés por alternativas de inversión más accesibles y líquidas. La colocación inaugural superó ampliamente las expectativas del mercado.

El nuevo fondo busca democratizar el acceso al sector inmobiliario, una industria históricamente reservada a grandes patrimonios. Los inversores pueden adquirir participaciones desde un mínimo monto de $1.000, sin necesidad de desembolsar los USD 150.000 que suele costar una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires. A diferencia de la compra tradicional, este formato permite negociar las cuotapartes en el mercado secundario, ofreciendo una liquidez poco habitual en el sector.

En el evento de presentación en el recinto porteño, Abuchdid explicó que el instrumento apunta a pequeños y medianos ahorristas, quienes podrán invertir en una cartera diversificada de propiedades terminadas, oficinas AAA y locales comerciales en la capital argentina.

Las expectativas de valorización respaldan la apuesta. Abuchdid sostuvo que “el precio de las propiedades puede subir hasta un 50% en los próximos 24 meses”, impulsado por factores como la escasez de obra nueva, la reaparición del crédito hipotecario y una oferta más acotada de inmuebles en la ciudad. De acuerdo con cifras presentadas por los organizadores, el índice S&P Merval de acciones líderes se apreció cerca de 300% en dólares en dos años, los bonos treparon en torno a 150% y los salarios 200%, mientras que el costo de construcción avanzó un 130%. Las propiedades, en cambio, solo aumentaron 20%, lo que para los impulsores del fondo las vuelve uno de los activos más atrasados del ciclo económico.

Briones indicó que la barrera de entrada fue históricamente el principal obstáculo para el acceso masivo al ladrillo. “El talón de Aquiles del mercado inmobiliario siempre fue la barrera de entrada, ya que el ticket promedio en la ciudad es de alrededor de USD 150.000”, resumió durante la presentación en ByMA (Bolsas y Mercados Argentinos). El nuevo instrumento busca revertir esta lógica y acercar el negocio inmobiliario a una mayor cantidad de inversores.

El REIT argentino destinará sus fondos principalmente a la adquisición de inmuebles de alta gama ya terminados, oficinas premium y locales comerciales. El horizonte de inversión está planteado a diez años, aunque las participaciones pueden venderse antes en el mercado secundario. El rendimiento proviene de dos fuentes: las rentas de los alquileres y la posible apreciación del valor de los activos.

El crédito hipotecario, aunque menos relevante que en 2024, mantiene su influencia. Mientras el año pasado alcanzó el 22% de las operaciones en la ciudad, en la actualidad representa entre el 11 y el 15 por ciento. Fondos como este REIT aportarán demanda adicional, aunque su impacto dependerá de la elección de los inmuebles y las zonas donde se concentren las compras.

¿Qué es el REIT?

Un REIT (sigla del inglés Real Estate Investment Trust) es un vehículo que agrupa capital de múltiples inversores para adquirir y gestionar inmuebles de renta. Los beneficios se distribuyen trimestralmente. Este modelo existe hace décadas en EEUU, Europa y Asia. Grupo IEB y Grupo Briones lo traen por primera vez a Argentina.

El REIT argentino es regulado por la CNV (Comisión Nacional de Valores) y listado en ByMA, invierte en inmuebles finalizados, gestionados por Beltrán Briones- referente del real estate argentino- y Juan Ignacio Abuchdid, de Grupo Briones y Grupo IEB, respectivamente.

El modelo REIT es una herramienta consolidada en mercados como Estados Unidos, Europa y México, donde representa cerca del 5% del PBI (Producto Bruto Interno), según los impulsores. La expectativa es que Argentina recorra un camino similar, facilitando el acceso a una cartera inmobiliaria diversificada, sin las complicaciones de la administración, la búsqueda de inquilinos o el mantenimiento.

Para Briones, el atractivo del ladrillo en Argentina también tiene raíces culturales. “Hay una relación mística entre la Argentina y el ladrillo”, afirmó durante el evento de presentación. Con una oferta limitada, una demanda que muestra señales de recuperación y precios que los organizadores consideran atrasados respecto de otros activos, los impulsores del primer REIT argentino proyectan que el mercado inmobiliario local aún tiene margen para recuperar valor.