Por qué cayó la oferta de alquileres en dólares en CABA: cuánto valen los departamentos, barrio por barrio

El mercado de alquileres en dólares en la ciudad de Buenos Aires experimentó un giro importante en los últimos meses y contrasta con la realidad de fines de 2023 cuando la poca oferta existente de 5.000 departamentos estaba un 95% dolarizada.

De acuerdo con un relevamiento de Zonaprop, la cantidad de avisos publicados en moneda extranjera se redujo un 35% aproximadamente respecto al volumen registrado en 2023. Actualmente en el portal se observan unos 14.000 departamentos como parte de la oferta, de los cuales cerca del 65% están publicados en pesos.

Esta caída en la oferta dolarizada convive con un aumento sostenido en los precios, que subieron 6,9% en el primer bimestre de 2025 y acumulan una suba del 26,7% en los últimos doce meses.

“El ajuste del 26,7% en dólares responde a la suba del tipo de cambio y a la necesidad de los propietarios de preservar valor en un contexto de inflación persistente. La estabilidad cambiaria no impidió que el precio del metro cuadrado siga reacomodándose”, explicó Lisandro Cuello, experto en el mercado inmobiliario.

Desde octubre de 2024, los valores expresados en dólares comenzaron a subir progresivamente en todas las zonas de la ciudad. El precio medio actual para un departamento en CABA alcanza los USD 707 mensuales. El corredor norte concentra las unidades más costosas, con un promedio de 859 dólares. Sin embargo, es la zona que mostró menor variación interanual: 21,86% por encima del nivel registrado en febrero de 2024.

En cambio, el eje central exhibió el mayor aumento interanual, con un ajuste de 34,88%, aunque conserva los valores promedio más bajos del mercado.

Ariel Champanier, CEO de RE/MAX Premium Argentina, relativizó la magnitud del aumento en los valores de cierre en dólares. “Observamos una suba mínima en los precios efectivamente cerrados. Puede que ese número (26,7% acumulado) refleje lo que algunos propietarios publican, pero no lo que finalmente se concreta. Hubo un leve ajuste en dólares, impulsado por el contexto de inflación en esa moneda y por el rendimiento más bajo del peso durante los últimos meses. Eso llevó a que varios propietarios actualicen los valores para no perder frente al dólar”, señaló.

Los contratos en dólares suelen atraer a inquilinos con ingresos en moneda extranjera (jóvenes también que vienen a teletrabajar para otras empresas internacionales o estudiantes universitarios) o que buscan propiedades en zonas premium. Muchos de ellos son expatriados, ejecutivos, diplomáticos o residentes con perfil corporativo.

También hay inversores que alquilan temporalmente mientras definen una compra. Y priorizan barrios con buen acceso a medios de transportes como el subte y Metrobus.

Altos y bajos

Puerto Madero lidera el ranking de barrios con alquileres más elevados, con un precio medio de USD 1.487 mensuales. Le siguen Colegiales, con USD 1.250; Palermo, con USD 962, y Belgrano, con USD 910 por mes.

Entre los barrios más accesibles se destacan Balvanera, con USD 704 ; San Nicolás, con USD 710, y Caballito, con USD 733 mensuales.

Otros factores

La derogación de la Ley de Alquileres marcó un punto de inflexión. Desde diciembre de 2023, a partir del DNU, el mercado del alquiler entró en un proceso de reordenamiento. Los contratos comenzaron a establecerse bajo acuerdos directos entre propietarios e inquilinos, con libertad para fijar moneda y plazos de actualización (aunque el 90% se mantienen en pesos).

Leandro Molina, director del Grupo QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para Latinoamérica, explicó que esta mayor flexibilidad, junto con el inicio de una desaceleración inflacionaria en pesos, llevó a que muchos propietarios dejaran de publicar en dólares. “Varios que inicialmente fijaron sus departamentos en dólares por miedo a perder contra la inflación, comenzaron a ofrecerlos en pesos. Por consecuencia, hubo una reducción en el porcentaje de oferta en dólares”, señaló.

Además, Molina aclaró por qué las zonas más caras muestran menores ajustes: “Por lo general, los barrios que registran mayor precio suelen tener menor variación interanual. Estas zonas ya contaban con valores altos, por lo que no tuvieron que realizar ajustes abruptos para alcanzar los precios del mercado. En cambio, las zonas con valores más bajos sí debieron corregir con fuerza para convalidar nuevos valores”.

El escenario actual refleja una reorganización de la oferta. Parte de las propiedades antes publicadas en dólares volvieron al mercado tradicional en pesos. Al mismo tiempo, cientos de propietarios optaron por cerrar contratos más flexibles, fuera de los esquemas formales anteriores. Esta adaptación buscó recuperar la dinámica del sector tras años de regulación que desalentaron la oferta.

Champanier, también refirió sobre el impacto positivo de la derogación de la Ley de Alquileres. “La liberación del mercado trajo consigo un aumento significativo en la cantidad de propiedades disponibles. Esa mayor oferta fue clave para que los precios no se dispararan. Muchas unidades volvieron al mercado, lo que permitió contener los valores”, explicó.

La caída de la oferta en dólares no implica una retracción general del mercado. Por el contrario, el volumen total de inmuebles en alquiler creció tras el fin de la regulación anterior.

Sin embargo, la reconfiguración de la modalidad contractual provocó un corrimiento de las publicaciones en moneda extranjera hacia otras alternativas, tanto en pesos como en formatos temporarios.

Mientras la estabilidad cambiaria se mantenga y los propietarios vean margen para recuperar rentabilidad con menos riesgo, la tendencia a dolarizar parte de los contratos podría sostenerse en segmentos específicos, pero sin volver a niveles anteriores. La posibilidad de pactar condiciones con mayor libertad, sumada a la proliferación de nuevos contratos, consolidó un esquema más diverso, donde los precios en dólares ocupan ahora una posición minoritaria pero influyente.

Por zonas

A continuación, los valores promedio en dólares en los barrios en donde hay propuestas en moneda extranjera, según Zonaprop.

• Puerto Madero: USD 1.487.
• Colegiales: USD 1.250.
• Palermo: USD 962.
• Belgrano: USD 910.
• Núñez: USD 903.
• Monserrat: USD 881.
• San Telmo: USD 848.
• Recoleta: USD 825.
• Villa Urquiza: USD 800.
• Chacarita: USD 789.
• Villa Crespo: USD 778.
• Almagro: USD 773.
• Villa Ortúzar: USD 764.
• Retiro: USD 756.
• Caballito: USD 732.
• San Nicolás: USD 710.
• Balvanera: USD 704.