Los alquileres en el Gran Buenos Aires (GBA) continúan mostrando una tendencia alcista, con aumentos que acumulan un 65% en promedio durante este año. A pesar de que la suba se desaceleró en comparación con el año pasado, el impacto en los inquilinos sigue siendo significativo.
Encontrar un departamento de dos ambientes por menos de $250.000 al mes se volvió casi imposible, y quienes buscan casas o PH en zonas bien ubicadas enfrentan aún más dificultades.
Según un análisis privado, los precios de alquiler subieron un 65% en promedio en lo que va de 2024 hasta septiembre, impulsados por aumentos del 68,3% en la zona oeste y sur del GBA, y del 63,3% en el norte del GBA.
De acuerdo con un informe de Zonaprop, el precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes en GBA oeste-sur sube 5,7% en septiembre y se ubica en $350.157 mensuales, mientras que uno de tres ambientes cuesta $453.848 mensuales.
En el último trimestre el aumento de precios se aceleró, subió un 16,8 por ciento. Actualmente se ubica 26% por debajo del precio registrado en GBA norte ($473.179) para departamentos de dos ambientes y 31% inferior al de CABA ($507.422 mensuales).
Canning, Ezeiza y Sáenz Peña se encuentran entre los barrios más elevados de la zona oeste-sur, con precios medios de $468.639, $429.0045, y $414.377 mensuales, respectivamente. Por el contrario, Laferrere se presenta como el más económico, con un precio de $251.490; Le siguen La Tablada ($258.468) y Merlo ($278.979 mensuales).
Por otro lado, el precio medio del alquiler en GBA norte aumentó un 5,1% en septiembre y un departamento de dos ambientes se ubica en $473.179 al mes.
Rincón de Milberg lidera el ranking de los barrios con la oferta más cara con un precio medio de $641.069 mensuales. Le siguen Nordelta y Olivos, con un valor de $605.205 y $571.264 al mes, respectivamente. Los Polvorines, por el contrario, continúa como el barrio con la oferta más económica, con un precio medio de $343.581; le siguen José León Suárez ($344.723) y San Miguel ($381.854 mensuales).
Territorio sur
En el mercado de alquileres en la zona sur del GBA, especialmente en Avellaneda (Centro y Piñeyro) y Lanús Oeste, un departamento de 2 ambientes tiene un costo de $300.000 mensuales, mientras que uno de 3 ambientes alcanza los 400.000 pesos. En cuanto a las casas, los precios comienzan en $500.000, y en el caso de tener cochera, suben a $550.000 al mes.
Ariel Bechara Aded, de Bechara Inmobiliaria, dijo a Infobae que “tras el DNU que modificó las condiciones del mercado, la oferta de alquileres creció un 40% desde inicios de año. Esta mayor oferta benefició especialmente a los inmuebles de 3 y 4 ambientes, que permiten acceder a nuevos contratos de inquilinos, cuando hace un año reinaba la escasez de unidades para las familias”.
La oferta de casas y dúplex sigue siendo limitada. Según Bechara Aded, aquellos que logran alquilar una propiedad con buenas comodidades tienden a mantener el contrato por varios años, lo que reduce la rotación de estos inmuebles en el mercado y limita su disponibilidad.
En cuanto a los contratos, actualmente se firman por un plazo de 2 años, con ajustes por inflación cada 3 o 4 meses.
“Las garantías más utilizadas son el seguro de caución o la garantía de un bien inmueble, y hasta el momento no se registraron grandes dificultades para llegar a acuerdos entre propietarios e inquilinos en esta zona del GBA”, aclaró Bechara Aded.
Pulso oeste
En la zona de Castelar, alquilar un departamento de dos ambientes tiene un valor aproximado de $400.000 mensuales, mientras que uno de tres ambientes llega a 650.000 pesos. El alquiler de casas de tres ambientes con cochera, ronda los $900.000, todo un desafío para el bolsillo.
Sebastián Ferry, de Matías Szpira Bienes Raíces sucursal Castelar, comentó que “desde la implementación del DNU, la oferta de alquileres creció cerca de un 50%; los departamentos de dos ambientes con cochera son los más demandados, ya que los propietarios encuentran más viable firmar contratos de dos años con ajustes cada tres o cuatro meses”.
A pesar del aumento en la oferta de departamentos, las casas siguen siendo difíciles de encontrar en alquiler. Ferry señala que muchos propietarios prefieren vender en este momento favorable, impulsado por el regreso de los créditos hipotecarios, en lugar de alquilar.
Los contratos se están firmando a dos años con ajustes trimestrales por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contratos de Locación (ICL). “El punto más negociable entre inquilinos y propietarios es el plazo para los ajustes, aunque también es clave el valor, ya que las expensas subieron mucho y esto afecta el valor del alquiler”, explicó Ferry.
En el partido de San Martín
En Villa Ballester, en la zona norte del conurbano, actualmente, el valor de un departamento de 2 ambientes comienza en $400.000, mientras que los de 3 ambientes se alquilan a partir de $550.000 mensuales. El mercado de casas, sin embargo, es muy variado, con precios que van desde $400.000 en zonas menos atractivas, hasta $2.000.000 en áreas más exclusivas.
Alejandro J. Altamirano, de Altamirano Propiedades explicó que “desde la implementación del DNU, la oferta de alquileres en la zona creció significativamente. A finales del año pasado teníamos apenas 2 o 3 departamentos disponibles, pero hoy contamos con 15 inmuebles en oferta promedio al mes. Este aumento se debe a que los propietarios, que antes no estaban dispuestos a alquilar bajo condiciones restrictivas, decidieron volver a ofrecer sus propiedades en alquiler”.
Aunque los precios no siguieron el ritmo de la inflación, Altamirano destacó que las rentas en dólares mejoraron notablemente debido a la estabilidad del tipo de cambio y la baja en los precios de venta.
Varias de las casas grandes que antes se alquilaban por la baja en los precios de venta volvieron al mercado de ventas, impulsadas por los créditos hipotecarios y el blanqueo, lo que redujo su oferta en alquiler.
Altamirano señaló que el mercado volvió a los contratos de 2 años para viviendas, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC. “Los inquilinos ahora prestan especial atención a expensas y tasas municipales, que impactan más en sus presupuestos”, concluyó.
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