“Última milla”: qué sectores de la economía lideran la ocupación de 220.000 m2 de galpones fabriles y logísticos

Hasta septiembre el mercado inmobiliario industrial volvió a marcar buenos índices en comparación con otros escenarios económicos. La absorción neta del tercer trimestre de 2022 ascendió a 69.192 metros cuadrados y acumula una ocupación de 219.326 m2 en el año.

Expertos de este sector argumentan que la ascendente utilización de las compras a través del e-commerce impactaron favorablemente para que ya se lleven más de dos años de crecimiento sostenido. Muchas empresas de logísticas han alquilado o construyeron naves fabriles para este destino en busca de satisfacer en tiempo y forma a los usuarios que apelan a la llamada Última Milla, y buscan recibir los productos adquiridos en sus hogares en menos de 24 horas (en la medida de lo posible).

Agustín Weiss, flamante presidente del Consejo Inmobiliario Argentino Logístico Industrial (CIALI), dijo a Infobae que “desde el sector coincidimos en que el Real Estate fabril tuvo mucha dinámica en el primer semestre con fuerte impacto en la concreción de operaciones, tanto de alquiler como de venta. Para el segundo semestre, se viene advirtiendo un aumento en la demanda con escasez de oferta de inmuebles industriales y logísticos entre 1.000 y 2.500 m2. Hoy los niveles de vacancia están por debajo de un dígito, en porcentajes históricos récord”.

La infraestructura industrial y logística requiere de mucha planificación municipal y provincial e inversión a mediano y largo plazo. Por ello, es clave el fomento de más desarrollos con articulación público-privada, sugieren especialistas.

Si bien el motor de búsqueda más relevante fue el abastecimiento de la última milla, motivado por el comercio electrónico, hubo rubros que también motorizaron el sector como, por ejemplo, la industria farmacéutica, química, metalúrgica, alimenticia, tecnológica y empresas de logística con cargas orientadas al consumo masivo, así como autopartistas, entre otros.

Disminuye la vacancia

Los datos del tercer trimestre muestran que la vacancia, en lo que va del año ya bajó un 51% y llegó a 6,6 %, y la perspectiva es que va a seguir bajando.

Según el último reporte “Panorama Logístico” elaborado por Cushman & Wakefield (ver gráfico), las superficies disponibles actualmente en el mercado oscilan entre 3.000 y 7.000 m2, con casi nulas alternativas mayores a 10.000 m2.

Por la baja sostenida de espacios disponibles para alquilar, los desarrolladores del sector activaron la construcción de nuevas obras por aproximadamente 130.000 m2, que sumada a la superficie que ya estaba en construcción, alcanza actualmente los 175.000 m2 que ingresarán en su mayoría durante el próximo año. Es importante destacar que el 20% de la superficie entrará al mercado pre-alquilada y que las grandes operaciones van a continuar con la modalidad BTS (Built to suit).

“Todas estas inversiones se dan dentro de un contexto de vacancia tendiendo a cero, por lo cual se estima una rápida ocupación, destacó Carolina Wundes, especialista del mercado inmobiliario industrial.

El valor del alquiler promedio para naves premiun oscila en USD 5,5 por m2 y registran un leve ascenso, incluso, en inmuebles clase A+ donde se comienzan a cerrar contratos por USD 8 por m2.

Según Colliers International en cuanto al comportamiento del mercado en Gran Buenos Aires, todas las zonas expusieron cifras positivas de absorción (ver gráfico). Zona Norte, con 80.902 m2 fue quien presentó la mayor ocupación de espacios. Le siguieron Zona Oeste que tuvo un saldo de 30.200 m2 y Zona Sur con 30.087 m2. Sólo en Buenos Aires se mantuvo estable ya que los inmuebles fabriles están ocupados en su totalidad.

La proyección del mercado se encuentra a la espera del ingreso de nuevos proyectos que se estaban activos al cierre de 2021 y que, en muchos casos se vieron postergados por los efectos de la pandemia. Actualmente se encuentran en construcción aproximadamente 106.920 m2 distribuidos en un 52,4% (56.000 m2) en Norte GBA y un 47,6% (50.920 m2) en Sur GBA.

Sobre que no puede faltar en un inmueble moderno para hacer logística y en qué hace hincapié la demanda a la hora de alquilar, Weiss, concluyó: “Uno de los servicios más demandados en un inmueble moderno o AAA según la normativa vigente en general es contar con red contra incendios por sprinklers, portones de ingreso y egreso al depósito o nave industrial, docks de carga y descarga con nivelador y playas de maniobras para camiones de gran porte. En cuanto al nivel de importancia de los servicios, la provisión de fuerza motriz es el más demandado, y lo siguen la conexión a la red cloacal y el gas industrial”.

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