Al actual ritmo de operaciones, se necesitarían casi 4 años para vender todas las viviendas ofrecidas en la Ciudad de Buenos Aires

Un informe privado detectó que las operaciones inmobiliarias están en alza pero convergiendo a niveles de pre-pandemia dentro de una economía donde se mantienen controles cambiarios que dificultan las operaciones. Con cepo se concretan un 27% menos de operaciones que en épocas de libre acceso al dólar. Además, durante los años electorales la cantidad suele caer un 5% más que lo habitual.

Según el informe del Colegio de Escribanos porteño en marzo último en CABA se concretaron 2.874 operaciones inmobiliarias, lo que significó un aumento de 217% interanual y de 65,4% respecto de febrero. En el primer trimestre de este año se acumuló un total de 6.460 escrituras, que marca un crecimiento de 218% frente al mismo periodo del 2022. Pero aun así las cifras se encuentran en niveles semejantes a los de las peores crisis económicas del país.

El mejor trimestre en 4 años, pero ...

“Las ventas durante el primer trimestre del año cerraron su mejor época en los últimos 4 años y es una buena noticia. Ahora bien, es importante señalar que el nivel de actividad es de aproximadamente 3.000 operaciones por mes. En esta nueva normalidad se realizan un 27% menos de operaciones y esto se debe al efecto del cepo, la volatilidad macroeconómica y la incertidumbre política”, destacó a Infobae Fabián Achával, de Fabián Achával Propiedades, responsable de Radar Inmobiliario.

Ahora se estiman que hay unos 135.000 inmuebles en venta y en marzo se vendió sólo el 2,2% del stock de inmuebles. A ese ritmo, se requerirían algo más de 45 meses (esto es, casi 4 años) para absorber la totalidad de inmuebles en venta de CABA, casi el doble del tiempo necesario en comparación con la etapa anterior a la instauración del cepo cambiario y aún más lejos de la etapa de créditos UVA, donde todo se vendía en menos de un año.

Los valores de venta de las viviendas en la ciudad de Buenos Aires siguen hacia la baja. Así lo registró el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) y esta medición posiciona el descenso entre los más bruscos de la historia inmobiliaria argentina. Hay inmuebles cuyos dueños no convalidaron el sinceramiento, llegando a durar más de dos años publicados y la demanda no los elige.

Los precios precios están convergiendo hacia un piso, sobre todo aquellas propiedades ya en valores de mercado. El ajuste de precios según datos del ROI fue de un 42% en términos reales. Esto es, cayeron a no mucho más de la mitad de lo que cotizaban antes. “La dinámica a futuro dependerá en gran parte de la capacidad que tenga este gobierno y el próximo de estabilizar el valor del dólar y en ese sentido somos cautelosos y quedamos expectantes del resultado de las PASO”, dijo Achával.

Según los analistas, la baja permitió crear un escenario de oportunidad y quienes disponen de dólares en mano motorizaron operaciones de compra venta en los primeros meses del año. La duda pasa por saber cuando los valores llegarán a su piso y qué falta para que crezca el segmento.

Qué tipos de inmuebles se venden más

Lo que más se vende de acuerdo a datos del ROI son los 2 y 3 ambientes con una fuerte predominancia de los usuarios finales. “Sin embargo en los últimos meses vimos un repunte de los inversores, probablemente atraídos por la fuerte caída de los precios de los inmuebles”, añadió Achával.

En el portal Zonaprop la baja en abril fue del 6% interanual, mientras que en marzo en Mercado Libre se presentó una rebaja del 7,3% interanual. Según la clasificación por segmento, los departamentos usados continúan liderando el declive con una caída de 6,8% interanual, superando la de los inmuebles a estrenar (4%) y la de las unidades de pozo (5,2% interanual).

Con respecto a los inmuebles más vendidos, en el segmento de departamentos usados las propiedades de 2 y 3 ambientes son las que más se comercializan, seguidas por las de 4, 1, 5 y 6 ambientes.

Sabrina Furné, de Bresson Brokers, dijo a Infobae que “la mayoría de las unidades que se venden cuentan con espacios descubiertos y solo el 30% disponen de cochera. La demanda privilegia la compra de propiedades que dan al frente en la mayoría de los casos”.

Dólar blue y elecciones

Desde el segmento recomiendan que es un buen momento para comprar. La caída promedio de precios fue del 35%, lo que significa que en muchos casos la disminución fue mayor. Achával recomendó a los interesados en comprar asesorarse con inmobiliarias que conozcan bien los precios de cierre, “no los valores de publicación, muchas veces disparatados para poder aprovechar la infinidad de oportunidades que existen en el mercado”.

El salto cambiario de abril ocurrió en un marco de extrema fragilidad macroeconómica e incertidumbre política. El panorama por venir dependerá en gran medida de la capacidad que tenga el gobierno de conseguir dólares “frescos para reforzar los reservas internacionales netas y reducir la volatilidad cambiaria, condición básica que requiere el mercado inmobiliario para funcionar, creen losespecialistas.

Algunos vendedores entienden que para agilizar la venta deben sincerar los precios de sus propiedades a valores de mercado. Al respecto, Furné amplió: “continúan los casos de aquellos que prefieren esperar a que el mercado vaya marcando el precio y reconsideran bajar los precios pasadas semanas de no recibir interesados”.

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