Creció 200% la oferta de alquileres, pero también la demanda: cuánto demora cerrar hoy una operación en CABA

En un contexto de expansión de la oferta de alquileres del 200% desde que dejó de regir la Ley de Alquileres, la demanda también creció significativamente. En esta época del verano, las inmobiliarias reciben consultas de inquilinos que deben renovar su contrato porque el vigente finaliza o buscan una nueva vivienda en la ciudad de Buenos Aires.

La diferencia con el inicio del verano anterior es que ahora hay departamentos de 1, 2 o 3 ambientes disponibles en la mayoría de los barrios porteños, algo que contrasta con la situación de hace un año, cuando recién se desregulaba el mercado del alquiler. Sin embargo, es difícil encontrar propiedades de 4 ambientes, aunque en los otros segmentos hay opciones en casi toda la ciudad.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó a Infobae que varias familias eligen esta época del año para buscar vivienda debido a las obligaciones laborales y escolares. “El cambio de lugar de residencia implica un proceso complejo, que se facilita cuando se dispone de tiempo extra. Esto suele coincidir con los meses de verano, permite a las familias organizarse para llegar a fines de febrero con todo resuelto antes del inicio del ciclo lectivo”, destacó.

Con consultas a las inmobiliarias y mejores posibilidades para visitar la vivienda antes de alquilarse, desde el sector reconocieron que la derogación de la Ley de Alquileres tranquilizó a los propietarios.

“Quienes ahora pueden ofrecer inmuebles con plazos más cortos y mayor previsibilidad respecto de la inflación. La mejora en la rentabilidad volvió atractivo el alquiler tradicional, incrementó la variedad y disponibilidad de propiedades”, afirmó Soledad Balayan, analista del mercado y de Maure Inmobiliaria.

El DNU que derogó la normativa creada en junio de 2020 logró dinamizar el mercado. Actualmente, hay unos 16.000 inmuebles disponibles en la ciudad, y el 90% de los contratos nuevos se hacen en pesos.

Balayan explicó que durante la vigencia de la ley era casi imposible encontrar departamentos en alquiler en pesos para plazos largos. “Ahora vemos una explosión de oferta que incluso redujo los precios iniciales de publicación, permitió que algunos inquilinos se muden a propiedades más atractivas y accesibles”.

Hasta fines de 2023, las tasaciones de alquiler tradicional cayeron abruptamente. “Esto llevó a varios propietarios, incluso aquellos con más de 20 años de experiencia en el alquiler de inmuebles, a optar por alternativas como la venta, el alquiler temporario, prestar las propiedades a conocidos o dejarlas vacías”, acotó Balayan.

Quiénes motorizan y dinamizan

En CABA se concluyen entre 12.500 y 13.000 contratos mensuales. De estos, dos tercios se renuevan, mientras que el resto corresponde a nuevos acuerdos debido a cambios de zona o necesidades de espacio. Braña amplió: “La flexibilidad actual permite adaptarse a las necesidades específicas de los inquilinos”.

En este momento de enero, aumentó la demanda de estudiantes que deben trasladarse a CABA porque algunas carreras comienzan en febrero, especialmente en universidades privadas.

En relación con los estudiantes, Braña observó que muchos abandonan temporalmente sus viviendas en diciembre para regresar en marzo. Sin embargo, aclara que este segmento no enfrenta los problemas de los últimos tres años, cuando la oferta de alquileres era nula. “Ahora, con la derogación de la ley, los estudiantes tienen más opciones, aunque la educación a distancia también es una alternativa que evita mudanzas”, agregó.

Esto es clave porque quienes alquilan por un plazo de 8 a 10 meses no suelen trasladar sus pertenencias de ida y vuelta. Algunos propietarios optan por ofrecer un valor paquete que incluye el alquiler mensual, expensas, agua, ABL e incluso servicio de internet WI-FI.

Debido al incremento en la oferta, hoy un departamento demora más de 35 días en alquilarse en la ciudad. Los inquilinos pueden tomarse el tiempo para programar visitas y decidir, a diferencia de fines de 2023, cuando varias propiedades se alquilaban sin ser vistas previamente.

Valores

Un informe del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) detalla los precios promedio de los alquileres de departamentos en CABA y sus variaciones interanuales:

• 1 ambiente: $390.000 por mes (+56%).
• 2 ambientes: $480.000 por mes (+60%).
• 3 ambientes: $692.500 por mes (+47,3%).

Estrategias de los propietarios

En un mercado competitivo, los propietarios buscan destacar sus propiedades con inmuebles amoblados y valores que incluyan expensas, servicios y conexión a internet.

Braña señaló: “Con la derogación de la ley, los contratos pueden ajustarse al plazo exacto de ocupación, eliminaron la obligatoriedad de acuerdos de tres años y costos adicionales como seguros de caución”.

Negociaciones y recomendaciones

La amplia oferta actual desplazó el poder de negociación hacia los inquilinos. “Quienes buscan alquilar pueden tomarse el tiempo para analizar alternativas y elegir con más libertad entre distintas zonas”, señaló Balayan.

Para los inquilinos, recomienda buscar inmuebles dentro de su presupuesto, verificar las expensas actualizadas y evitar decisiones apresuradas.

Balayan concluyó: “A los propietarios, sugiero ajustar las expectativas al mercado, presentar inmuebles en buen estado y considerar valores competitivos para cerrar contratos en menor tiempo con inquilinos de mejor perfil”.