Baja inflación, menor presión tributaria y créditos: los motivos por los que crecen los mercados inmobiliarios de los países vecinos

A diferencia de lo que sucede en la Argentina, los planes en cuotas a largo plazo y un mejor clima de negocios, motorizan el avance de la construcción y la descentralización. Se consolidan Asunción, Montevideo, Santiago de Chile y Santa Cruz de la Sierra

Asunción del Paraguay, no detiene su avance y se siguen edificando torres en altura
Asunción del Paraguay, no detiene su avance y se siguen edificando torres en altura

La menor presión tributaria, una inflación más previsible, créditos de largo plazo a tasas razonables y un mejor clima para los negocios son los motivos que traccionaron en los últimos tiempos, aun en pandemia, para que la construcción y ventas de viviendas experimenten un crecimiento en los países limítrofes de la Argentina.

A la vez, se consolidaron tendencias que mostraban recuperación y modernización en sintonía con lo propuesto desde la planificación urbanística de los distintos gobiernos municipales.

Que ocurre en “la otra orilla”

Desde 2011, el gobierno uruguayo lleva adelante una política llamada Ley de Vivienda Promovida, que otorga exoneraciones tributarias tanto para el constructor como para el consumidor final.

Gracias a esta apuesta, la Agencia Nacional de Vivienda informó que Montevideo captó la mayoría de las inversiones hasta el 31 de diciembre de 2020 (en pandemia casi no hubo cese de la construcción a excepción de algunos días en marzo del año pasado). Hasta ese momento se terminaron un total de 13.159 unidades, de las cuales 10.531 son de Montevideo (80%), en una totalidad de 573 proyectos. Luego se ubicaron Canelones (8%) y Maldonado (6%) en expansión de propiedades.

Ventura Boulevard, un proyecto que se edifica a través de la vivienda promovida en Montevideo
Ventura Boulevard, un proyecto que se edifica a través de la vivienda promovida en Montevideo

La reducción de impuestos en materiales de la construcción, ingresos brutos y otros impuestos, hizo que sea interesante y favorable invertir en Montevideo, además de las zonas costeras de la ciudad donde la presión de la tierra suele ser mucho más alta.

“A partir de los beneficios fiscales, muchos promotores comenzaron a emprender bajo esta modalidad y generó que durante un tiempo la ciudad crezca y se renueve el stock de proyectos. Los focos que captaron esta demanda fueron las zonas del Centro y El Cordón. También las del World Trade Center, que creció no solo con viviendas sino también con oficinas con empresas que comenzaban a instalarse allí”, le dijo a Infobae Fabián Kopel, CEO de Kopel Sánchez Desarrollos.

Los valores de una vivienda media en Montevideo están en el orden de los 2000/2300 dólares por m2 y en las zonas más costosas están en 3600. Un monoambiente se vende en 75.000 dólares, una unidad de 1 dormitorio desde 110.000 y una de dos dormitorios a partir de 140.000 dólares.

“Se expandieron también, Tres Cruces, La Blanqueada y comienzan a crecer zonas más orientadas al este de la ciudad, que es el límite con Canelones”, añadió Kopel.

Varios argentinos invirtieron en la Banda Oriental, y otros, ante el auge del teletrabajo y la sensación de estar en un ámbito social más tranquilo, se mudaron en el último tiempo al obtener beneficios impositivos y facilidades para tramitar la residencia ofrecidas por el gobierno uruguayo.

Con acento guaraní

En Paraguay, varios factores confirmaron una década de crecimiento. apalancada por la estabilidad macroeconómica. También allí hay argentinos direccionaron inversiones para construir y comprar unidades en busca de un retorno por locación.

San Bernardino, una zona cercana a Asunción, que está en crecimiento y sedujo a las familias jóvenes para vivir en un entorno verde
San Bernardino, una zona cercana a Asunción, que está en crecimiento y sedujo a las familias jóvenes para vivir en un entorno verde

Gonzalo Faccas, socio director de Eydisa, empresa emprendedora local en tierra guaraní, señaló: “Vine a vivir a Paraguay en 2002, con el guaraní cotizado a 6.600 guaraníes por dólar y a la fecha tenemos casi la misma valuación de la moneda local. La inflación anual nunca ha superado el 4% en este mismo período. En este país, uno como empresario hace un flujo a 5 años y se lo cree, siendo muy probable que se cumpla. Esto en un rubro como el Real Estate, donde se desarrolla un proyecto pensando en cómo estará el mercado en 3 o 4 años cuando se finalice, es de gran importancia”.

Otras circunstancias a favor son la libertad para mover capitales y una presión tributaria muy razonable que motivan la inversión. Las buenas rentabilidades que ha tenido el rubro inmobiliario, tanto en lo residencial como en lo comercial, ayudaron mucho. Esto se dio en forma paralela con las bajas de las tasas pasivas de los bancos, con más liquidez del mercado y la confianza.


“La expansión económica también se posicionó en el aumento del tráfico en los últimos años. Si uno mira datos del registro automotor, en 2012 existían en todo Paraguay 900.000 vehículos. Ahora, hay más 2.500.000, sin que se haya incrementado prácticamente la cantidad de vehículos de transporte público. Esto ha hecho que las empresas definan con mucha cautela donde ubicarse, algo que no era relevante hace años atrás y que las personas busquen mejorar su calidad de vida viviendo en zonas urbanas para no pasar gran parte del día con dificultades por el tránsito”, comentó Faccas.

La pandemia generó auge en San Bernardino, una zona veraniega cercana a Asunción. Desde Eydisa informaron que vendieron desde agosto del año pasado los últimos 12 departamentos de un total de 75 que levantaron en 3 edificios frente a una Crystal Lagoon, dentro del Condominio AquaVillage, desarrollado por Raíces Real Estate.

Los valores promedios de las viviendas de medianas prestaciones están en el orden de los USD 1.300 el m2 propio en el pozo. Las unidades de un valor entre 60.000 y 150.000 dólares, son las que más se comercializaron, monto que está dentro de los valores que el mercado bancario local financia hasta 20 años con tasas de 10 a 12% en guaraníes. Las viviendas con mayores prestaciones, terminaciones y ubicación, están entre los 2000 y los 3000 dólares el m2.

Expansión boliviana

Santa Cruz de la Sierra, que baña sus costas sobre el río Pirai y está ubicada a 870 kilómetros de La Paz, es una de las ciudades de mayor expansión en Bolivia.

Foto nocturna aérea de Santa Cruz de la Sierra
Foto nocturna aérea de Santa Cruz de la Sierra

Experimentó un crecimiento demográfico inédito, con el 76% de la población por debajo de los 40 años de edad. En la región viven unos 3,4 millones de habitantes y se proyecta que para 2030 la población rondará los 4,1 millones. Además, concentra la mayor cantidad de industrias y empresas, lo cual provoca una intensa migración en búsqueda de oportunidades, tanto de familias como de negocios del resto del país (Santa Cruz de la Sierra genera el 30% del PIB de Bolivia).

“Todo está apalancado por condiciones interesantes para acceder a créditos de vivienda. Actualmente, es entre un 15%-20% de aporte propio, a tasas entre 5,5% y 6,5% fijo por 25 años, en moneda local. En algunos casos, a través del banco estatal, es posible financiar hasta el 100% del valor de la propiedad”, explicó Luis Adolfo Valenzuela Roca, gerente general de Urbanova Desarrollos Urbanos.

El crecimiento de la construcción y el Real Estate posicionó tres focos de la ciudad. En la zona norte, de corte residencial y de clase media; el área conocida como Equipetrol, residencial de clase media alta, comercial y oficinas; y la zona del Urubó, donde avanzaron los barrios cerrados pensados para el segmento premium.

El promedio de valor en departamentos por m2 es de USD 1.100. Según las zonas y prestaciones del proyecto puede oscilar entre 900 y 1.400 dólares por m2”, acotó Valenzuela Roca.

Los amenities, como la piscina, también son elegidos por la demanda en Santa Cruz de la Sierra
Los amenities, como la piscina, también son elegidos por la demanda en Santa Cruz de la Sierra

El precio de casas es muy variable debido a que se pueden encontrar viviendas sociales en torno a los 35.000 dólares, como casas en countries de lujo que holgadamente superan los 200.000 dólares.

Rumbo al Pacífico

Según los estudios registrados por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile (ADI), la recuperación del mercado residencial se intensificó positivamente y con fuerza, luego de haber tenido un impacto fuerte por la pandemia y la crisis social de finales de 2019. Las ventas del último trimestre de 2020 fueron sumamente mayores a las de 2019 y, 2018 inclusive, lo que muestra un dinamismo en la demanda.

Crecieron las ventas en departamentos como en casas, factor que también empujó los valores de venta de los inmuebles casi 5% en 2021. También, por el efecto pandemia, se revalorizó la demanda por unidades con verde o departamentos con conexión hacia el exterior como terrazas.

Entre los edificios significativos del área financiera de Santiago de Chile, que comprende Vitacura, Providencia y Las Condes, se destaca la torre Titanium
Entre los edificios significativos del área financiera de Santiago de Chile, que comprende Vitacura, Providencia y Las Condes, se destaca la torre Titanium

En el rubro vivienda, Chile se maneja a través de las Unidades de Fomento (UF) un valor que a diario cotiza en bolsa y que ronda los 36/37 dólares por UF. Y la gente suele comprar con créditos nominados en UF a 30 años con una tasa muy baja.

“En el último año se registraron ventas por 4.000 millones de dólares. La mitad son vía créditos hipotecarios o de empresas que se expanden en lo logístico, ante el aumento del e-commerce”, destacó a Alfonso Barroilhet, gerente de desarrollo de negocios de Sencorp.

Los departamentos que ofrecen van desde los 2.000 dólares por m2 para el segmento medio, hasta los 5.700 dólares m2 en el mercado premium.

En esta compañía también construyen oficinas corporativas, de nivel clase A y A+ para grandes multinacionales, empresas de tecnología, financieras e ingeniería. “Vendemos en planta libre (obra gris) hasta en 5.200 dólares el m2”, añadió.

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