¿El regreso de la oficinas?: cuáles son las zonas muestran signos de mejoría y tientan las empresas para alquilar

El mercado de oficinas, a excepción de los castigados ejes del Centro y macrocentro porteño, mostró algunos signos de recuperación sobre el inicio del año. Los lugares de mayor demanda son los llamados polos emergentes como el Distrito Tecnológico (en Parque Patricios), Distrito Audiovisual (Palermo y Chacarita), zonas norte de CABA y del Gran Buenos Aires (GBA).

Los polos emergentes se incorporaron hace más de 10 años con el impulso del Gobierno porteño que generaron encuadres normativos para alentar la radicación de empresas de un mismo rubro, otorgando exenciones impositivas y así se levantaron varios edificios de oficinas para atraer a las compañías de cada sector en particular.

Al inicio de la pandemia se liberaron más de 25.000 metros cuadrados por restricciones y los problemas originados por la retracción económica de arrastre, en algunos casos aun vigente.

“Tanto el de Parque Patricios como el de Palermo en su mayoría atraen empresas de tecnología mayormente, varias startup se instalaron sobre el último semestre de 2021 y principios de año. En Palermo por una situación cultural (es un barrio que les gusta a los jóvenes y algunas empresas se localizan para acercarse al talento) se sumaron compañías de publicidad, marketing y audiovisuales”, detalló a Infobae Fernando Novoa Uriarte, de Newmark Argentina.

Desde el sector informan que trabajan con varias empresas en la etapa de revisión de alquileres y viendo las mejores opciones disponibles, además de las de tecnología, hay compañías de energía y consultoras de mediano tamaño que requieren espacios para que puedan trabajar entre 80 y 140 personas.

Carlos Boero, team leader comercial de Miranda Bosch Real Estate & Art, explicó para el caso de la demanda que compra, solo son aquellas empresas que pueden destinar excedentes en pesos, que luego serán convertidos a dólar MEP o CCL, para resguardo por devaluación. “Las superficies que requieren son algo menores, tenemos búsquedas en el orden de los 800 a 1.200 m2. Siendo empresas de servicios o representante de marcas de artículos suntuosos”, aseguró.

La vacancia se estabilizó

Este índice se posicionó en 16,6% según Newmark y sobre el fin del año logró sostenerse. En el último trimestre del año se ocuparon más de 2.000 m2 en los polos emergentes y más de 3.500 m2 en otras zonas como el Polo DOT (cerca del shopping ubicado en Saavedra) y la zona norte del GBA.

No obstante el actual rebrote de COVID con las cepas Delta y Ómicron ponen un manto de dudas sobre lo que vendrá, aunque hay buenas expectativas para lo que viene de 2022.

Así lo confirmó Mariana Stange, de Mariana Stange Real Estate, que se mostró optimista respecto al sector. “Las empresas están volviendo a la oficina y este movimiento se nota en el tráfico vehicular en las horas pico y en el movimiento del retail. Vemos un rediseño de los modos de trabajo, horarios flexibles y jornadas híbridas”, dijo.

El aumento de la vacancia de los últimos dos años que se cuadriplicó (a principios de 2020 era del 4%) responde directamente a dos factores, el primero y más importante es el efecto Pandemia y la situación económica general del país.

Muchas empresas que se mantuvieron en sus superficies es porque lograron una quita en el valor locativo por parte de los propietarios de los inmuebles. Donde no se ajustaron los valores, las compañías abandonaron espacio y ante el avance del tele trabajo accedieron a alquilar en otros lugares o redujeron superficie.

Otras prefirieron dejar las oficinas premium y se fueron a las llamadas clase B, que son de buenas condiciones edilicias pero con menores prestaciones y cotizaciones un 20% más bajas que las AAA.

Qué pasa con los precios

Los valores locativos dejaron de caer, por eso advierten desde el sector que es un momento de oportunidad, que aquellas empresas que están reorganizándose deberían aprovecharlo. El valor promedio de alquiler para oficinas clase AAA se estabilizó en USD 24,1 por m2.

“En los meses de noviembre, diciembre y enero hubo una incipiente recuperación de la demanda, con búsquedas ceñidas en el precio y la ubicación, lo que hace a las propuestas bien agresivas y selectivas. El valor de USD 24/m2 para oficinas AAA es tentador para que tomen la iniciativa de una mudanza porque sabemos que mucho tiempo no durarán en ese valor, cuando los históricos fueron mucho más altos en toda la región”, dijo Boero.

Los expertos sostienen que el valor locativo estaría en el piso del mercado, y que para lo que viene dependerá mucho de cómo siga el COVID y el acuerdo del Fondo Monetario Internacional.

Novoa Uriarte señaló que “por ser un segmento acotado de oficinas premium hay opciones para que las empresas tomen decisiones de contratar superficies a valores que históricamente no tenían vacancia y precios competitivos. Las mayores oportunidades se dan en Catalinas, cabecera norte de Puerto Madero y corredor norte de CABA incluyendo zona Polo DOT”.

Los valores pedidos en alquiler, en pandemia en estas zonas, estaban en los USD 33/m2, situándose hoy en los USD 27/m2 para las ultimas torres en Catalinas.

Además del corredor de la Avenida Libertador, entre Belgrano y Núñez en CABA y que se extiende hacia la provincia, se suman búsquedas en Recoleta y Barrio Norte motivadas por la necesidad de estar cerca de la oficina y evitar el uso de transporte público.

Stange amplió: “En Alem Plaza, emblemática torre AAA en Catalinas estamos ofreciendo una oficina de 400 m2 y 3 cocheras, con un lay out interesantísimo e impecable en USD 17 + IVA por m2, impensado en épocas de pre pandemia o en Lima 1111, AAA con certificación Green Platinum pisos de 425 m2 con 4 cocheras en un rango de valores de USD 8-12 +IVA por m2. Oportunidad para empresas que decidan fly to quality (salto de calidad) o bien reagruparse en localizaciones bien abastecidas con transporte público de pasajeros”.

Cómo se hacen las operaciones

Los contratos de locación se realizan basados en una reserva aceptada por las partes, tomando en cuenta los términos y condiciones expuestos en la misma y las condiciones previas del locador. La gran mayoría se firman en dólares pagaderos en pesos al tipo de cambio vendedor Banco de la Nación Argentina por plazos de 5 años con garantías de seguro de caución, seguros contra incendios y tiempo de gracia para adecuar las mismas a la mudanza.

Boero, dijo, que “pocos contratos, sobre todo los de períodos cortos a 3 años y de menores superficies, se firman en pesos actualizados por el índice de precios al consumidor GBA actualizados semestral o cuatrimestralmente. Los honorarios están basados en el monto total del contrato y son del 5% para los locatarios y del 3% para el locador mas IVA”.

“Los gastos que se suman son impuestos de sellos del contrato que difieren entre GBA (1,2%) y CABA (0,5%) del total del contrato) y la certificación de firmas del escribano”, aclaró Novoa Uriarte.

Rubros y metrajes

Hoy el rango de superficies solicitadas están entre los 400 a 1600 m2 en promedio, producto de las reestructuraciones de superficies de las empresas.

“Estamos trabajando de modo muy proactivo con propietarios, recomendado flexibilidad a la hora de negociar, velocidad de respuesta y también acondicionamiento de sus propiedades para hacerlas mas competitivas, en especial en las clase B, para que luzcan más atractivas”, dijo Stange.

La demanda la lideran empresas tecnológicas, bancos y laboratorios. También logísticas y financieras, junto con algunas consultoras importantes.

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