Mercado inmobiliario: precios de venta y alquiler de departamentos y casas en CABA y el Gran Buenos Aires

A lo largo del año pasado las casas en alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) tuvieron aumentos muy variados: subieron hasta 63,1% en el Gran Buenos Aires (GBA) Sur, 50,1% en el GBA Norte y bastante menos, 32,9%, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).

En tanto, los precios de alquiler de departamentos aumentaron entre 35 y 40% en todas las zonas del AMBA, precisa el informe de diciembre que elaboran la Universidad de San Andrés y Mercado Libre.

Se trata de valores en pesos superiores a la inflación anual, que según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) cerrará el año en torno del 31 por ciento.

En el mercado de ventas, que cotiza en dólares, diciembre cerró sin saltos generalizados de precios. A nivel AMBA, los precios de las casas se mantuvieron casi estables en relación a noviembre: subieron 0,8%), pero con variaciones entre zonas: cayeron 1,2% en CABA y tuvieron subas relativamente importantes (5,5%)) en GBA Norte.

En contraste, dice el informe, los precios de los departamentos en venta tuvieron una recuperación generalizada en dólares: en el acumulado anual, los precios subieron 5,8% en el AMBA, 7% en GBA Norte y 5,2% en la Ciudad de Buenos Aires.

Cómo cerró 2025, cómo arranca 2026

Los precios de cierre de año, con los que arranca el mercado en 2026, en CABA fueron de 1.331 dólares el metro cuadrado (m2) en el caso de los departamentos y de 2.609 dólares en el caso de casas.

En el mercado de alquiler, los precios fueron de $12.622 el m2 en para casas y de $16.197 para departamentos, siempre en CABA. Cabe consignar que estos precios miden la mediana de precios, esto es, el valor que deja la mitad de un conjunto de los precios por arriba y la mitad por abajo. Además, el informe resalta que en diciembre las zonas más visitadas, esto es, las que concentraron mayor interés, fueron Palermo, Olivos, Ramos Mejía y La Plata.

El reporte se basa en datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, para un seguimiento de valores por localidad y tipo de propiedad.

En el mercado de ventas, el precio mediano en dólares en el AMBA por m2 fue en diciembre apenas 0,8% superior al de diciembre de 2024 en el caso de casas pero 5,8% más alto en el caso de los departamentos.

Las variaciones por zona no fueron uniformes: el precio por m2 de casas subió 1,2% en CABA, 5,5% en GBA Norte y 0,8% en GBA Sur y GBA Oeste. En departamentos la variación (interanual y en dólares) fue mayor: 5,2% en CABA, 7% en GBA Norte, 4,5% en GBA Sur y 4,3% en GBA Oeste.

Yendo a datos “granulares” por barrios de CABA y municipios del AMBA, el informe apunta a Pilar como uno de los municipios de más alta variación interanual en el precio de venta en dólares por m2 de casas: aumento del 17.4 por ciento. En el mercado de departamentos, los mayores aumentos se dieron en Escobar (17%) En CABA, la mayor variación interanual del precio de venta en dólares por m2 de departamentos ocurrió en Saavedra: 11.4% de aumento.

“La información de demanda parece sugerir una desaceleración en el dinamismo del mercado”, dice el informe, y precisa que la demanda de departamentos en venta en CABA, medida por contactos, disminuyó 13.2% entre noviembre de 2024 y noviembre de 2025 y mostró una tendencia descendente en los últimos meses del año, dinámica que podría estar asociada a la paralización de líneas hipotecarias y la incertidumbre electoral que marcó el último trimestre del año, llevando a la postergación de decisiones inmobiliarias.

En cuanto a alquileres, en diciembre hubo aumentos mensuales de 2,3% en casa y 1,4% en departamentos (siempre por m2), en pesos, lo cual hizo que el valor del m2 de alquileres de casas y departamentos cierre con aumentos del 49,2% y del 31,6% anual, respectivamente.

En el AMBA, los aumentos del último mes del año mostraron una mayor dispersión (del 0,4 al 3,1%) en el caso del alquiler de casas y del 1,7 al 2,3% en el caso de departamentos. Las variaciones anuales en el mercado de locaciones fueron del 50,1% en GBA Norte, 63,1% en GBA Sur y 40,8% en GBA Oeste.

En CABA, el precio de venta de departamentos muestra un amplio abanico de valores, desde USD 5.974 en Puerto Madero y USD 3.420 en Palermo, a USD 2.270 en la zona de Agronomía.

En el AMBA; en tanto, donde hay datos suficientes y se puede precisar más el foco, el mayor aumento de diciembre respecto de noviembre en precios de alquiler de casas ocurrió en Pilar (4,2%) y en alquiler de departamentos, en Tigre (4,7%).

En CABA, el mayor aumento intermensual ocurrió en Retiro (5,2%). Esa tendencia podría frenarse si se tiene en cuenta el aumento de la cantidad de departamentos en oferta; en diciembre de 2025 fue 214,8% mayor a lo que era en noviembre 2023.

Por último, el informe apunta al grado de confianza en el mercado de venta, identificando zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) y neutras. En diciembre de 2025, el mercado de casas a la venta se encontraba en alza (desde mayo 2025) en GBA Norte y en baja en GBA Oeste y CABA, desde julio y noviembre de 2025, respectivamente.

Ell mercado de casas en venta cerró el año en una situación “neutra”. Y en departamentos, el mercado se encuentra al alza en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste desde agosto de 2023, abril de 2025, mayo de 2024, y enero de 2025, respectivamente.