Todo lo que hay que saber sobre el congelamiento de precios de los alquileres y de las cuotas de créditos UVA

El Gobierno estableció el viernes por decreto, la prórroga hasta el 31 de enero de 2021 del congelamiento de los precios de alquileres, la extensión de los contratos actuales, la suspensión de desalojos y la subsistencia de fianza, en el marco de la emergencia pública que rige en el país. Asimismo, estableció la imposibilidad de modificar el valor de las cuotas de los créditos hipotecarios UVA durante el mismo período.

Además, prorrogó hasta la misma fecha el pago de las deudas por falta de pago; hasta febrero el pago de las deudas por diferencia de precio y, a la vez, extendió por seis meses -a contar desde el 30 de marzo de 2021- la suspensión de la mediación obligatoria.

Lo hizo a través de los decretos 766/2020 y 767/2020 publicados en el Boletín Oficial.

Según el Poder Ejecutivo, el objetivo de la medida no es otro que evitar el agravamiento de la problemática respecto de la vivienda.

En ese sentido, recordó que el Decreto Nº 320/20 garantizó el derecho a la vivienda “en el marco de una pandemia que afectó los entramados sociales y la realidad económica imperante en el mundo”.

También dispuso suspender las ejecuciones hasta la misma fecha, sean “hipotecarias, judiciales o extrajudiciales”. La norma además alcanza a los “lanzamientos ya ordenados” y que no se hubiesen llevado a cabo.

Al mismo tiempo, estableció que las cuotas de créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y deban pagarse entre el 1 de febrero de 2021 y el 31 de julio de 2022 no podrán superar el valor determinado en un esquema de convergencia.

En tanto, se dispuso que hasta el 31 de julio de 2022, los bancos deberán habilitar una instancia para considerar la situación de aquellos clientes que acrediten que el importe de la cuota a abonar supera el 35% de sus ingresos actuales.

Además, los instó a “contemplar situaciones especiales debidamente acreditadas que deriven en una variación de los deudores/codeudores considerados”.

En otro punto, se fijó que las deudas que pudieren generarse desde el 1 de octubre próximo y hasta el 31 de enero de 2021, originadas en la falta de pago o por pagos realizados fuera de plazo o por pagos parciales, podrán ser convertidas a Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y refinanciadas a pagar a partir de la finalización del cronograma vigente del préstamo, en cuotas que no podrán superar la cuota original del préstamo.

Por otro lado, estableció que, de aplicarse intereses compensatorios, estos no deberán exceder la tasa de interés del préstamo original.

Finalmente, la norma determinó que las deudas acumuladas previstas en el Decreto 319/2020 podrán ser refinanciadas, y agregó que “las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora”.

En este contexto, la Federación de Inquilinos Nacional señaló -en un comunicado- que “la extensión del decreto y la ley de alquileres son dos medidas profundamente protectoras que desde la Federación vamos a defender hasta su total cumplimiento por parte del mercado inmobiliario”.

De acuerdo a un estudio del IDAES y el CELS referido a “la situación crítica de los hogares inquilinos”, más de un 66,6% de quienes pagan alquiler en AMBA tuvieron que endeudarse durante el último mes y el 42,3% tiene deudas de alquiler.

Según la encuesta, la perspectiva de los inquilinos sobre su futuro es pesimista: el 43,8% piensa que deberá empeorar su calidad habitacional y tomar decisiones que implican hacinamiento o un mayor uso del transporte público, dos consecuencias que van en contra de las medidas para enfrentar la pandemia.

De ese 43,8%, un 18,6% afirma que se irá a vivir con otros parientes, un 15% se irá a una vivienda más chica, un 7,1% se irá a una vivienda alejada de su vida cotidiana y un 3,1% se resignará a vivir en una vivienda más precaria.

Proyecto de “emergencia inquilina”

En las últimas semanas, legisladores porteños del Frente de Todos (FdT) presentaron un proyecto de “ley de emergencia inquilina”, que contempla la posibilidad de ofrecer préstamos a tasa cero a quienes tengan deudas en el contrato de alquiler de sus viviendas generadas a partir de marzo último, cuando comenzó aislamiento por el coronavirus.

La iniciativa fue presentada en la Legislatura porteña por los diputados Leandro Santoro y Santiago Roberto (FdT), y cuenta con el apoyo de Gervasio Muñoz, referente nacional de la organización Inquilinos Agrupados (IA).

“En la Ciudad de Buenos Aires hay 190.000 hogares inquilinos que tienen deudas, que no pueden pagar el alquiler”, dijo Muñoz. “Lo que vamos a hacer es presentar un proyecto de ley para que el Gobierno de la Ciudad financie con un crédito a tasa cero esas deudas y que los inquilinos y las inquilinas puedan quedarse en casa”.

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