La alta demanda de cocheras disparó los precios de venta de las cocheras en varios barrios de Buenos Aires donde hay gran densidad de habitantes y donde no paran de construirse edificios. Eso pasa en Caballito, Belgrano, Palermo, Almagro, San Cristóbal y Recoleta.

Por el crecimiento del parque automotor cada vez se necesitan más espacios y esto también hizo que suban su cotización en el último tiempo hasta un 30% y en muchos puntos de la ciudad han recuperado y superado los precios de pre pandemia.

Las cocheras son una inversión conservadora; una operación que no está sujeta con los vaivenes del dólar, las tasas y la política. Suelen ser más rápidas de alquilar que un departamento, no tienen desgaste y son mucho más líquidas, si el propietario necesita venderla es muy posible que lo haga mucho más rápido que con otra propiedad.

Daniel Bryn, analista del segmento, le dijo a Infobae que “al momento de invertir recomendamos comprar una cochera que no tenga altos costos de mantenimiento. Las expensas y sus servicios e impuestos no deberían superar más del 20% sobre el valor del alquiler mensual, de ser así el comprador verá reducida tu rentabilidad. Es necesario consultar estos costos antes de hacer la operación”.

Hay que tener presente que el mercado de cocheras va por un lado y el de los departamentos por otro. En el primero hay zonas con faltante de unidades, sobre todo en barrios de buen poder adquisitivo y donde la gente accede a tener más de un vehículo. Y las que se venden son cotizadas. Todo lo inverso con el escenario de departamentos, donde hay una sobreoferta de 160.000 inmuebles, valores en baja y cuesta venderlos.

“Los precios se mantuvieron o bajaron levemente en pleno momento de restricciones de la pandemia. Ahora subieron más en donde hay pocos lugares para guardar el auto, por ejemplo sobre Libertador. En la zona norte porteña hay propietarios que llegan a pedir entre USD 30.000 y hasta USD 45.000 por una cochera”, dijo a Infobae Esteban Súcari, especialista del mercado inmobiliario.

Expertos aconsejan comprar unidades para uso propio o para alquilar en los lugares más cotizados, como Palermo, Caballito o Belgrano, y también en las zonas cercanas a hospitales o clínicas.

Súcari amplió que cerca del “Hospital Italiano, en Almagro, hay mucha demanda tanto del personal como profesionales que trabajan allí, como también de la gente que concurre a atenderse en el establecimiento”.

Cuánto valen y las variables del precio

Una particularidad que tienen las cocheras es que no cambia mucho su valor si es nueva o usada. “Sí cambia por ubicación, el valor de las expensas, tamaño y espacios de maniobra y el edificio. Esas son algunas variables que inciden en los precios”, amplió Súcari.

En Capital Federal las cocheras terminadas oscilan entre los USD 18.000 y USD 28.000, dependiendo siempre de la ubicación. Para aquellos que buscan invertir en inmuebles la cochera es una muy buena alternativa ya que no necesita tanto dinero como el que si se tiene que destinar en la compra de un departamento.

Gastos

Especialistas aconsejan invertir preferentemente en edificios destinados 100% a cocheras, al ser una construcción dedicada a este rubro suelen tener mejor circulación y mejores medidas para estacionar los vehículos.

“Si la cochera es fija y se encuentra dentro de un edificio de viviendas, generalmente no está permitido alquilarla a personas que no habiten allí. Debe chequearse en el reglamento de copropiedad. La antigüedad del edificio es importante, los edificios más nuevos tienen tecnología LED que reduce consumos de luz”, añadió Bryn.

Hoy las expensas oscilan en $2.500 por mes pero si son más altas le quita margen de rentabilidad al inversor. Las cochera, claro, no tienen tantos gastos de mantenimiento.

“Por el alquiler podemos obtener una rentabilidad anual neta de entre un 3% y un 5%, dependiendo siempre del lugar de la cochera, las mejores ubicadas tienen una ganancia muy superior a aquellas que no lo están tanto. Comparando con el alquiler de un departamento, este último nos puede dar una rentabilidad de entre un 2% y 4% anual dependiendo también de la ubicación. Consideramos para el cálculo que los gastos de la cochera (expensas y servicios) corren por cuenta del propietario, lo que no ocurre en el departamento, que corren por cuenta del inquilino”, detalló Bryn.

Por el contrato de alquiler generalmente no se realiza ningún tipo de acuerdo por escrito, ni se solicitan garantías, si el inquilino no paga no hay que hacer un desalojo como ocurre con un departamento.

Tampoco hay un plazo mínimo de alquiler como ocurre con un departamento donde hoy está la obligación de alquilarlo por 3 años con un ajuste que establece el Banco Central. “Como habitualmente es un contrato de palabra es bueno fijar desde el inicio los meses en los cuales se fijarán incrementos en el valor del alquiler para evitar conflictos posteriores ”, detalló Bryn.

Barrios más demandantes

Hoy hay casi 4.500 cocheras en venta en todo Buenos Aires, y los barrios que tienen más unidades para comercializar son los siguientes: Recoleta 543; Belgrano, 486; San Nicolás, 456; Palermo, 448 y Balvanera, 243.

Muchas de ellas se venden a buen ritmo excepto las cercanas al Microcentro dado que la baja en la asistencia laboral a oficinas hizo que cayeran la demanda.

“Por otro lado la cantidad de espacio de estacionamiento en la vía pública cayó con la llegada de bicisendas, calles peatonales, Metrobús, entre otros, lo que hace más demandado el espacio en cocheras privadas. Se estima también que durante 2023 comenzaran a colocar parquímetros en barrios menos céntricos aunque sí muy densos como Recoleta, Caballito, Belgrano, por ejemplo”, concluyó Bryn.

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