Expensas: cómo planificar, afinar números y achicar costos en consorcios y barrios privados

Según datos brindados por la Liga del Consorcista en la Capital y provincia de Buenos Aires, el índice de morosidad por expensas, dependiendo de cada consorcio, oscila entre el 20% y el 35 por ciento. Hay una mejoría en comparación con el inicio de la pandemia y agosto de 2021, cuando llegó hasta el 45% debido al perjuicio que las restricciones a causa de la crisis sanitaria provocaron a la actividad económica en general y los ingresos de muchas personas.

En cada rincón del país el pago del mantenimiento de áreas comunes varía según las tipologías y gastos comunes que exige el mantenimiento de los edificios y barrios cerrados.

Albano Laiuppa, CEO de Consorcio Abierto (sistema online de gestión de edificios y barrios), dijo a Infobae, que en el interior es un poco más bajo el promedio, “el 17% de las unidades funcionales registran una deuda apreciable por expensas”.

Por lo relevado desde Consorcio Abierto, en CABA, el valor promedio de las expensas mensuales oscila en 16.987 pesos; en Gran Buenos Aires (GBA), 6.823 pesos, y en el interior, promedian al mes unos 6.816 pesos.

“Al tener que manejarse el consorcio como una economía hogareña y haber mucha variedad de economías consorciales, las estadísticas no son exactas. Podemos decir que la expensa promedio de un departamento de dos ambientes por la zona céntrica de la CABA ronda entre $ 8.000 y 15.000”, dijo David Loisi, CEO de la Liga del Consorcista.

Al inicio de la pandemia y por un buen tiempo se postergaron obras de mantenimiento general. El desacople generado poco a poco empieza a normalizarse, los consorcios están retomando los trabajos atrasados, dando prioridad a los más urgentes y dejando de lado los meramente estéticos.

Desde el sector se habla de etapas de los arreglos pendientes. Al principio de la pandemia, cuando las restricciones eran mucho más estrictas, se hizo imposible hacerlos pues los trabajadores no podían ir a los edificios. Según los especialistas, en ese período se advirtieron más reclamos sobre el personal enviado por las administraciones. Algunos propietarios no dejan pasar a realizar los trabajos pendientes si el personal no está vacunado y y controlan rigurosamente el uso de barbijo en todo momento.

“Algunos comenzaron a hacerse, pero con demoras. Sobre todo porque los proveedores tenían 3 a 4 meses de retraso en ciertos trabajos y era muy difícil encontrar disponibilidad. Hoy esa situación fue mejorando. Aunque cuando hay una nueva ola de COVID, como la que hubo en enero con la cepa Ómicrom, puede complicarse la concurrencia de los trabajadores porque muchos se pueden encontrar aislados nuevamente”, amplió Laiuppa.

Sumar ingresos

Una opción para sumar un ingreso extra puede lograrse si se alquilan a terceros espacios comunes (como medianeras o terrazas para publicidades), desde luego, decidido esto por asamblea y siempre y cuando el reglamento no lo prohíba.

“En consorcios grandes y barrios privados también se hace la compra y el posterior acopio de elementos necesarios al por mayor a modo de no perder contra la inflación”, dijo Loisi.

Incidencia del crecimiento edilicio

El parque edilicio de CABA en particular, tuvo en los últimos años la irrupción de nuevos edificios que han modernizado algunos sectores de la ciudad pero a los edificios levantados hace décadas les cuesta mantenerse en valor realizando los arreglos para tal fin. Es dificultoso juntar el dinero necesario para hacer los mantenimientos básicos.

“A modo de ejemplo se puede decir que el trabajo de pintura exterior del frente de un edificio promedio (12 pisos con 40 unidades) hace dos años costaba $ 350.000 y hoy ese valor se duplicó y en este sentido lo que ha sucedido es que los costos de los materiales como la pintura sufrieron incrementos de costos por encima de la inflación lo que ha elevado los presupuestos más de la cuenta”, explicó a Infobae Rodrigo Martínez Daveño, administrador de consorcios y abogado.

Según un cálculo estimado, por la morosidad en un edificio promedio de 12 pisos y 40 unidades son unos $ 100.000 que no se recaudan sobre un total de $ 300.000 que representan el total de gastos mensuales del mismo.

Mientras que en los barrios privados a diferencia de los consorcios de propiedad horizontal la composición de esa morosidad es diferente. “En los edificios se forma principalmente de pequeñas deudas (en su mayoría) de varios no pagadores mientras que en los barrios privados es una morosidad que se constituye de montos mas elevados en una menor cantidad de deudores. En muchos casos, el atraso de los pagos en barrios privados y countries ha fomentado el negocio de la recompra de lotes por parte de las desarrolladoras a un bajo costo para luego ponerlos en venta a su valor de mercado”, amplió Martínez Daveño.

Costos más significativos y que aconsejan para reducirlos

Los consorcios que están digitalizados pueden ver online en la plataforma que utilizan el porcentaje de incidencia de cada rubro en el total de los gastos en forma ágil, sin tener que guardar o reunir papeles de liquidaciones de expensas anteriores.

“Al eliminar costos de papel, impresión, gastos logísticos, es aconsejable reemplazar licencias de otros sistemas no integrales y lograr una mejor trazabilidad de datos. Además, toda la información que gracias a la digitalización podemos almacenar, permite gestionar mejores precios con proveedores y detectar posibles ahorros en distintas áreas. De hecho, también se optimiza la rentabilidad al hacer más eficiente cada una de las operaciones y el uso del tiempo”, comentó Laiuppa.

Una parte de lo que se recauda por expensas se destina para el pago de servicios públicos e impuestos (electricidad y ABL, por ejemplo). En los casos de edificios que cuentan con servicio de seguridad privada la mitad de lo recaudado se utiliza para pagar este servicio y el resto es para los gastos, o sea que los consorcios con seguridad privada abonan el doble de expensas que aquellos que no cuentan con esta prestación.

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