Cómo fijar el precio de venta de una propiedad: claves para leer un mercado convulsionado, en el que hasta volvió la permuta

A simple vista, al transitar por las distintas avenidas y calles de Buenos Aires se observa el aumento semana a semana de carteles de venta de departamentos. Hay más de 163.000 inmuebles que se comercializan. Una pregunta básica para quien decide sumar su propiedad a este listado de ofertas es, ¿cómo establecer bien el precio de venta?

Más del 70% de las unidades que se comercializan son departamentos. Siguen los PH, con el 8%, y el resto se reparte entre casas y terrenos.

Sobre cómo establecer la cotización, Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario porteño (Cucicba), listó a Infobae factores que definen el precio de un inmueble: “desde lo más claro como la ubicación o el metraje, hasta otros que no suelen ser tenidos en cuenta algunas veces y que son determinantes, como el valor de las expensas. En el medio, podemos citar los niveles de iluminación y ventilación, si se encuentra al frente o contra-frente o su cercanía a medios de transporte, escuelas o facilidad para estacionar en la zona”.

El punto clave, sostienen desde el segmento, es la labor del profesional inmobiliario, quien cuenta con los conocimientos para realizar la tasación y la capacidad de asesorar tanto al vendedor como al comprador para llevar adelante una negociación exitosa, es decir una en que se llegue a un acuerdo que sirva a ambos.

En la situación actual, teniendo en cuenta los vaivenes económicos y cambiarios, el valor está bien establecido cuando el mercado lo valida, es decir cuando se vende o al menos se reciben ofertas o demostraciones de interés sobre el inmueble. Hoy existe gran competencia y esto no sólo ocurre en Buenos Aires, también en las principales ciudades del interior.

“Difícilmente se pueda decir que un inmueble está bien tasado cuando en el mercado no encuentre siquiera consultas para su posible concreción”, destacó a Infobae Emilio Carava Pazos, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA).

En este contexto cual debería ser el punto de partida para poner correctamente en venta la propiedad. Tasar una vivienda es fijar su precio en un lugar y en un tiempo determinado, posiblemente un inmueble que recibió su valor en otro momento, en una etapa económica diferente, se encuentre más alejado de la realidad actual, y pueda recibir mayores contraofertas por la demanda.

Contrapropuestas y quien tiene ventaja

Hay otros casos donde los valores se adecúan con la realidad actual y los márgenes son menores. Caravaca Pazos añadió: “Estamos ante un mercado donde la contraoferta es casi generalizada, y también toman importancia las permutas y entregas de bienes como parte de pago para llegar a los valores pretendidos. Son momentos de creatividad y flexibilidad para lograr concretar compra ventas”.

Los precios que se observan actualmente publicados ya se encuentran reducidos respecto del precio de mercado previo a la actual coyuntura. En general, las contrapropuestas que se escuchan son de entre el 5 y el 10% del valor informado (dependiendo de la propiedad y de la necesidad del vendedor).

Liotto, sostuvo que por lo complicado que está el mercado “quien compra lo está haciendo a valores realmente bajos respecto de lo tradicional, refugiando sus ahorros en ladrillos, que siempre es la mejor inversión. Y lograr vender es realmente un premio en este contexto de sobreoferta. En resumen, ambas partes que negocian la operación tienen un beneficio extra respecto a lo que el mercado está acostumbrado”.

Es posible, como toda etapa caracterizada por vaivenes económicos, que tanto comprador como vendedor encuentren vetas de oportunidad. Quien quiere vender sabe que puede adelantarse al ajustar el valor de su propiedad cuando los precios de muchas otras todavía no se hayan acomodado y eso impulse su propia venta. Quien compra está ante un escenario donde sabe que los valores son inferiores a los últimos años, con posibilidades de re valorización futura.

Avance de permutas y escenario

Se están empezando a ver más operaciones de permuta que en otros tiempos, pero sin representar un porcentaje destacado en el total de acuerdos que se realizan (no llega al 10% de las operaciones las q se realizan bajo esta modalidad), argumentan desde el sector.

“Algunas operaciones destacadas en este sentido suelen ser departamentos de 1 o 2 ambientes bien ubicados en Buenos Aires por casas quinta o inmuebles en la Costa Atlántica u otras zonas del Interior. Este fenómeno es un claro emergente de la pandemia, que llevó a muchos a preferir alejarse de los grandes centros urbanos priorizando espacios verdes”, detalló Liotto.

En el interior los precios en tres años bajaron un 32% en todo el territorio, sin excepciones.

“Los proyectos que se comercializan en pesos (generalmente desarrollos desde pozo y algunos loteos suburbanos) son los primeros que se colocan en situación de oportunidad, y luego los inmuebles usados ofrecidos al público que ven reacomodados sus valores (algunos antes, otros después, y otros terminan no vendiéndose)”, concluyó Caravaca Pazos.

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