Créditos hipotecarios: las claves del proyecto que impulsa el Gobierno para dejar atrás a los préstamos UVA

Aunque fue presentado en octubre de 2020 —un año atrás— y aun logró ser tratado, el proyecto para otorgar créditos hipotecarios ajustados por la variación de los salarios, que reemplazaría a los créditos UVA, volvió a tener un nuevo impulso. Esta semana, durante el acto por el Día de la Construcción, el presidente de la Cámara de Diputados Sergio Massa adelantó que se debatirá en los próximos meses.

“Trabajamos en coordinación con el Ministerio de Economía para que en los próximos meses tengamos esa ley que le dé la posibilidad a los ciudadanos de acceder al crédito hipotecario y al desarrollador y a los constructores de poder trabajar junto con el sistema financiero apalancado y multiplicando la inversión”, señaló Massa.

El proyecto de Ley de Sistema de Cobertura y promoción del Crédito Hipotecario prevé el valor de las cuotas a pagar por el crédito se ajusten de acuerdo al Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Cabe destacar que la iniciativa se aplicará hacia el futuro y no modificará en ningún sentido la situación de los más de 100.000 préstamos hipotecarios UVA actualmente en curso.

“Resulta necesario crear y reglamentar la puesta en funcionamiento de un nuevo mecanismo que potencie la certeza de pago para deudores y acreedores a través de un sistema de cobertura de carácter limitado por el descalce entre la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y la Unidad de Vivienda (UVI), por un lado, y la fórmula de ajuste mediante el Coeficiente “Hogar Argentino” u otra variante que se establezca en función del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), por otro lado”, señaló el texto de la presentación del proyecto.

Según el artículo 19 del proyecto de Ley, el valor de la cuota de los créditos hipotecarios se determinará por la actualización mensual del Coeficiente Hogar Argentino (Hog.Ar), que se calcula en base al Coeficiente de Variación Salarial (CVS) o de otra variante en función de la evolución de los salarios.

La diferencia entre la cuota pagada por el deudor y la que debiera percibir el banco —por la actualización en UVAs ajustadas por inflación— será cubierta por el Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP).

Los deudores de créditos hipotecarios deberán realizar aportes mensuales al FFCP en concepto de prima, la que otorgará el derecho a la compensación por parte del Fondo. Luego, el Banco Central establecerá cuál será el monto de la compensación a lo largo de la vida del crédito, el valor de la prima y el coeficiente de ajuste de capital que determina el importe a pagar por el deudor.

El fondo fiduciario de Cobertura se financiará con los siguientes recursos:

- Una prima contenida en las cuotas de los créditos hipotecarios

- El rendimiento de inversiones

- Los aportes que deberán integrar las entidades financieras

- Un aporte inicial del Tesoro Nacional

- Aportes, financiaciones, subsidios o donaciones provenientes de organismos multilaterales de crédito. Y los recursos que bajo cualquier título reciba de organismos públicos, privados, nacionales e internacionales.

Las líneas de créditos ajustadas por salarios se destinarán a:

- Construcción de primera o segunda vivienda sobre terreno propio o a comprar. En ese caso, se otorgará un monto de hasta el 100% presupuesto de obra. Y del 80% para la compra de terreno para la construcción de primera vivienda.

- Adquisición o cambio de primera o segunda vivienda por una a estrenar (primera escritura). Monto de hasta el 80% de la tasación o precio de venta de la vivienda. O hasta el 100% de la diferencia entre el valor de la vivienda que se adquiere y el valor del inmueble que se reemplaza.

- Refacción, ampliación o terminación de primera o segunda vivienda. Hasta el 100% del presupuesto de obra.

- Adquisición o cambio de vivienda única de ocupación permanente. Hasta el 80% de la tasación o precio de venta de la vivienda. O hasta el 100% de la diferencia entre el valor de la vivienda que se adquiere y el valor del inmueble que se reemplaza.

“Estamos impulsando dos proyectos. La Ley de Promoción de Construcción Privada, que seguramente trataremos la semana que viene. Y la Ley de Créditos Hipotecarios Hog.Ar, en base a salarios, que se presentó hace varios meses y no ha sido tratado. La idea es salir de UVA o UVI vinculados a la inflación y que el trabajador pueda pagar por variación salarial. Si hay diferencia, lo paga el Estado a través de un fondo”, explicó el diputado Marcelo Casaretto, del Frente de Todos.

Actualmente, el saldo de crédito hipotecario en la Argentina se encuentra muy por debajo de sus niveles históricos y en relación a otras economías de la región. “El contexto macroeconómico no debe ser un obstáculo para el acceso a la vivienda de las familias. En la medida que se transita un sendero hacia la recuperación de la estabilidad y consistencia macroeconómica, es necesario promover una agenda integral con incentivos para la generación de créditos hipotecarios bancarios que se complementen con el mercado de capitales”, se detalló en el texto del proyecto.

De esta forma, el Gobierno busca una opción que no genere fuertes incrementos en las cuotas, como sucedió con los créditos hipotecarios UVA. Estos créditos se lanzaron en 2016, durante el Gobierno de Mauricio Macri, cuando se dispuso una nueva modalidad de préstamos medidos en Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs), cuyo valor inicial equivalía a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo. Ese valor comenzó a ser actualizado diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), un indicador que ajusta créditos por la inflación.

Con los altos índices de inflación, en especial a partir de octubre de 2018, los valores de las cuotas y el capital de estos créditos se incrementaron fuertemente por lo que se dispusieron varias medidas para moderar su impacto en los deudores. En primer lugar se dispuso que las entidades financieras dieran la opción de extender el número de cuotas previstas cuando el importe de la cuota a pagar supere en 10% el valor de la cuota actualizada por salarios (pero la extensión no debe superar el 25% del plazo original).

También se estableció un mecanismo de convergencia escalonado desde febrero de 2020 por 12 meses para amortiguar el incremento del descongelamiento de las cuotas que se había determinado en 2019. Por último, se estableció que cuando las cuotas superasen el 35% de los ingresos familiares, el excedente se agregará como cuota extra al final del préstamo. Algunos bancos, como el Provincia y el Nación, decidieron bonificar ese excedente. En base a todas estas medidas, el nivel de morosidad en la cartera de préstamos hipotecarios UVA es muy bajo y no alcanza al 1% de la cartera, según datos oficiales.

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