Cambios al código urbanístico en Belgrano y Núñez: cómo cambiarán las construcciones en altura

Luego de idas y vueltas que incluyó protestas entre vecinos de las zonas por intervenir, la Legislatura porteña aprobó en segunda lectura a la normativa que modifica el Código Urbanístico para las zonas del Bajo Belgrano, las Lomas de Núñez y Barrio River Plate (también llamado como Parque General Belgrano).

Entre los objetivos del despacho de ley N° 367/22 se trata de preservar que en la zona se edifiquen viviendas de baja cantidad de metros y se sumaron cambios que corrigen para bien el Código Urbanístico para esta parte del corredor norte de Buenos Aires.

Se trata de un radio comprendido por 94 manzanas que conforman la Comuna 13 que quedaron protegidas en cuanto a sus características de paisajes y estilo arquitectónico de edificación, por la ley impulsada por el legislador Diego García de García Vilas (de Vamos Juntos), autor del proyecto para el Bajo Belgrano. Mientras que la inclusión del Barrio River Plate fue solicitada por la diputada Claudia Neira (del Frente de Todos).

Mientras que la nueva regulación para Lomas de Núñez, con 36 manzanas delimitada por Vedia, las vías del ferrocarril Mitre, Vilela y eje de la calle Cuba, se basa en un proyecto de la legisladora Manuela Thourte en conjunto con otros funcionarios de su bloque UCR-Evolución.

Alan Schachter, especialista en código urbanístico y asesor inmobiliario explicó a Infobae que “la norma fue sancionada después de un tratamiento en segunda lectura y, tras haberse debatido en Audiencia Pública que generó varias modificaciones de parte de los vecinos respecto de la propuesta inicial aprobándose la Ley Modificatoria Exp. 1044-D 2022 presentada en primera lectura”.

En Lomas de Núñez se limitó la altitud para las construcciones edilicias, que no podrán superar los 9 metros; se exigirá además un retiro de frente de 3 metros, el mantenimiento de las parcelas existentes, la preservación de los centros de manzana y la prohibición de publicidad callejera. Además, entre otras especificaciones que modifican el Código Urbanístico, cataloga con Nivel de Protección Cautelar los inmuebles ubicados en Arcos N° 4050-52 y Arcos N° 4202 - Ruiz Huidobro N° 2115-19.

En Nuevo Belgrano -comprendido entre las calles Migueletes, Monroe, Ramsay, Cazadores, Mendoza, Dragones, Juramento, Húsares, Echeverría, Ramsay y Sucre, 27 manzanas en total- se dispusieron limitaciones para impedir el levantamiento de edificios multifamiliares y sólo admitir viviendas colectivas en las parcelas superiores y mayores.

“Se preservará su característica residencial, respetando los comercios existentes pero no se autorizarán nuevos locales comerciales ni la ampliación de los existentes. Se busca la edificación sustentable, conservación de la cota de barranca, retiro de frentes de 3 metros, preservación de los centros libres de manzana, el cuidado de las especies arbóreas, la conservación patrimonial e histórica, prohibiciones de publicidad en la vía pública que genera contaminación visual así como la de englobamiento para la obtención de parcelas superiores (para ampliar dimensiones de superficie y/o frente)”, amplió Schachter.

Con similares disposiciones se incluyó la barriada conocida como “River Plate” por su proximidad con el estadio de esa entidad deportiva, cuya denominación formal es Parque “General Manuel Belgrano”. Se trata de 31 hectáreas enmarcadas por las avenidas del Libertador, Udaondo, Figueroa Alcorta, Sáenz Valiente, calle Sargento Romero y Monroe.

Un dato no menor, es que quienes obtuvieron certificados urbanísticos o tenían planos registrados previo a esta aprobación se les respetará la ley que regía al momento de su presentación, es decir la nueva ley no es retroactiva. “Podemos estar de acuerdo o no con las leyes pero es importante que se respete la seguridad institucional y jurídica”, amplió Schachter.

Qué puede pasar con los precios de los lotes

Aunque muchos vecinos no quieren “Palermizarse” ni que se gane tanta altura, un problema que puede venir para el corto lapso es que los valores de los terrenos en venta en la zona, que oscilan entre USD 500 y USD 600 por metro cuadrado, en Núñez, y USD 600 y USD 700, en Belgrano, podrían descender.

Al perder capacidad constructiva, de planta baja y tres pisos y un retiro, se pasará a planta baja y dos pisos, por lo cual, estas limitaciones harían perder el interés de la demanda de desarrolladoras inmobiliarias.

Sí, indican desde el mercado inmobiliario, las viviendas hoy en obras seguirán en marcha y se convertirán casi en exclusivas y defenderán muy bien su precio para el futuro.

Schachter, concluyó que, “la escasa oportunidad de construir en Núñez, podría derramar en la expansión de Saavedra, por ejemplo. Y en Bajo Belgrano hay muchos terrenos con parcelas menores o mayores que perderán capacidad de hacer viviendas colectivas, y eso hará depreciar los valores de las parcelas. Es decir que los únicos lotes de la zona que servirían para desarrollo inmobiliarios serían los que tenga más de 1.500 m2 de superficie y mínimo 25 metros de frente. El resto tendrá valor como vivienda unifamiliar (casa). Además se limita mucho los usos que se le puede dar a los nuevos locales comerciales”

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