Desdolarización: retrocede la oferta de alquileres en moneda extranjera

Desde mediados de 2020, los avisos de alquileres publicados en dólares en la Ciudad de Buenos Aires comenzaron a ganar terreno y alcanzaron su punto máximo en diciembre de 2023, cuando la espiral inflacionaria dificultaba establecer precios. Sin embargo, esta tendencia empezó a revertirse e impacta en los niveles de demanda.

Con la pandemia, la oferta de departamentos en dólares empezó a crecer y para diciembre de 2023 el porcentaje era del 50%, según datos de Zonaprop. A partir de enero de 2024 y pese a la derogación de la Ley de Alquileres, que eliminó toda restricción, la proporción de ofertas publicadas en esta moneda retrocedió nuevamente y en la actualidad, el 60% de las publicaciones están en pesos.

Así, la apreciación cambiaria modificó los incentivos en el mercado de alquileres. Con un dólar oficial que subió por debajo de la inflación, muchos propietarios percibieron que los contratos en moneda extranjera perdían atractivo en términos reales. Esta dinámica llevó a una progresiva pesificación de la oferta. Al mismo tiempo, la relativa estabilidad macroeconómica facilitó acuerdos en pesos, con ajustes más alineados al nuevo contexto.

Ahora bien, “la menor cantidad de avisos en dólares ha generado una presión alcista en la demanda para ese segmento. Esto, a su vez, favorece la convalidación entre los departamentos en pesos con el volumen de interesados”, señaló Zonaprop.

En el portal inmobiliario detallaron que desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, las publicaciones en pesos reciben en promedio 3 veces más contactos que los avisos en dólares, una diferencia considerablemente menor a la registrada entre 2018 y 2020, cuando la brecha entre ambos segmentos era de 14,5 a 1 a favor de los contratos en moneda local.

En perspectiva, desde junio de 2020, los alquileres nominados en dólares comenzaron a presentar un aumento más pronunciado en la presión de demanda que aquellos en pesos. La tendencia se intensificó hacia fines de 2023, cuando se alcanzó un pico.

Aunque durante 2024 la demanda sobre las publicaciones en dólares se redujo de forma significativa, al segundo trimestre de 2025 estos avisos todavía concentran una presión 6,6 veces superior a los de moneda local.

En tanto, el interés por los alquileres dolarizados muestra una marcada dispersión según el barrio. Villa del Parque encabeza el ranking con un índice que duplica el promedio de la ciudad, seguido por Villa Pueyrredón, Villa Devoto y Villa Urquiza. Estos son mayoritariamente residenciales y tienen una oferta acotada en moneda extranjera.

En el otro extremo, en barrios más costosos como Puerto Madero, Retiro, Recoleta y Tribunales se observa una presión de demanda en dólares sensiblemente inferior al promedio. La amplia disponibilidad de oferta, sumada al perfil de las unidades —de mayor superficie y valor—, contribuye a explicar el menor dinamismo, frente al repunte observado en zonas residenciales de clase media del norte y oeste de la ciudad.

Cuánto cuestan los alquileres

El relevamiento de Zonaprop muestra que el valor promedio de un monoambiente en CABA es de $544.563 mensuales. Un departamento de dos ambientes se alquila por $640.427, mientras que una unidad de tres ambientes llega a $860.644.

El barrio más caro para alquilar sigue siendo Puerto Madero, donde el precio medio mensual asciende a $1.234.474. Luego se ubican Núñez, con un valor promedio de $726.487, y Saavedra, con $724.740.

En contraposición, Lugano se mantiene como el barrio con precios más bajos, con un valor promedio de $491.757. Le siguen Versalles, con $523.103, y La Boca, con $566.369.

Respecto a los alquileres en dólares, Zonaprop había indicado que el precio medio de un departamento de dos ambientes en CABA aumentó un 2,16% entre abril y mayo y se eleva a 757 dólares mensuales. Puerto Madero tiene la oferta más cara con un promedio de USD 1.321, a la vez que Balvanera se presenta como la opción más económica con USD 651.

El informe precisó que en 2025 los precios de los departamentos publicados en dólares aumentaron un 15%, y en los últimos doce meses acumularon una suba del 26,25%.