Acceder a la vivienda se complicó demasiado en la Argentina. Siempre fue más difícil comprar que alquilar, pero a tres años de que entró en vigencia la Ley de Alquileres sancionada en 2020 quedó demostrado que no favoreció a los inquilinos como se esperaba, y también perjudicó a los propietarios que la rechazaron desde su inicio y quitaron inmuebles del mercado a medida que iban recuperándolos. No quieren estar atados a contratos de tres años de duración.
Al margen de la falta de crédito hipotecario a tasas razonables para poder comprar, la complicación para alquilar se agrava mes a mes. Según la Bolsa de Comercio de Córdoba, en los primeros tres años de la ley los aumentos están por sobre la inflación: en las ciudades más importantes del país, los incrementos oscilaron entre 522% y 580 por ciento.
El problema es grave porque un departamento de tres ambientes promedia un precio de 205.000 pesos de acuerdo a un relevamiento de Zonaprop y, según la Dirección General de Estadísticas y Censos porteña una familia conformada por cuatro integrantes necesita más de $340.000 para ser considerada de clase media. Eso, claro, si es que es propietaria del hogar en el que vive. Así, los ingresos necesarios para “ser de clase media” cuando una familia alquila su vivienda tendrían que ser casi 60% mayores. El alquiler, y sus subas sin freno, ponen seriamente en riesgo el nivel socioeconómico de las familias porteñas.
La inflación no da tregua y desde junio de 2020 a la fecha (desde que rige la Ley de Alquileres actual) subió un 441% y aunque los precios se regulan por el Índice de Contratos de Locación (ICL) todos los valores de las viviendas para alquilar subieron por encima de este índice que para julio registra un incremento del 104,04% interanual y los contratos como extensiones (si es que propietarios e inquilinos se ponen de acuerdo) se están haciendo por más del 130 por ciento.
Iván Kerr, ex secretario de Vivienda de Mauricio Macri e integrante de la Fundación Pensar, destacó ante Infobae que la ley debe ser reformada. “El sistema no tiene racionalidad porque tenemos una sola actualización anual e indexada. Es un modelo que no funciona con alta inflación. El ajuste anual es un golpe para cada persona que alquila y un desincentivo para el propietario. Hay que restablecer los contratos de 2 años y que la actualización surja del acuerdo entre las partes. Pero además, hay que ofrecer facilidades para los inquilinos para las garantías, respetar los topes a las comisiones para evitar abusos y, lo más importante, generar incentivos para aumentar la oferta”, puntualizó.
Kerr asegura que los propietarios ven cómo su renta pierde frente a la inflación, obligados a ajustar en forma anual por un índice que va por debajo de la inflación y que los inquilinos también se perjudican porque cuando tiene que renegociar tiene saltos más altos de lo que ajustan sus haberes. “Además la incertidumbre que genera la ley provoca retracción de la oferta, que sumada a la ausencia total de crédito hipotecario y a la pérdida del valor de la moneda, generan en el mercado una oferta de propiedades en alquiler dolarizadas y acuerdos temporarios”, añadió.
Imposible
Hay inquilinos que buscan desde hace cuatro meses porque no encuentran una vivienda acorde con sus ingresos. A Lucía, una diseñadora de ropa que vive con su hijo adolescente en Villa Crespo, le avisaron que no le renovarán el acuerdo que vence en agosto porque los dueños necesitan la vivienda, aunque le confirmaron que hasta octubre se puede quedar.
“Vivo en un dos ambientes con un precio desfasado y lo entiendo. Desde el verano estoy buscando un tres ambientes. Duermo en el living y mi hijo en la habitación, y encontrar algo es complicado, como soy independiente necesito algo acorde y que pueda pagar”, contó a Infobae.
“Los precios de un tres ambientes oscilan entre $180.000 y $300.000 por mes. Y semana a semana suben con fuerza, pero muchos dueños e inmobiliarias consultadas argumentan que los valores se ajustarán semestralmente, por lo cual es por fuera de la ley”, comentó Lucía.
Sergio Laffitte, diseñador gráfico, vive con su pareja y dos hijas en Recoleta. La dueña de la propiedad les avisó en mayo que en agosto deben dejarla. “Todavía no encontramos nada. Por la zona todo supera $200.000, sea departamento o PH. Nos estamos replanteando irnos a vivir a la zona sur del Gran Buenos Aires, pero allí también no es fácil alquilar”.
Además del mes de adelanto y de depósito, también se exige pagar un seguro contra incendios y demostrar ingresos muy superiores al alquiler mensual.
Reformular la ley sería clave
Desde el sector argumentan que es esencial cambiar los artículos más polémicos de la normativa actual, como volver a contratos que duren dos años y ajustes semestrales y libres entre partes como era antes de la ley.
Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), afirmó que “si no se reforma la ley, la situación de acceso a la vivienda todo se complicará. Es algo que debe garantizar por el Estado con políticas adecuadas, está en la Constitución”.
En el Congreso se presentaron 37 proyectos y en mayo de 2022 se acordaron dos dictámenes (uno del oficialismo y otro de la oposición), pero todo quedó en la nada. También la idea de Gobierno de suspender la ley y reformarla.
Los propietarios e inmobiliarios piden previsibilidad y certeza sobre si esta ley se va a cambiar o no.
Daniel Bryn, quien realiza el Monitor Inmobiliario, dijo que “cada propietario está analizando si sigue alquilando de forma tradicional, si puede hacerlo de forma temporaria (el 65% de la oferta de temporarios es en 5 barrios de CABA, el temporario no es negocio en los otros 43 barrios), o si decide venderlo”.
Ocurre en muchos casos que el propietario decide seguir alquilando pero a personas de confianza con contratos informales hasta que el horizonte se clarifique.
“Si la relación con el inquilino es buena los propietarios están prorrogando la vigencia hasta tanto pueda encontrar otro hogar. Hay predisposición por parte de los dueños”, concluyó Bryn.
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