La ciudad bonaerense que no para de crecer: recibe a dos nuevas familias por día y en 5 años se construyeron en ella más de 10.000 viviendas

El crecimiento urbano de Tandil se consolida como uno de los más dinámicos de la provincia de Buenos Aires. En los últimos cinco años se construyeron más de 10.000 viviendas y la ciudad se mantiene como un imán para captar tanto a nuevos vecinos como a inversores que buscan oportunidades en casas, departamentos y barrios privados.

Juan Francisco Cardinale, agrimensor y responsable de Cardinale Agrimensura & Asoc., aseguró que “Tandil es una burbuja dentro de la provincia y una de las ciudades medianas que más crece en el país. Se mudan unas dos familias por día para vivir de forma permanente, sobre todo a partir de la pandemia. Eso impulsa tanto la actividad inmobiliaria como la construcción”.

Ubicada a 360 kilómetros de la ciudad de Buenos Aires, Tandil concentra más de 150.000 habitantes, a los que se suma una población “flotante” que llega por turismo (sus sierras y espejos de agua son atractivos naturales clave. También es conocida por la mítica Piedra Movediza, emblema local que fue protagonista de postales y fotografías durante décadas), viajes de negocios, estudios universitarios u otras actividades.

Una de las principales causas del crecimiento fue el impacto de la pandemia, que impulsó el traslado desde grandes ciudades hacia localidades con mejor calidad ambiental, servicios y posibilidades de teletrabajo. También influyeron factores estructurales como la conectividad, el entorno natural, el desarrollo urbano y una identidad que combina tranquilidad con dinamismo económico.

El perfil de quienes llegan es amplio: jóvenes profesionales, familias con hijos, adultos mayores, inversores que buscan renta, desarrolladores inmobiliarios o residentes estables con proyectos productivos.

“La calidad de vida es muy buena, muy tranquila, con verde y sierra, lo más buscado a nivel personal. Tandil es el nexo perfecto entre Buenos Aires y la Costa Atlántica”, explicó Deby Cardinale, martillera y abogada de Cardinale Propiedades.

En cuanto a los barrios más dinámicos, Cardinale destacó dos zonas diferenciadas: “En edificios, creció bastante el área de las cuatro avenidas (delimitada por España, Avellaneda, Rivadavia y Santamarina), que abarca unas 40 cuadras. En casas, el desarrollo se dio más hacia las zonas con vista a las sierras, rodeadas de naturaleza y a diez o quince minutos del centro en auto”.

Por su lado, Nicolás Pastura, de Pastura Desarrolladora, agregó: “Tandil tiene universidades, industria, campo, turismo, un polo gastronómico fuerte, lugares para hacer actividad física al aire libre. Es una ciudad ideal en la que estás en cualquier parte en diez minutos”.

El crecimiento urbano se apoya, además, en decisiones de planificación. Gracias al nuevo código de zonificación municipal, se priorizó el desarrollo en altura en el centro, lo que dio lugar a un microcentro más compacto y activo. “También avanzaron los barrios sobre las avenidas, con departamentos y locales gastronómicos en planta baja”, señaló Pastura.

Pastura amplió: “La ciudad atrae a compradores locales y externos. Varios vienen de ciudades cercanas porque conocen bien Tandil, pero también llega gente de CABA que escapa del caos”.

Deby Cardinale reforzó esa visión: “Tandil conserva alma de pueblo, tiene buen clima social, oportunidades de trabajo y una rutina que permite vivir con tranquilidad”.

De cara al futuro, desde el sector coinciden en que el mercado local continuará en expansión. “Tandil crece con gente que aporta. Llegan profesionales de todos lados. Eso beneficia al mundo inmobiliario y la proyección es positiva. Lo fundamental es que quienes trabajen en el sector sean profesionales capacitados”, afirmó Cardinale.

Para Pastura, la clave estará en entender al comprador: “La tendencia más importante es escuchar lo que quiere el cliente, cómo le gustaría vivir y cómo puede pagarlo. Nosotros como desarrolladores tenemos que transformar esos sueños en hogares funcionales y cómodos”.

Tendencia sostenida y planificación urbana

Tandil mantiene un crecimiento urbano sostenido, con una demanda que empuja nuevos desarrollos, inversiones y construcción. El mercado se mueve tanto en la venta de unidades terminadas como en lotes para viviendas unifamiliares, adaptados a diferentes niveles de poder adquisitivo.

Según Juan Francisco Cardinale, los terrenos más demandados son los destinados a viviendas unifamiliares, con precios que van desde los USD 17.000 o 18.000 hasta los USD 200.000, según la ubicación y servicios. Históricamente, la ciudad creció hacia el noroeste, en dirección a la Ruta 226, que concentra la mayor expansión por ser la parte baja del relieve local.

“El gobierno municipal preservó las sierras del sur y sudeste, y orientó el desarrollo hacia la zona noroeste. Desde 2006, Tandil cuenta con un plan de ordenamiento territorial que lo hace uno de los municipios más organizados de la provincia. Eso permite exigir normas claras para las construcciones nuevas. Para iniciar una obra se requiere que un agrimensor presente el amojonamiento y nivel antes de cualquier trámite. Eso asegura que el crecimiento sea ordenado y sostenible”, añadió Cardinale.

Mercado inmobiliario tandilense

El crecimiento del mercado inmobiliario también se sustenta por familias jóvenes. Enrique Alewaerts, presidente del Centro de Martilleros de Tandil, destaco que la ciudad “presenta una pluralidad de actividades económicas, a diferencia de otras localidades de la provincia que dependen únicamente del agro”.

Su ubicación estratégica (en el centro-sudeste de la provincia, dentro de la región conocida como Sistema de Tandilia), la belleza del paisaje y la tranquilidad barrial conforman una propuesta sólida para quienes buscan radicarse, emprender un proyecto o trabajar de forma remota.

Según Alewaerts, las zonas céntricas y semicéntricas concentran la mayor parte de la actividad inmobiliaria, por su cercanía a escuelas, comercios, centros de salud y espacios recreativos. También crece la demanda en áreas más alejadas, donde se desarrollan barrios cerrados o loteos con vistas a las sierras, destinados a quienes priorizan el entorno natural.

En relación con los precios, el valor del metro cuadrado nuevo muestra una recuperación sostenida. Las propiedades usadas comienzan a acompañar ese movimiento. “Los alquileres subieron en el último año: un departamento de dos ambientes parte de los $400.000 y uno de tres ambientes desde los $600.000″, señaló.

Para la venta, las casas usadas de dos dormitorios en barrios más periféricos parten de los USD 60.000, mientras que en zonas céntricas o solicitadas, el piso se eleva a USD 150.000 o más, según estado y prestaciones.

Sobre la demanda, Alewaerts observó una predominancia de compradores que buscan radicarse en Tandil. También identificó una mayor participación de tandilenses que vuelven a buscar vivienda por la reaparición parcial del crédito hipotecario.

Entre lo nuevo

Tanto Deby Cardinale y Pastura impulsan actualmente un emprendimiento ubicado dentro del área céntrica, sobre la calle Constitución entre Alem y Paz. “Buscamos ofrecer la experiencia de vivir como en un barrio privado, pero en el centro. Tendrá departamentos con jardín propio, balcones con parrilla, pileta, solárium, gimnasio, playroom, coworking, entre otros amenities”, explicaron.

Sobre los valores del mercado, Deby Cardinale aclaró que hay dos segmentos bien diferenciados: “Los departamentos de dos ambientes en gama media van de USD 60.000 a USD 80.000, mientras que en gama alta se ubican entre USD 100.000 y 130.000 dólares. En tres ambientes, los precios de la gama media terminada oscilan entre USD 120.000 y USD 150.000, y la gama alta supera los 200.000 dólares”.