Por qué los alquileres suben menos en el interior del país que en CABA y el conurbano

En el contexto del mercado inmobiliario en la Argentina, se observa un patrón de aumento en los alquileres de departamentos en el interior del país, que difiere significativamente de la dinámica registrada en la ciudad de Buenos Aires (CABA) y el Gran Buenos Aires (GBA). Según datos recopilados en 11 localidades representativas, especialmente en propiedades de dos y tres ambientes, los incrementos se mantienen en línea con la inflación general.

En particular, las unidades de dos ambientes experimentaron un aumento interanual del 128,2%, mientras que las de tres ambientes alcanzaron un incremento promedio del 137% en estas mismas plazas del interior del país. En ambos casos superan el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central que para octubre marcó un 115% interanual.

Es importante destacar que, si bien los incrementos trimestrales continúan superando el 30% en el último trimestre, el aumento anualizado se ha mantenido en cifras relativamente estables, así lo confirmó un análisis de Reporte Inmobiliario.

Este fenómeno en el mercado de alquileres refleja una dinámica regionalizada en la que el interior del país presenta incrementos más acordes con la inflación, en contraste con la acelerada escalada de precios en la CABA y el GBA, que superan el 160% en todos los tipos de viviendas de manera interanual. Los datos revelan la importancia de analizar de cerca las tendencias regionales en el mercado inmobiliario para comprender plenamente la situación de los inquilinos y propietarios en diferentes partes del país.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, explicó a Infobae porqué en el interior los valores de alquileres ascendieron menos que en CABA y GBA: “En líneas generales, sobre todo en CABA, a partir de la posibilidad de rentar las unidades amobladas para alquileres con fines turísticos, de estudios, trabajo, entre otras opciones, la oferta de alquileres formales a 3 años se redujo de manera drástica, lo que permitió que los pocos que salen en oferta lo hagan a precios muchos más elevados que en zonas del interior donde el efecto del alquiler de corta estancia es menor”.

Para elaborar el análisis en todos los casos se verifica que el departamento sea usado, integre un edificio de propiedad horizontal con ascensor de calidad estándar, en estado de mantenimiento medio, sin cochera y que el edificio no cuente con amenities.

“De las ciudades investigadas y por razones de composición demográfica fundamentalmente y de mercado las unidades de 3 ambientes son más demandadas en la mayoría de las localidades del interior, donde la composición de la demanda tiene una mayor participación de núcleos familiares y menos de hogares unipersonales”, dijo Rozados.

Precios récord

Los aumentos que advierten expertos a partir de las cifras que surgen de la oferta pública de alquileres son de los mayores que se tienen registrados al menos desde 2008, tanto sean trimestrales como anuales, acorde con la aceleración inflacionaria sobretodo del último año y en combinación con las restricciones que impone normativa que rige a los alquileres tradicionales.

Virginia Manzotti, presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci), destacó a Infobae que “los alquileres van a dejar de subir los valores cuando la demanda baje, eso es directamente proporcional a la cantidad de inmuebles que se ofrecen. Mientras menos inmuebles en alquiler haya en el mercado más caro serán los precios”.

En San Carlos de Bariloche, un tres ambientes ya llega a rozar los $300.000 como máximo y nada baja de $150.000 mensuales.

“Para que los precios dejen de subir debe haber un marco jurídico donde las partes tienen que poder celebrar un contrato de alquiler de una vivienda con claridad y hoy la política nacional nos está dando un panorama de incertidumbre donde su posible reforma con tantas idas y vueltas ha perjudicado a propietarios e inquilinos por igual”, dijo a Infobae Sergio González, presidente del Colegio de Corredores Públicos y Martilleros de Bariloche.

Tanto en Rosario, Córdoba como en Bariloche el estado de escasez de unidades es crítico. Por ejemplo en esta ciudad patagónica, hasta antes de la ley en las inmobiliarias había entre 4 o 5 viviendas que se alquilaban mensualmente, actualmente, con suerte hay una propiedad para contrato tradicional, el resto está en dólares o para acuerdos temporarios o turísticos.

En Córdoba, la mayor falta de viviendas se aprecia en los barrios de Nueva Córdoba y la zona norte de la capital de la provincia homónima.

Allí las propiedades de 3 ambientes promedian los $130.000 mensuales. Y por expensas, si son departamentos hay que agregar otros $20.000 aproximadamente.

Manzotti aclaró que “la mayor escasez se nota en departamentos de dos ambientes y casas de tres y cuatro ambientes, que son los inmuebles más solicitados actualmente”.

Escasez

Hay ciudades como Mar del Plata o Mendoza capital, en donde hoy se ofrecen menos de 30 viviendas entre casas y departamentos en pesos y por contratos a tres años. Todo está sujeto con lo que pase con la posible reforma de ley (en revisión en el Congreso nacional donde Diputados y Senadores impulsaron dos propuestas para cambiar el método de ajuste y duración de contratos).

Dominan prórrogas entre dueños e inquilinos que ya tienen un contrato firmado, pero esta se hace por encima del valor que pagó el inquilino en el último mes de contrato. Es decir que si pagaba $100.000 ahora con un incremento del 30% o 40% mientras se extienda la prórroga pasa a abonar $130.000 o $140.000 por mes hasta que finalice la extensión.

“Para que cambie la situación en Bariloche y en todo el país tiene que lograrse un contexto jurídico más claro y que la economía se normalice y que permita ir al ritmo de los cambios y no acompañar desequilibrios tan bruscos como una inflación acumulada que se acelera mes a mes”, concluyó González.