El crédito hipotecario repuntó en lo que va de 2025, pero persiste la concentración en pocas provincias y bancos

El crédito hipotecario en Argentina experimentó una recuperación significativa durante 2025, con un total de 39.000 préstamos otorgados entre enero y octubre, según el Monitor de Crédito Hipotecario de la Fundación Tejido Urbano. Este repunte, sin embargo, se concentró en pocas provincias y entidades, con el Banco Nación manteniendo una posición dominante al captar más de un tercio del mercado.

Panorama general del mercado hipotecario en 2025

Durante los primeros diez meses de 2025, el mercado hipotecario argentino mostró una actividad sostenida y un leve repunte respecto a años anteriores. El volumen total operado en octubre alcanzó los USD 422,1 millones, de los cuales USD 30,7 millones correspondieron a créditos a tasa fija y USD 391,4 millones a tasa variable. El acumulado anual llegó a USD 3.191,2 millones, consolidando a octubre como uno de los meses de mayor dinamismo financiero del año, de acuerdo con el BCRA.

La tasa de interés promedio descendió de 6,34% a 6,14%, una baja atribuida principalmente al mayor protagonismo de la banca pública y a la desaceleración de la oferta por parte de la banca privada. Además, el plazo promedio de los créditos se extendió de 24,4 a 25,1 años, lo que indica que los tomadores de préstamos optaron por endeudarse a más largo plazo para mantener la relación cuota/ingreso dentro de parámetros aceptables. A pesar de estas mejoras, la oferta de créditos se mantuvo selectiva y heterogénea.

Concentración territorial: cinco provincias lideran el mercado

La distribución territorial del crédito hipotecario en 2025 evidenció una fuerte concentración en el Área Metropolitana y la Región Centro. Según el BCRA y la Fundación Tejido Urbano, cinco provincias concentraron el 83% de los créditos otorgados entre enero y septiembre. La Provincia de Buenos Aires lideró con 11.429 hipotecas (33,46% del total), seguida por la Ciudad de Buenos Aires con 9.935 (29,08%). Córdoba, Santa Fe y Mendoza aportaron conjuntamente otro 21% de los créditos.

En contraste, provincias como Corrientes, Misiones, Jujuy, La Rioja, Catamarca y Formosa registraron volúmenes testimoniales, con participaciones inferiores al 1%. Esta disparidad se atribuye a factores como menor formalidad laboral, salarios más bajos, mercados inmobiliarios pequeños y una oferta bancaria limitada en esas regiones.

La tendencia metropolitana se mantuvo respecto a 2024, aunque con una leve reducción en la participación conjunta de la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires, que pasó de 64,5% a 62,5%. Santa Fe, Chubut y Neuquén incrementaron su peso relativo, pero la diversificación territorial del crédito sigue siendo limitada.

Concentración bancaria: el rol central del Banco Nación

El análisis por entidad financiera mostró que la recuperación del crédito hipotecario ajustado por inflación en 2025 fue impulsada principalmente por la banca pública nacional. El Banco Nación otorgó 12.342 hipotecas, lo que representó el 36,1% del total nacional, consolidándose como el principal motor del ciclo. En septiembre, esta entidad originó 2.554 créditos, el registro mensual más alto de cualquier banco en el año.

Entre los bancos privados, Galicia, Santander y BBVA tuvieron una participación relevante, aunque menor que la banca pública. Galicia otorgó 5.528 créditos (16,2%), Santander 3.171 (9,3%) y BBVA 2.529 (7,4%). Juntos, estos tres bancos explicaron el 32,9% del sistema. Galicia registró un fuerte nivel de colocaciones en el primer semestre, pero con una desaceleración visible desde julio. Santander mantuvo un comportamiento más estable y BBVA tuvo una presencia firme, aunque sin picos destacados.

El resto de las entidades, incluidos bancos públicos provinciales y bancos medianos, tuvieron un aporte limitado y un comportamiento irregular. El Banco de la Provincia de Buenos Aires (BAPRO) representó solo el 1% del total, y el Banco Ciudad de Buenos Aires alcanzó el 7%. Más de la mitad de las entidades financieras registraron colocaciones simbólicas o nulas, lo que confirma la concentración estructural del crédito hipotecario y la escasa capilaridad institucional.

Condiciones financieras: tasas, plazos y montos promedio

Las condiciones financieras de los créditos hipotecarios en 2025 presentaron algunas mejoras. La tasa de interés promedio bajó levemente y los plazos se extendieron, permitiendo a los tomadores acceder a cuotas más manejables. El ticket promedio de las operaciones también descendió, situándose en USD 96.272 en la Provincia de Buenos Aires y USD 90.756 en la Ciudad de Buenos Aires, lo que refleja una tendencia hacia la adquisición de unidades más accesibles o una mayor prudencia de las entidades al aprobar montos.

En cuanto a la oferta bancaria, cinco de los 19 bancos que ofrecen créditos hipotecarios ajustados por inflación modificaron sus tasas tras las elecciones: Banco Nación, Banco Credicoop, Banco Municipal de Rosario y Brubank las aumentaron, mientras que BBVA las redujo. Este comportamiento ratificó un escenario de restricción selectiva, donde los bancos grandes y públicos ganaron participación y los bancos medianos y privados desaceleraron su actividad.

Desafíos y limitaciones: baja diversificación y acceso restringido

A pesar del repunte, la expansión del crédito hipotecario no se tradujo en una mayor diversificación territorial ni institucional. El ciclo continuó consolidándose en áreas metropolitanas y corredores urbanos con mercados inmobiliarios profundos y hogares con mayor capacidad contributiva. El resto del país mantuvo una participación marginal, lo que evidencia la persistencia de barreras de acceso en regiones con menor formalidad laboral y presencia bancaria.

La concentración institucional también se mantuvo elevada: cinco entidades (Nación, Galicia, Santander, BBVA y Ciudad) explicaron más del 75% de todas las hipotecas originadas en 2025. El protagonismo excluyente de la banca pública nacional, especialmente del Banco Nación, resultó determinante para el volumen total del mercado.

Perspectivas y advertencias para el cierre del año

El Monitor de Crédito Hipotecario, el BCRA y la Fundación Tejido Urbano advirtieron que, aunque el crédito hipotecario mostró un repunte notable en 2025, el ciclo está condicionado por señales cruzadas que será clave monitorear en los próximos meses. La caída de colocaciones en algunas entidades desde julio y los cambios de tasas tras las elecciones anticipan un escenario más selectivo hacia fin de año, influido por la disponibilidad de fondeo, la sensibilidad regulatoria y las expectativas macroeconómicas.

La recuperación del crédito hipotecario en Argentina durante 2025 marcó el mejor desempeño desde 2018, pero la concentración territorial y bancaria persiste como un desafío estructural. El acceso y la diversificación del instrumento siguen siendo tareas pendientes para ampliar su alcance y reducir las desigualdades en el mercado de la vivienda.