Preocupación en el sector inmobiliario por un proyecto de ley que aumentaría el costo de los terrenos para la construcción

Entre los desarrolladores privados de viviendas hay preocupación por el proyecto de ley que ingresó recientemente a la Legislatura porteña, formulado por María Inés Gorbea, del bloque UCR-Evolución y que busca cambiar la llamada Ley de Plusvalía Urbana (N° 6.062, de 2018) en CABA.

Con el último cambio del Código Urbanístico y de Edificación que entró en vigencia en 2019, muchas parcelas ganaron edificabilidad y por esos metros extra el Gobierno porteño cobra lo que se conoce como “plusvalía”, un porcentaje del valor de la tierra que el dueño ganó. Con el proyecto, el tributo sería el 100%, en vez de un porcentaje (que oscila entre el 15 y el 35%) de la valorización, lo cual desató una polémica con los desarrolladores, inmobiliarios y demás eslabones de la cadena de valor de la industria de la construcción.

Los desarrolladores entienden la iniciativa como un aumento de impuestos muy importante, que implicaría un encarecimiento del precio de la tierra y una mayor dificultad de acceso a la vivienda.

Un fondo para solventar créditos

La plusvalía urbana que por ejemplo se aplicó en otras latitudes con éxito, como en París, Francia, o en Lima, Perú, puede transformar Buenos Aires argumentan desde el área urbanística del Gobierno porteño. Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires, dijo a Infobae que la plusvalía es un instrumento urbanístico para retroalimentar el recientemente aprobado Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FODUS). Se sancionó la creación de un fondo destinado a promover el desarrollo urbano equitativo y sustentable, facilitando el acceso a la vivienda.

Con ese fin, el Banco Ciudad lanzará una línea de créditos para compra, alquiler, construcción o adecuación de viviendas dentro de las zonas de desarrollo prioritario, compuestas por la zona sur y el macro y microcentro porteño. Otras podrán agregarse en base a diferentes indicadores urbanos. La línea también financiará proyectos públicos, privados y mixtos de construcción, adecuación o puesta en valor de equipamientos urbanos y espacios públicos en esas áreas de CABA.

El patrimonio del Fondo estará constituido principalmente por lo recaudado del pago de los Derechos para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable (plusvalía urbana) y las contraprestaciones provenientes de Convenios Urbanísticos. Adicionalmente, podrá sumar donaciones, legados o cualquier otro aporte.

“No se trata de un impuesto”, dicen desde el Gobierno porteño, que lo considera un incentivo para alimentar al sector. A partir de ese instrumento y la gestión del Banco Ciudad, explican, se podrán brindar créditos hipotecarios a las clases media y media baja, “para acceder a la compra de la vivienda propia”, sostuvo García Resta.

También desde el Gobierno ampliaron que además por ese cobro de la plusvalía el incentivo mayor irá hacia los empresarios del sector (que sin embargo rechazan la iniciativa) y para que la gente pueda comprar una vivienda.

Según Luis Cabillón, director general de Planeamiento Urbano porteño, “la ley se va a tratar entre todos los bloques, para que sea consensuada; también estamos manteniendo reuniones con las cámaras sectoriales, que agrupan constructores, desarrolladores, inmobiliarios, arquitectos, entre otros profesionales. Es un incentivo, porque entendemos que debemos ir hacia una ciudad más equitativa en donde se aproveche al máximo las ventajas que otorga el Código Urbanístico (CUR), y que además, a través de nuevos instrumentos crediticios, se motoricen ventas y se impulsen nuevas obras en todos los barrios de CABA”.

El crédito que instrumentaría y gestionaría el Banco Ciudad con los fondos de esa plusvalía se ajustaría por acuerdos paritarios o aumentos de sueldos. Las cuotas jamás excederían el 25% de los ingresos de quienes los tomen para pagar a 10 o 20 años.

El punto que genera más polémica entre los empresarios del Real Estate es la eliminación del porcentaje -que varía según el barrio- de la alícuota a cobrar por el diferencial de metros que los desarrolladores pueden construir gracias al cambio del CUR. Con la nueva herramienta, en todos los barrios se pasaría de pagar entre el 10% y 35% al 100 por ciento. Esto llevaría, dicen los desarrolladores, a que en la zona sur (donde los porcentajes son más bajos) se multiplique por 10 el valor a pagar.

García Resta amplió: “Se necesita otra redistribución y expandir la ciudad, porque también hay barrios con saturación de obras como Belgrano, Palermo y Caballito. Debemos lograr que haya equilibrio y que por ejemplo el área Sur pueda crecer, y esto sin crédito no es viable. Igual entendemos que cuando desde el Estado se quiere modificar algo lo primero que surge es el rechazo, pero trabajaremos para hacer una ley equitativa, potenciando a los actores de esta industria que motoriza la economía y la gente para que puedan pasar a ser propietarios”.

También argumentan que los terrenos se valuarán mejor y que en definitiva se aspira a generar al final de la cadena una demanda genuina y no una burbuja de m2 que se van edificando para los que pocos que pueden acceder.

Qué dice la autora del proyecto

Gorbea dijo a Infobae que el proyecto es el puntapié inicial del debate y que trabajar en conjunto con todos los sectores involucrados para alcanzar la mejor ley posible. El proyecto se empezaría a tratar en breve, podría sancionarse en marzo próximo y entrar en vigencia en abril o mayo de 2022.

“Actualmente la plusvalía se calcula en base a los metros cuadrados de la edificabilidad adicional, el valor de incidencia de suelo y a una alícuota definida por zona. Al asignarse un valor diferente para cada parcela de la Ciudad se dificulta su aplicación, por eso proponemos simplificarla y eliminar ese factor”, comentó la legisladora.

Cómo es la normativa actual y que modificaría a futuro

La Ley de Plusvalía es la multiplicación de los siguientes 3 factores: Edificabilidad adicional a aprovechar (A), por Valor de incidencia del suelo en UVAs, según ley tarifaria (B), por Alícuota diferencial por zona (C).

El arquitecto Alan Schachter, especialista en código urbanístico y mercado de tierras explicó que el proyecto elimina la opción C y modifica la forma de calcular (A). De esa forma, cambia el cómputo de plusvalía. “Para la diferencia de edificabilidad desaparece lo construible por el 80% y ahora sería FOT vs M2 FOT”, dijo Schachter. El FOT es la cantidad máxima de metros cuadrados que pueden construirse en un terreno, incluyendo su elevación vertical y se obtiene mediante la multiplicación del valor FOT por el área total del predio.

De aprobarse el proyecto, “desaparece la Alícuota (C), por lo cual si un lote en Belgrano tenía un 35% de alícuota, hoy sería un 100% es decir paga 3 veces más plusvalía. Y si voy a la zona sur de la ciudad que tenía una alícuota de 10% y ahora pasa a 100%, paga 10 veces más de plusvalía”, abundó el especialista. Otro ejemplo: un lote en Villa Crespo que vale USD 420.000 + USD 80.000 de plusvalía, con el cambio de ley pasaría a tener una plusvalía de USD 280.000.

Dudas y quejas

Gonzalo Bustos, de FOT Libre, que también se especializa en terrenos, comentó a Infobae que “el proyecto de reforma de la Ley de Plusvalía es nocivo y atenta contra la inversión privada. Si llegara a aprobarse la modificación del cálculo, será una traba más para la construcción y se frenarán los nuevos proyectos”. Incluso si no se aprueba, agregó, el proyecto “genera una incertidumbre innecesaria en un mercado muy golpeado que hace tiempo presenta récord mínimo de operaciones”.

Si el proyecto prospera, los terrenos más afectados serían los que se ubican en esquinas y cercanías, de plusvalor más elevado que los de mitad de cuadra. “En especial en la zona sur, La Paternal y corredores medios y altos de CABA, como Palermo, Núñez y Recoleta. Y esto generará que muchos lotes salgan del mercado, porque no los van a poder vender, complicaría el canje inmobiliario. Es como lo que sucedió con la nueva Ley de Alquileres, que solo trajo perjuicios, incertidumbre y especulación”, concluyó Schachter.

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