Alquileres porteños: cuál es el barrio que supera el 3% de rentabilidad anual y es el que ofrece mejores retornos

Así lo reveló un informe sobre unidades de 2 ambientes que analizó cuales son los puntos de CABA que más se favorecieron después de aplicarse los aumentos por la ley y método de ajuste

Los alquileres en Buenos Aires otorgan una rentabilidad anual que promedia los 2,70%, históricamente oscilaban entre el 6 y 10%
Los alquileres en Buenos Aires otorgan una rentabilidad anual que promedia los 2,70%, históricamente oscilaban entre el 6 y 10%

Parque Patricios con una rentabilidad anual del 3,30% por los alquileres de unidades de 2 ambientes lidera el ranking entre los barrios porteños, según el informe realizado por Monitor Inmobiliario.

El análisis se hizo en base a los 9.960 departamentos que tiene publicado en locación la plataforma Zonaprop. De esa cifra, 3.303 son de 2 ambientes, y fueron utilizados para hacer el relevamiento que midió el aumento o la baja del alquiler promedio, y en qué impactó la aplicación de las subas que se hicieron este mes a través de la nueva Ley de Alquileres.

Desde este mes, el incremento en los pagos mensuales tanto inquilinos como propietarios deberán consultarlo en el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central de la República Argentina (BCRA) en su Web oficial. Este índice contempla, en partes iguales, la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la Remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte). Se calcula que los aumentos promediaron el 40 por ciento.

Según el informe a Parque Patricios, con el 3,30% de rentabilidad, lo siguen La Boca, con 3,24%; Parque Chas, con 3,21%; Villa General Mitre 3,15%, y Villa Ortúzar, con 3,09 por ciento.

Fuente: Monitor Inmobiliario
Fuente: Monitor Inmobiliario

Daniel Bryn, titular de Bryn Real Estate y de Monitor Inmobiliario lo dijo a Infobae que hay varios factores que determinan cuales son los barrios más rentables. “Aumentó mucho el alquiler en el año, un 60% en pesos desde el 1 de julio de 2020, cuando se sancionó la nueva ley, y bajó bastante el valor del m2 (cuando se calcula la renta se hace tomando el ingreso y dividiéndolo por el valor del departamento), cerca del 12% en los últimos 2 años”, aseguró.

“Los barrios con menos oferta de departamentos y de los <i>bordes</i> de CABA tuvieron un mayor aumento del alquiler ante la nueva ley. En 2021 solamente subieron las locaciones en Parque Patricios un 29% vs. 24% de Palermo” (Bryn)

Precisamente, el mayor aumento de los alquileres se dio en barrios menos densos en población. “Los barrios con menos oferta de departamentos y de los bordes de CABA tuvieron un mayor aumento del alquiler ante la nueva ley. En 2021 solamente (6 meses) subieron las locaciones en Parque Patricios un 29% vs. 24% de Palermo, por ejemplo”, detalló Bryn.

El barrio de Huracán

Monitor Inmobiliario informó que un alquiler mensual de Parque Patricios (el de mejor rentabilidad), publicado en Zonaprop, de un 2 ambientes (de 10 años), es de $39.238 (anualmente da $470.836), si a esto se lo divide por el dólar tipo de cambio libre el monto total rondaría los USD 2.700. Y el valor del departamento de 2 ambientes de 42 m2, queda en USD 1.989 por m2 o unos U$S 83.500 totales por la unidad.

Desglose del análisis, que indica que Parque Patricios ofrece la mejor rentabilidad actualmente
Desglose del análisis, que indica que Parque Patricios ofrece la mejor rentabilidad actualmente

Cómo se celebra un acuerdo y los barrios tradicionales

Actualmente los alquileres en CABA se realizan en pesos a 3 años, con ajuste del BCRA una sola vez por año. Al efectuarse el acuerdo, debe tomarse el depósito de solo 1 mes. “La diferencia de alquilar un departamento de 2 ambientes promedio entre uno a estrenar y un usado es del 13% aproximadamente”, contó Bryn.

La rentabilidad, también según Monitor Inmobiliario, en Belgrano, actualmente es del 2,43%; en Recoleta, 2,40%; en Palermo, 2,43%, y en Caballito, 2,53 por ciento.

Quienes compran o disponen propiedades para alquilar desde hace más de 3 años no logran obtener entre el 6 y 10% de retorno anual como era en otras épocas. “Pero sabemos que el ladrillo siempre es un refugio para el dinero, y seguramente cuando esta crisis pase, el ladrillo volverá a tener un posicionamiento importante con un valor atractivo para quienes apuestan por los inmuebles”, destacó a Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

“Sabemos que el ladrillo es un refugio para el dinero, y seguramente cuando esta crisis pase, el ladrillo volverá a tener un posicionamiento importante con un valor atractivo para quienes apuestan por los inmuebles” (Toselli)

Desde el sector reclaman que la nueva ley sea modificada, ya que entienden que no benefició ni a inquilinos ni propietarios. Se han registrado fuertes aumentos y se han retirado unidades de alquiler para pasar a ser ofrecidas en venta (hoy existe un escenario sobre ofertado), dificultando que se encuentren propiedades de 3 y 4 ambientes en locación, y además aumentaron fuertemente en esos rangos los valores locativos, superando en la mayoría de los casos de los barrios los $58.000 en promedio.

Parque Patricios, además está en la zona del Distrito Tecnológico
Parque Patricios, además está en la zona del Distrito Tecnológico

Toselli, aclaró: “Por eso reclamamos que vuelvan a celebrarse contratos a dos años con ajustes semestrales, dando más previsibilidad a quienes tienen que alquilar como a los dueños de las unidades. Y ahora no hay una gran oferta, la gente pide viviendas con living y dos dormitorios, con terraza o balcón, algo excluyente desde la llegada de la pandemia”.

Los alquileres en unidades tradicionales de más de 20 años, en Recoleta y Belgrano, de un ambiente oscilan en $30.000, de 2 ambientes, en Recoleta $36.000 y Belgrano $35.000, mientras que un tres ambientes clásicos, están en el orden de $45.000 en Recoleta, y de $47.000, en Belgrano.

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