Nueva normalidad: por el boom de las ventas online crece la demanda de alquiler de depósitos premium

La vacancia en los centros logísticos premium disminuyó casi un 10% en el año (del 16% se redujo al 6,6%). Las compañías que operan en el sector deben maximizar plazos de tiempo para poder cumplir con la demanda que compra a través de pocos clics y desde el sector del Real Estate industrial informan que se vive un boom traccionado por la expansión del e-commerce.

Las restricciones a las importaciones y la disponibilidad de centros logísticos a precios convenientes, contribuyeron para impulsar que las empresas que realizan almacenaje y distribución, concreten decenas de alquileres. Se registró, una demanda histórica de los centros logísticos premium que se afianzó en la absorción neta de 241.000 m2.

Otro dato que confirma la expansión es el que brindó a Infobae Eduardo Bastitta, CEO de Plaza Logística: “Al ingresar en la pandemia, la Argentina estaba moviendo cerca de 100 millones de paquetes por año. Eso equivale a 2,2 paquetes por habitante anualmente, mientras que en ese mismo momento, el mundo desarrollado superaba los 25 paquetes por habitante por año de promedio, y ese ranking mundial estaba por encima de los 10 paquetes por habitante. Es decir que la Argentina y América Latina también, en general, estaban muy por detrás del desarrollo de la logística y comercio electrónico en el mundo. Se duplicaron los volúmenes de la logística y comercio per cápita y ahora estamos por encima de los 5 paquetes por habitante por año”.

Está creciendo fuertemente el volumen de despachos de distintos productos, sobre todo tecnológicos, indumentaria, electrodomésticos, materiales de la construcción, entre otros, que pide la gente desde sus dispositivos digitales para recibir en su hogar.

Alejandro Badino, director general de Colliers Argentina, dijo a Infobae, que, “el mercado industrial está recuperando la demanda interna y aparecen nuevas oportunidades en el sector. Un ejemplo, es el de Falabella (compañía que abandonó sus negocios en el país y dejó libres varias superficies), desde donde se gestionaba la logística e-commerce para todo el país. Actualmente está disponible y en óptimas condiciones tanto para la venta como para el alquiler, cuenta con 7 hectáreas de tierra y 21.000 m2 cubiertos en la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA)”.

Otra señal de la recuperación de la demanda por instalarse en los centros logísticos premium marca que el alquiler de estas superficies alcanzó un nivel de vacancia similar con 2017. Hasta agosto, la disponibilidad de superficie es un 55% menor en relación con el período anterior.

A esta altura, el sector muestra un crecimiento exponencial, y los también llamados depósitos de Última Milla (término que recibe la última parte del proceso de entrega de un pedido hacia el cliente. Consiste en el tiempo que transcurre desde que el paquete sale del inmueble en el que estaba almacenado hasta llegar a manos del consumidor que lo pidió a unos clics desde algún dispositivo tecnológico), son solicitados porque disponen de seguridad privada, algo que las empresas priorizan.

“Con el fin de mejorar los tiempos y calidad de entrega, hemos notado una gran demanda de metros de depósitos en la Ciudad de Buenos Aires y sus alrededores (anillo hasta el kilómetro 30), para poder abastecer la logística de la última milla. Las compañías que realizan esta labor optimizaron sistemas laborales y plazos de entrega para poder cumplir en sólo 24 horas con los pedidos que realiza la gente vía Web”, detalló a Infobae Agustín Weiss, director de la división industria y logística de Castro Cranwell & Weiss.

Demanda y rubros

Las superficies más demandadas para este tipo de operaciones son entre 1.000 y 1.500 m2 cubiertos. Las empresas buscan inmuebles que cuenten con amplios portones de ingreso y buena altura interior de techos, aproximadamente entre 8 y 10 metros. Pisos de alta resistencia y en buen estado para el tránsito de los auto-elevadores. Los alquileres de depósitos de este segmento se hacen según usos y costumbres con contratos mínimos de 36 meses de plazo.

Matías Castro Cranwell, otro de los directores de Castro Cranwell & Weiss, destacó a Infobae, que, “al margen de las compañías netamente de logística y distribución de diversos productos, la ocupación de superficies es liderada por empresas de electrónica, alimentos, autopartes, indumentaria, hogar, artículos deportivos, entre otras. La zona norte es la más pedida del GBA, y luego le siguen la oeste y sur”.

En CABA también se ocuparon miles de m2, siendo el barrio de Chacarita uno de los más requeridos, y donde no quedan tantas superficies libres. Otras zonas de interés son La Boca, Pompeya, Lugano, Parque Patricios y Pompeya, en el radio sur porteño, donde están permitidas que operen empresas de este sector y por la presencia de establecimientos preparados para este ámbito.

“Los mayores requerimientos de la demanda son por depósitos de 2.000 a 8.000 m2. También se piden espacios en Mataderos o Liniers, próximos con la Avenida General Paz, en donde los camiones o vehículos utilitarios que transportan los productos que la gente compra puedan ser trasladados desde ágiles accesos hacia otros puntos de la ciudad como de la provincia de Buenos Aires”, dijo a Infobae Carlos Boero, del área industrial de Miranda Bosch.

Desde el sector coinciden que queda mucho por crecer y se fueron resolviendo los cuellos de botella del avance. Los principales actores de la logística de e-commerce en la Argentina son variados en su tipología. Entre las plataformas, la principal es Mercado Libre.

Bastitta, amplió, que, “están los retailers que van poniendo cada vez más foco en el rubro, los operadores logísticos donde algunos de los tradicionales se fueron reconvirtiendo y algunos nuevos que van apareciendo en el mercado con un foco especial en la tecnología. Los correos qué se fueron reinventando y aggiornando, en definitiva, son varias las empresas que se desenvuelven gracias a la expansión del correo electrónico”.

Entre los nuevos actores del sector se encuentra Summit Group, empresa 100% argentina que en pandemia invirtió en una plataforma de e-commerce de nicho. Esta tienda, llamada Depisos.com brinda soluciones para terminaciones de la casa, porcelanatos, decks ecológicos, revestimientos de exterior, cerámica y pisos vinílicos.

Poseen un galpón con 5.000 m2 disponibles para que los clientes puedan acopiar la mercadería hasta 12 meses. “Los canales de venta tradicionales, también requieren de nuevas estrategias que lleven a los clientes a conocer los productos a través de un distribuidor con presencia en marketing digital”, comentó a Infobae Martin Calcagno, director general de la compañía.

Precios locativos en aumento

En la Capital, los valores locativos de un depósito, varían entre USD 4,5 a 6 por m2, dependiendo de la infraestructura del inmueble, la ubicación y accesos.

Las zonas norte y sur del GBA mostraron un ascenso de los precios de alquileres en los inmuebles premium, que rondan entre USD 5,11 y 5 por m2, respectivamente. En los de menor calidad, el valor desciende a USD 3,98 por m2 (que son los inmuebles con menores prestaciones tecnológicas pero de buena estructura edilicia y con algunos años más de vida). Desde el sector aclararon que también subieron un poco las cotizaciones por efecto de la demanda.

Se espera que ingresen a estrenar más de 140.000 m2 en breve, “el mercado industrial se encuentra a la espera de inaugurar proyectos que se encontraban activos al finalizar 2020 y en muchos casos se vieron demorados por el retraso generado por la cuarentena y cese de obras. Se encuentran en construcción otros 181.920 m2″, concluyó Badino.

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