El nuevo centro porteño: ¿es posible transformar antiguas oficinas en viviendas para venta y alquiler?

Lo más importante es readecuar cañerías y sistemas de desagües para dividir baños y cocinas cuyo costo oscila entre USD 300 y 400 por m2. El plan del gobierno de la Ciudad

Es clave el reemplazo de aberturas para transformar oficinas en viviendas. Es costoso pero fundamental para que el inmueble gane ventilación y luminosidad
Es clave el reemplazo de aberturas para transformar oficinas en viviendas. Es costoso pero fundamental para que el inmueble gane ventilación y luminosidad

La llegada de la pandemia de Covid-19 dejó vacías más de 20.000 oficinas en el Centro porteño, y el gran porcentaje de las que son antiguas (que fueron construidas hace más de 50 años) aun siguen libres. Se volvieron a ocupar las que se hicieron en las últimos dos décadas y que disponen de tecnología de vanguardia, y que además cuentan con bastante ventilación, algo que privilegian las empresas para volver al trabajo presencial.

Una pregunta surge: ¿Qué pasará con esos inmuebles comerciales de varias décadas? Y coincide la respuesta de los expertos: podrían transformarse en viviendas. Sobre todo si sus dueños cuentan con ahorros para transformarlas y luego venderlas o alquilarlas si lo desean.

Desde el sector argumentan que es una alternativa conveniente porque las oficinas se depreciaron mucho, y también los valores para alquilarlas bajaron rotundamente, lo que antes de 2020 se alquilaba a razón de USD 25 por m2 hoy sale USD 17 o menos.

Cómo puede hacerse la reconversión edilicia

Claudio Mazur, de +Ur Arquitectura Inmobiliaria, destacó a Infobae que es factible reconvertir una planta de 500 metros cuadrados, por ejemplo. Hay que tener presente que los núcleos sanitarios concentrados por haber sido pensados para oficinas habrá que diseminarlos porque las viviendas requerirán núcleos sanitarios más atomizados para que funcionen baños y cocinas. Esa es una dificultad, pero la ventaja es que por haber sido oficinas tienen mayor altura en su construcción de piso a loza que por lo general superan los 3 metros. Por lo cual a pasar a ser viviendas se ganará espacialidad”.

La ventaja es que por haber sido oficinas tienen mayor altura en su construcción de piso a loza que por lo general superan los 3 metros (Mazur)

Las plantas de oficinas se hacen altas para tener más espacio para alojar instalaciones como el aire acondicionado central y otros equipos vitales para el trabajo.

Entre los cambios fundamentales hay que reubicar baños y cocinas, sacarlos de una posición central y el problema principal está en las cañerías de desagüe. “Estas por un lado tienen un espesor que va de los 12 cm a los 15 cm y a eso hay que darle pendiente porque funcionan por gravedad, no están presurizadas y ocupan un volumen importante en el cielorraso de cada unidad”, contó Mazur.

Desde que llegó la pandemia se vaciaron más de 15.000 oficinas en el Centro de Buenos Aires, en especial las antiguas
Desde que llegó la pandemia se vaciaron más de 15.000 oficinas en el Centro de Buenos Aires, en especial las antiguas

Especialistas sostienen que la reconversión resuelve un tema post pandémico. También depende de algunas variables: si el frente del edificio es fachada continua o courtain wall, si es hermético o ventilado.

“La opción depende mucho de la época de construcción y zona de emplazamiento. Si es en torre o está entre medianeras. Si las divisiones de los ambientes son tabiquería o edificación tradicional, cómo que profundidad e iluminación natural tiene la planta. En este momento el propietario de oficinas tiene que replantear el uso ya que muchas de ellas están vacías o semi ocupadas y difícilmente vuelvan a ser demandadas sino se reconvierten”, dijo a Infobae Silvina Grilllo de Arquitectura+Paisaje.

En las fachadas es fundamental generar espacios exteriores como balcones o terrazas que para una vivienda son obligatorios para la calidad de vida.

En las fachadas es fundamental generar espacios exteriores como balcones o terrazas

Grillo, puntualizó que “los cambios fundamentales en las fachadas serían abrirlas para obtener más luz y ventilación necesarias para la vivienda”.

Reemplazo de aberturas

El Centro porteño se caracteriza por ser una zona mayormente ruidosa y posee gran concentración de actividad administrativa y de flujo vehicular.

La arquitecta Sandra Ledo Rey, del departamento comercial y obras de Tecnoperfiles, dijo a Infobae que “en la rehabilitación de espacios de oficinas para viviendas es habitual recibir consultas por recambio de ventanas antiguas por las de PVC de Doble Vidriado Hermético que brinden mayor confort térmico y sobre todo acústico”.

Para el dueño de una oficina que desee transformar su inmueble se aconseja evaluar las condiciones de las ventanas existentes y si se encuentran en condiciones (esto quiere decir que no haya entrado en proceso de corrosión). Se sugiere montar la ventana nueva en seco, sin roturas ni revoques. Esto va a permitir con el trabajo de un día una ventana eficiente y sin trabajos de albañilería de por medio.

“Los precios van a variar según el tamaño de las ventanas a colocar, también del grado de complejidad, izaje, altura, accesibilidad, siempre hay una forma segura de realizar el recambio”, contó Ledo Rey.

Oscilan desde $20.000 las de 100 cm x 60 cm y trepan hasta $53.000 las de 150 cm x 110 cm, y pueden salir más siempre según marca y medidas (hasta $200.000 por unidad).

Costo general

Transformar una oficina en vivienda parte desde USD 300 y USD 400 por metro cuadrado.

Una obra para reconvertir una oficina en vivienda demoraría entre 6 y 9 meses
Una obra para reconvertir una oficina en vivienda demoraría entre 6 y 9 meses

Los gastos grandes son las carpinterías exteriores, aunque se puede aprovechar algo de lo existente. “Baños y cocinas son los más costosos, como dispositivos de calefacción como para calentar agua. Instalar termotanques eleva la erogación de dinero, por ejemplo”, detalló Mazur.

Ventajas y desventajas

Quien se decida a reconvertir su oficina tiene la ventaja de estar en un inmueble con toda la estructura activa. Como tanques de agua, conexiones de gas natural, red eléctrica, y por esta razón los plazos de obras serán menores.

“También es favorable dejar de tener m2 ociosos y convertirlos en rentables. La única desventaja que advierto es verse empujado a realizar una inversión inesperada producto de una novedad macro económica”, dijo Grillo.

Es favorable dejar de tener m2 ociosos y convertirlos en rentables (Grillo)

Transformar una oficina en una vivienda demandaría entre 6 y 9 meses, y trabajarían entre 6 y 10 personas desde el inicio hasta su culminación, cuando edificar un edificio nuevo demanda entre 20 y 36 meses.

Se pueden aprovechar condiciones de la construcción en seco para dividir la planta y sumar dormitorios distribuidos entre placas de yeso o madera, y pisos que pueden suplantarse por los vinílicos o si son de madera (presentes en viejas oficinas) tratarlos para renovarlos y que luzcan relucientes para habitar.

Doble función

Como pionero, en Riobamba 970, Recoleta, se edificó hace unos años un inmueble que cumple doble función, de viviendas y oficinas.

En este inmueble ubicado en Riobamba 970 antes de la pandemia lo ocupaban profesionales y empresas, hoy se transformó en un lugar de residencia permanente (Google Street View)
En este inmueble ubicado en Riobamba 970 antes de la pandemia lo ocupaban profesionales y empresas, hoy se transformó en un lugar de residencia permanente (Google Street View)

Antes de la pandemia era muy utilizado por estudios de profesionales y pequeñas empresas, pero al irse desocupando, hoy se encuentra casi habitado en un 80% por personas o familias que residen en forma permanente.

Proyecto ambicioso

Desde el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se impulsan medidas y se espera que el sector privado apueste por adoptar ese rumbo.

José Luis Giusti, ministro de Desarrollo Económico y Producción porteño, comentó a Infobae que “la Ley de Transformación y Reconversión del Microcentro porteño está en plena etapa de implementación. Es un proyecto ambicioso y de articulación entre el sector público y privado. Desde la Ciudad buscamos reconvertirlo en un área urbana inteligente, sostenible y residencial, con promoción de actividades económicas estratégicas a través de créditos e incentivos fiscales, y la puesta en valor y reconversión de espacios públicos”.

Para los propietarios que decidan reconvertir oficinas en viviendas, el Gobierno porteño les ofrece el beneficio de pago a cuenta del Impuesto sobre los Ingresos Brutos
Para los propietarios que decidan reconvertir oficinas en viviendas, el Gobierno porteño les ofrece el beneficio de pago a cuenta del Impuesto sobre los Ingresos Brutos

Para poder transformar el Microcentro en un área residencial con servicios accesibles aclaran que no todas las oficinas deben ser reconvertidas. “Apelamos a lograr una mixtura entre el uso profesional y residencial de los espacios. Nuestro objetivo es reactivar nuevamente un área emblemática que fue especialmente golpeada por la pandemia”, agregó Giusti.

Está en marcha el programa “Mudate al Microcentro” para otorgar un préstamo a quienes se instalen en una vivienda reconvertida, cubriendo los gastos de mudanza y contrato.

“Ahora, si una persona quisiera comprar, tiene la posibilidad de solicitar un crédito en UVA y adquirir la vivienda. Estamos trabajando junto con el Banco Ciudad en la implementación de ambos programas. Desde el Gobierno de la Ciudad, no consideramos que alquilar sea mejor que comprar o que comprar sea mejor que vender. En todo caso, eso es una cuestión que definen los que tengan interés en mudarse al Microcentro, viendo cuáles son sus posibilidades y qué planifican para sus vidas”, precisó Giusti.

Para los propietarios que decidan reconvertir oficinas en viviendas, el Gobierno porteño les ofrece el beneficio de pago a cuenta del Impuesto sobre los Ingresos Brutos.

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