Lento arranque de los créditos hipotecarios UVA: en junio se otorgaron $6.800 millones y los bancos buscan simplificar los trámites

La segunda era de los préstamos hipotecarios UVA, que más de 20 bancos tienen en oferta, tuvo un cauto arranque en sus primeras semanas de funcionamiento, con muchas consultas por parte de clientes interesados y un puñado de operaciones concretadas.

En junio se otorgaron créditos hipotecarios UVA por 6.869 millones de pesos (menos de USD 5 millones), casi el doble de los $3.448 millones de mayo. Los montos aún no son significativos y es algo esperable: los bancos comenzaron a informar el relanzamiento de sus líneas a fines de abril y, al margen de la demanda, no se otorgan con rapidez. En las entidades aseguran que aunque parte de la gestión se digitalizó, la gestión total del crédito lleva no menos de 45 días, desde la primera solicitud hasta que el cliente recibe el dinero.

Si bien hubo muchas consultas, los vaivenes del dólar no ayudaron. Muchos hicieron la primera simulación de su préstamo en la web o la app de su banco con un dólar libre a $1.100 y se encontraron en medio del trámite con el billete a 1.400 pesos. Además, el simple anuncio de la reaparición de los créditos movilizó al sector inmobiliario y, como era de esperar, hizo subir los precios entre un 10% y un 15% en promedio, según la Cámara Inmobiliaria Argentina. Ambos movimientos, el del dólar y el de los precios de las propiedades, coincidieron con las primeras semanas de los nuevos préstamos.

“Que se hayan anunciado los créditos hipotecarios resolvió que el comprador, que está dando vueltas o no resolvía la operación, entendió que no está solo. Si a eso se suma que la agroindustria levantó todas sus cosechas y se lanzó blanqueo, se adelantó la toma de decisiones de aquellos compradores que no necesitan ni blanqueo y tampoco un crédito hipotecario”, señaló Alejandro Bennazar, directivo de la Cámara Inmobiliaria a Canal E para explicar que el que tiene la plata en la mano se está apurando porque la suba de precios recién comienza.

Para la nueva etapa, y acorde a los ánimos de desregulación que bajan desde el gobierno, los bancos negocian discretamente con el Banco Central algunos cambios en la normativa con dos objetivos. El primero de ellos es acortar los tiempos de la gestión del préstamo: más allá de las herramientas digitales, que redujeron la cantidad de “visitas” que el cliente debe hacer a la sucursal para sacar el préstamo, en los bancos entienden que hay muchas condiciones que no tienen razón de ser y que tienen demoras.

Allí aparecieron pedidos para digitalizar y simplificar el legajo del cliente, al igual que los estrictos criterios para la tasación de la propiedad que fija el BCRA. En el mismo sentido, los bancos quieren facilitar los requisitos para verificar los ingresos del tomador del préstamo, admitiendo nuevos métodos para esa comprobación. Y quieren facilitar la bancarización de la transacción para reducir los riesgos de trasladar efectivo, con sus consiguientes costos en seguridad.

El segundo objetivo, como es esperable, pasa por quitarle impuestos a los préstamos UVA, gravados con una colección de tributos, nacionales y provinciales, que apenas encuentran un alivio en el caso de que el crédito se use para comprar la primera vivienda. Un informe de Adeba de 2022 asegura que los impuestos agregan casi 5 puntos porcentuales al costo financiero total (CFT) de un préstamo hipotecario promedio. Con esos argumentos en la mano, los bancos volvieron a la carga.

En el sistema financiero destacan la buena voluntad oficial y ponen el ejemplo de la eliminación del “parking” de 24 horas que permite comprar dólar MEP en el momento de la escritura. Como el crédito se paga en pesos y el vendedor de la propiedad quiere dólares, antes había que esperar un día en el que la cotización podía variar. “Lo pedimos y en pocos días, salió”, señalan en los bancos. Parece poco pero para quien va a comprarse una casa, eliminar un solo día de incertidumbre cambiaria es una ayuda.

Primeras operaciones cerradas

Varios bancos empezaron a contabilizar las primeras operaciones y armar el mapa de los nuevos solicitantes. Es el caso del Galicia, que tiene 5.000 préstamos “pre-aprobados”, en su mayoría para menores de 40 años que quieren comprar su primera vivienda. El monto promedio solicitado es de $80 millones de pesos.

“Por un crédito de $80 millones a 30 años, si se acreditan haberes en el Galicia, a una tasa de UVA más 5,5%, se tiene que pagar una cuota de aproximadamente $450.000, para lo que se necesita un salario de $1.800.000 al comienzo del préstamo″, dijo Germán Ghisoni, gerente de Banca Minorista de la entidad. “Buscamos en el diseño del producto darle el mayor grado de flexibilidad posible. Se puede sumar a 3 codeudores y, de esa manera, sumar los ingresos de ellos para poder sacar un importe mayor y no tiene costos de pre-cancelación. Se simplificaron mucho los procesos, para el cliente es todo mucho menos friccionante que en el pasado”, agregó Ghisoni.

En Santander recibieron más de 30.000 consultas y ya tienen los primeros préstamos en etapa de escrituración; el trámite desde que el cliente hace la primera consulta hasta que recibe el dinero para comprar su casa dura entre 45 y 60 días. El pedido promedio ronda los USD 100.000 y hay expectativa de que la demanda se afiance si sigue bajando la inflación.

En el Banco Nación, que además de ofrecer préstamos hipotecarios a particulares acaba de lanzar otra línea para desarrolladores inmobiliarios, ya recibieron más de 28.000 solicitudes para créditos UVA por un monto promedio de $81 millones, de las cuales 19.438 fueron para compra; 2.693 para segunda vivienda; 2.847 para construcción; 2.883 para terminación y, 805 para cambio de vivienda. Las provincias con mayor demanda de crédito fueron Buenos Aires con el 27,64 %, seguido por CABA, con el 22,12%, Córdoba, el 9,86%, Santa Fe, el 8,31% y Mendoza, el 7,26%, entre otras.