Cómo rescindir un contrato de alquiler: qué cosas deben acordar propietarios e inquilinos para evitar problemas

Rescindir un contrato de alquiler puede generar dudas y conflictos entre propietarios e inquilinos. Desde la vigencia del DNU que derogó la Ley de Alquileres, las condiciones para poner fin a un contrato cambiaron, se establecieron nuevas pautas y costos asociados.

Uno de los primeros puntos a considerar es la fecha de firma del contrato, ya que es ésta la que determina el marco legal aplicable. Los contratos celebrados bajo la Ley 27.551 y su modificatoria 27.737 (derogada por el actual Gobierno) se rigen por sus disposiciones, mientras que aquellos firmados desde la entrada en vigencia del DNU 70/23 cuentan con un esquema diferente para su rescisión anticipada.

Cambios en la rescisión

En base a las modificaciones introducidas, para interrumpir un contrato de alquiler “los inquilinos pueden solicitar la rescisión con condiciones distintas a las establecidas en las leyes anteriores, lo que obliga a propietarios e inmobiliarias a verificar la normativa aplicable”, explicó Alberto Héctor Loyarte, experto en Real Estate y corredor inmobiliario.

Bajo la legislación anterior, si el inquilino notificaba la rescisión con 90 días de antelación, no debía pagar indemnización al propietario, ya que se consideraba tiempo suficiente para volver a alquilar la unidad. En cambio, si el preaviso era menor, debía abonarse una compensación equivalente a un mes y medio de alquiler si la rescisión ocurría antes del primer año y un mes de alquiler si se producía después.

El DNU 70/23 modificó esta estructura. Actualmente, no se establece un plazo de preaviso obligatorio y la indemnización por rescisión anticipada equivale al 10% del saldo de alquileres impagos hasta la finalización pactada del contrato.

La finalización anticipada de un contrato requiere un acuerdo formal entre ambas partes. Loyarte sostuvo que “para evitar conflictos, propietarios e inquilinos deben firmar un documento que detalle la fecha exacta de finalización, el estado en el que se entrega la propiedad y la liquidación de alquileres y servicios pendientes”. Este acuerdo garantiza transparencia y previene reclamos posteriores.

Además, es recomendable realizar una inspección conjunta del inmueble para documentar su estado y facilitar la devolución del depósito. En contratos celebrados antes del DNU, el monto a reintegrar debe calcularse con base en el último alquiler abonado.

Cómo proceder para rescindir un contrato

El proceso ideal para una rescisión sin inconvenientes incluye:

• Notificación por escrito: El inquilino debe comunicar su decisión al propietario, proponiendo una fecha de entrega del inmueble.
• Inspección del estado de la propiedad: Se recomienda realizar un inventario para verificar posibles daños.
• Saldar deudas pendientes: Alquileres adeudados, expensas y servicios deben quedar cancelados antes de la entrega.
• Devolución del depósito: El propietario debe devolver el depósito en garantía, descontando los gastos de reparaciones necesarias, siempre y cuando esto esté debidamente justificado. En el caso de los alquileres formalizados antes del DNU (29/12/23) el valor de devolución del depósito debe ser el equivalente al del último alquiler.

La cláusula del 10% del DNU 70/23

Lucía Otegui, especialista en derecho inmobiliario, detalló que “la cláusula del 10% busca compensar al propietario por la interrupción anticipada del contrato, estableciendo un cálculo desde la fecha de notificación hasta la finalización pactada”.

Esta penalidad reemplaza el esquema previo y aplica únicamente en los casos de rescisión unilateral por parte del inquilino.

Rescindir un contrato de alquiler sin inconvenientes requiere revisar detenidamente las cláusulas del acuerdo. Antes de tomar una decisión, es clave leer el contrato para identificar posibles disposiciones adicionales a lo establecido en el Código Civil y Comercial (desde el DNU los acuerdos se rigen bajo esta regulación). Cada documento puede incluir requisitos específicos sobre plazos, indemnizaciones y notificaciones que deben cumplirse para evitar conflictos.

Además, es recomendable documentar todas las comunicaciones entre propietario e inquilino. El respaldo por escrito, ya sea mediante una carta documento o correos electrónicos certificados, garantiza mayor seguridad y claridad en el proceso.

Aunque un contrato de alquiler puede rescindirse en cualquier momento, es ideal que las condiciones para hacerlo queden establecidas desde el inicio. Contar con una guía clara y dejar todo por escrito en el contrato ayuda a evitar complicaciones en el futuro.