La caída de los precios de las viviendas en el Gran Buenos Aires es tan pronunciada que un informe privado determinó que las actuales cotizaciones medidas en dólares se asemejan con las de 2010. Con respecto al máximo registrado, en septiembre de 2018, la baja del valor del metro cuadrado ya llega al 40,84% y en las propiedades de 3 y 4 ambientes en la mayoría de los municipios –a excepción de Vicente López, San Isidro y Tigre, los distritos más caros– las valuaciones son inferiores a USD 1.400 por metro cuadrado.
Durante noviembre, el valor medio por metro cuadrado de la totalidad de la oferta en esa región se ubicó en los USD 1.723 para los monoambientes; en USD 1.635 para las unidades de dos ambientes; mientras que para las unidades de 3 y 4 ambientes la cotización media fue de USD 1.386 y USD 1.272 por m2, respectivamente.
Sobre porqué las viviendas de menor superficie son las que mejor resistieron el derrumbe histórico de los valores, Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, consultora autora del informe, le dijo a Infobae que “para este caso se cumple la regla que a mayor cantidad de metros es menos el valor por m2. Igual hay que aclarar que el mercado atraviesa un momento tan imperfecto que no siempre es así”.
Los departamentos de 1 y 2 ambientes, en tanto, son los que menos bajaron sus precios porque son los más buscados por los universitarios, solos y por parejas sin hijos para alquilar y eso hace que disminuya la cotización en tiempos donde hay escasez de oferta.
El promedio en el GBA es de USD 1.417 por m2 (ver gráfico). De esta forma los valores acumulan ya cuatro años consecutivos de caída, siendo la interanual de la última medición la más leve de todas. El ajuste más fuerte en las cotizaciones se produjo entre junio de 2021 y el mismo mes de 2020.
Alejandro Altamirano, experto del mercado inmobiliario de la zona norte del GBA, destacó que “si bien la tendencia bajista continúa, notamos que se ha desacelerado. No podemos asegurar aún que se tocó piso, pero estamos muy cerca. Para una recuperación del mercado necesitamos del crédito hipotecario, algo que parece muy lejano teniendo en cuenta las tasas y la inflación. Necesitamos que el salario en dólares se aprecie para recomponer la capacidad de ahorro”.
En Escobar hoy se consiguen monoambientes desde USD 39.000, y en La Matanza desde 31.000 dólares. Son precios de más de una década atrás, lógicamente al medirlos en pesos se requieren muchos más en comparación con 2010 o 2011.
En Vicente López, Tigre y San Isidro, es donde los departamentos tienen las cotizaciones más elevadas con una media que excede los 2.000 USD por m2.
Desde el segmento advierten que el mercado inmobiliario está muy polarizado.
“Lo bueno baja menos y se vende mejor. Lo malo baja más pero no se vende. La zona Norte es donde todos quieren vivir y obviamente sostiene mejor su valor en comparación con otros corredores”, amplió Gómez Picasso.
Zona de oportunidad
Para la demanda que dispone de ahorros existe una gran zona de oportunidad en el GBA, para aprovechar viviendas que en 2019 se vendían en USD 120.000 y hoy superan los USD 85.000 en tres ambientes, con las mismas prestaciones.
“Hasta el año pasado el inversor había desaparecido porque las rentabilidades son muy bajas, pero ahora han resurgido los que tienen el dinero ‘debajo del colchón’ comprando propiedades de ticket bajo. Para el inversor promedio, no hay mucha alternativa más segura que los inmuebles”, añadió Altamirano.
Por ejemplo, un departamento de 2 ambientes usado en el centro de Villa Ballester ronda los USD 75.000 y un tres ambientes de más de 100 m2 con cochera ronda los USD 150.000 en pleno centro de San Martín. En el otro extremo del GBA, en Lomas de Zamora, se consiguen unidades de 2 ambientes, de 10 años de antigüedad, por USD 65.000, cuando hace tres años valían USD 90.000; y de tres ambientes con cochera en USD 100.000, cuando costaban 135.000 dólares o más hace cuatro años.
Sobre lo que viene, Gómez Picasso, concluyó: “los valores siguen bajando pero a un ritmo muy moderado, se estiman unos 10 USD por m2 por mes. Nadie sabe por cuanto tiempo más durará la tendencia de baja. Creo que es mejor comprar ahora que esperar ya que hay mas mercadería para elegir. Si se deja pasar tiempo se corre el riesgo de que lo mejor ya no esté entre la oferta de inmuebles”.
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