Por qué las viviendas porteñas sufrieron más la caída de los precios en la pandemia que las del Gran Buenos Aires

La tendencia de muchas familias jóvenes de mudarse hacia lugares más despejados, en casas cerca del verde o en departamentos con terraza y balcón, promovió que el precio de venta de la propiedades del Gran Buenos Aires (GBA) se mantengan más firme que los de la Ciudad de Buenos Aires, donde se registra el mayor descenso en las cotizaciones, superando el 31% (según datos del sector) en departamentos usados con respecto al inicio de la pandemia.

El relevamiento de precios de propiedades que hacen en conjunto la Universidad de San Andrés (UDESA) y la plataforma Mercado Libre reveló que en agosto las variaciones con respecto a agosto de 2020, considerando el stock de publicaciones activas de departamentos, registró caídas en el precio por m2, en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fueron de 7,8%, 5,1%, 7,1% y 6,0%, respectivamente.

Al analizarse las tipologías, entre marzo 2020 y agosto 2021, se registraron caídas del precio de venta por m2 de monoambientes (11%), dos o tres ambientes (9,6%) y cuatro o más ambientes (9,4%).

Al explorarse los datos por barrio, la mayor caída interanual en el precio de venta por m2 de casas en CABA ocurrió en Caballito, con una variación de 7,8%. En departamentos, la mayor baja se observó en Barracas, con una variación de 12,1 por ciento. Por su parte, en el Gran Buenos Aires, los municipios con mayor descenso de precios fueron La Matanza para las casas (9,1%) y Malvinas Argentinas en el caso de los departamentos (13,3%).

Una explicación de este fenómeno surge de comparar la proporción de publicaciones nuevas (que ingresaron a la plataforma de Mercado Libre), respecto al stock de publicaciones vigentes por mes. En agosto de 2021, la proporción de propiedades nuevas es del 17,4% en CABA, mientras que la misma proporción es de 11,8%, en promedio, en el resto de los aglomerados urbanos de GBA.

Paula Margaretic, investigadora de la UDESA, dijo a Infobae que “esta diferencia es importante porque el precio de las nuevas publicaciones refleja las expectativas más recientes del mercado inmobiliario de venta, en contraposición al precio de las publicaciones activas, las cuales reflejan expectativas pasadas. Por lo tanto, dado que las perspectivas en el mercado son negativas, que haya más publicaciones nuevas en CABA podría explicar por qué las caídas de precios son más pronunciadas en dicha zona que en el resto de GBA”.

Por municipios

El cuadro que registra los precios de venta para casas y departamentos por municipio registra que cuatro de los cinco distritos con valores más elevados pertenecen a la zona norte.

“Esto sucede ya que los residentes de este eje del GBA suelen tener un mayor poder adquisitivo, en relación a los residentes del resto de los corredores. Si bien los precios observados corresponden a las ofertas, el hecho de que estos se mantengan en niveles altos a través del tiempo sugiere que existe una demanda que está dispuesta a convalidar esas cotizaciones. O que cambiaron su precio en el mismo mes”, precisó a Infobae Santiago De Martini, asistente de la UDESA.

Al expandir el análisis por barrio en GBA Oeste, el análisis advirtió que se registraron aumentos interanuales significativos en el precio de venta en dos municipios, Hurlingham y Merlo, los cuales fueron de 26.6% y 27.9%, respectivamente.

Por ejes del GBA

Los valores han bajado en todos los corredores. Según Javier Igarzábal, director de DIC Propiedades, “los precios de venta cayeron entre el 15 y el 20% en comparación a 2 años atrás . Lo que está sucediendo en algunos lugares del GBA, al igual que en el interior del país, es que por el efecto pandemia y algunos cambios como el teletrabajo, el estudio y/o el gimnasio en casa, muchos usuarios buscan salir de zonas más urbanas y se inclinan por viviendas con espacios descubiertos o jardines. Muchos le han perdido el miedo a las distancias”.

Hay que tener en cuenta que también los costos de construcción en dólares han bajado y ese combo incrementa la demanda de esos inmuebles, sobre todo quienes buscan lotes. “En el mercado se encuentran muy buenas oportunidades y con tanta oferta es un buen momento para el que puede comprar”, amplió Igarzábal.

En la zona norte, las unidades de 2 ambientes son las más buscadas entre los inversores en pozo, según informaron los expertos. Están atentos para la compra de propiedades en preventa o en construcción porque siguen encontrando oportunidades y obtener una excelente utilidad por la diferencia que se logra al momento que la obra está terminada.

Néstor Ruiz, director general de Grupo Dinal, coincidió con sus colegas en que las unidades más demandadas son “las que cuentan con espacios abiertos en convivencia con la naturaleza, una buena y acorde propuesta de amenities que no recargue demasiado las expensas, y una ubicación cercana a las áreas de servicios de calidad al igual que buena conectividad y accesos. En la zona oeste tenemos buena demanda tanto de lotes como de departamentos en condominios”.

Un soltero o separado, o una pareja de adultos mayores, muchas veces prefiere un departamento en un condominio para no tener que ocuparse, y preocuparse, de los costos y tareas de mantenimiento que demanda una casa. En cambio, una pareja con dos hijos probablemente prefiera el lote y construir, o bien comprar llave en mano, una modalidad que creció mucho este año.

En la zona de San Martín, por ejemplo, los alquileres de unidades 2 y 3 ambientes con cercanía a transportes públicos están siendo muy demandados ya que los valores son inferiores a CABA pero su ubicación es próxima con la Avenida la General Paz.

Por su parte, Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, destacó que la demanda en Quilmes, en el GBA sur, “está muy deprimida y los valores están en baja. La zona de Hudson, en cambio, es mucho más atractiva. Allí, tenemos demanda insatisfecha tanto de lotes y casas como de departamentos en condominios. Hoy una casa en Hudson en alquiler parte desde los USD 1.500 dólares por mes, un precio que duplica la rentabilidad de una propiedad en Quilmes. En departamentos lo mismo, casi se triplica en relación a uno de igual características en Quilmes a Hudson”.

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