Cuánto subió el m2 para compra de departamentos de hasta 3 ambientes y cuáles son los precios en CABA

El precio promedio de cierre por metro cuadrado en la compraventa de departamentos usados de 1 a 3 ambientes en la ciudad de Buenos Aires alcanzó los USD 2.099 en febrero, según el último informe del Índice M2 Real elaborado por Re/Max y la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (Ucema) en conjunto con Reporte Inmobiliario.

El dato representa un aumento mensual de 2,6% y una suba interanual del 17,7% en relación con febrero de 2024.

El crecimiento sostenido de los valores se dio en un contexto de reactivación del mercado, influido por la reaparición del crédito hipotecario, la desaceleración de la inflación y una mayor estabilidad cambiaria. El margen promedio de negociación entre el valor publicado y el precio final de cierre se ubicó en 4,18% en febrero último.

“El valor promedio se mantuvo en torno a los USD 2.100 por metro cuadrado. Frente a febrero del año pasado, el incremento fue cercano al 18%, una suba significativa”, explicó Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay.

Sosa remarcó que, si bien el blanqueo de capitales no tuvo un impacto relevante en el mercado, el crédito hipotecario pasó de representar una fracción marginal a un 14% de las operaciones realizadas en la red de inmobiliarias que integran la compañía durante el último año. “El mercado cambió de clima. Hay más confianza por la mejora en las variables macroeconómicas. Si el financiamiento sigue ampliándose y las condiciones se estabilizan, podríamos ver un crecimiento sostenido”, señaló. “Hay operaciones que antes tardaban meses en concretarse y ahora se resuelven en semanas. Se nota un dinamismo diferente, sobre todo en segmentos medios donde el acceso al crédito empieza a jugar un papel decisivo”.

Cifras de cierre de operaciones

Al desagregar los valores por tipo de inmueble, el mayor aumento mensual se registró en los departamentos de tres ambientes, que alcanzaron un precio promedio de cierre de USD 2.075 por m2, un 4,9% más que en enero. En el caso de las unidades de dos ambientes, el valor fue de USD 2.118 por m2, con una variación marginal respecto al mes anterior. Los monoambientes promediaron USD 2.223 por m2, una baja de 1,2% respecto de enero.

En términos de precios absolutos, según la plataforma Reporte Inmobiliario, los valores de unidades en febrero marcaron un promedio de USD 60.200 para los monoambientes, USD 78.400 para las unidades de dos ambientes y USD 118.500 para las de tres ambientes.

“Los departamentos de tres ambientes fueron los más demandados, sobre todo por familias que buscan ampliar su vivienda. Esa presión explicó la mayor valorización mensual”, explicó el martillero Hernán Perrone, de Re/Max Parque, quien atribuyó parte del movimiento a la reactivación del crédito.

Según el especialista, “en muchos casos se observa que quienes antes vivían en dos ambientes ahora buscan un salto habitacional. El crédito, aunque todavía limitado, empieza a abrir esa posibilidad para más gente”.

En cuanto a la distribución geográfica de los aumentos, barrios como Villa Urquiza, Almagro y Flores mostraron los mayores incrementos mensuales.

José Rozados, de Reporte Inmobilario, comentó: “En Villa Urquiza, las unidades de tres ambientes subieron 9%, mientras que los monoambientes y dos ambientes aumentaron 2% promedio”.

En Almagro, los departamentos de dos ambientes se vendieron 7,6% más caros que en enero. En Flores, los monoambientes aumentaron 7% mensual.

Perrone agregó que otras zonas como Caballito, Palermo, Barrio Norte, Recoleta, Villa Devoto y Villa del Parque también continúan encabezando los rankings de crecimiento de precios. “Son barrios que tienden a resistir mejor las bajas en contextos de crisis, y que se recuperan más rápido cuando el mercado vuelve a moverse”, señaló.

Valorización en las más amplias

Rozados coincidió en que la mayor valorización se dio en las unidades más grandes y en zonas con alta demanda. También remarcó que, aunque los porcentajes mensuales son moderados, la comparación interanual muestra un cambio de tendencia clara luego de varios años de caídas sucesivas. “La reaparición del crédito, aunque incipiente, empieza a traccionar la demanda en ciertos segmentos. Si se consolida, podría cambiar el escenario para el segundo semestre del año”, anticipó.

Además, observó, “el mercado todavía se acomoda a un nuevo contexto, pero hay señales claras de que los valores están saliendo del piso en el que estuvieron durante tanto tiempo”.

Qué se espera

En línea con los datos relevados, el promedio general del metro cuadrado para todas las unidades vendidas en la ciudad se ubicó por primera vez por encima de los USDS 2.000 desde 2019.

Rozados concluyó: “Según las proyecciones de las principales inmobiliarias, si la estabilidad macroeconómica persiste y se amplía la oferta de crédito, los valores podrían mantener una senda de recuperación a lo largo de 2025″.