El mercado inmobiliario que viene: cómo funcionarán los 10 proyectos con financiamiento a través de la emisión de deuda privada en la Bolsa

La Comisión Nacional de Valores (CNV) propicia la “creación de un régimen especial de Productos de Inversión Colectiva para el desarrollo inmobiliario, a través de la inclusión de un nuevo Capítulo dentro del Título V ‘Productos de Inversión Colectiva’ de las normas” que regulan las atribuciones del organismo, a través del mercado de capitales al que pueden ingresar pequeños ahorristas.

Fuentes del sector precisaron a Infobae que antes de fin de año podrían iniciarse unos 10 emprendimientos, a través de la herramienta financiera regulada por la Resolución General 844/2020 que busca instaurar cambios al régimen de los Fondos Comunes de Inversión (FCI) y de los Fideicomisos Financieros (FF).

“La actividad genera opciones para muchos segmentos que derivan en aumento del empleo en todas las industrias de base, como cementeras, hormigoneras, aceros, ladrillos; y en las pymes que proveen revestimientos, aberturas, cerramientos, y equipamiento, entre otras”, le dijo a Infobae, Adrián Cosentino, presidente de la CNV.

Se estableció un plazo de 15 días hábiles para que la industria edilicia pueda formular sus aportes a la normativa. Se calcula, que las compañías de Seguro y las Aseguradoras de Riesgo de Trabajo, además de participar en la operatoria, podrían ser dos de los segmentos que apostarían por volcar parte de los fondos que administran al financiamiento de desarrollos inmobiliarios.

Cómo funcionaría la nueva herramienta

“En el caso de optar por la figura del FCI Cerrado, en la CNV se realizarían los trámites a través de una de las tantas sociedades gerentes autorizadas. Una vez aprobados, tendrían que recolectar los aportes de sus cuotapartistas, que estarían, conforme a la política de inversión del fondo hasta tanto se inicien los desarrollos. En el caso de los FF, sería el Fiduciario Financiero, registrado ante la CNV, quien gestione las cuestiones formales ante el organismo, lo cual podría involucrar un programa de fideicomisos o la emisión de un Fideicomiso. Análogamente al FCI, constituido el FF se recolectarían los fondos provenientes de los valores fiduciarios, es decir a través de un Certificado de Participación (CP) o de un título de Valor Representativo de Deuda (VRD)”, explicó Cosentino.

Estas estructuras deberían generar desarrollos o adquirir un derecho real sobre un complejo habitacional. El objetivo es que el respaldo de las inversiones de los cuotapartistas/tenedores de los VRD o CP, sea un emprendimiento: en el que se construyan viviendas, barrios cerrados, edificios de oficinas u hoteles.

En lo que sería el segmento de pequeños inversores, los instrumentos de inversión colectiva podrían captar los recursos ociosos de los ahorristas que tradicionalmente apuntan a vehículos de inversión en moneda dura y que, en vista de los cambios normativos, se han visto dificultados. La posibilidad de realizar una inversión en pesos que otorga un respaldo en activos que típicamente se identifican con precios en dólares, puede generar un atractivo adicional.

Los instrumentos de inversión colectiva, están pensados para poder ser utilizados en pesos, UVA, vinculadas al dólar o con ajuste relacionado al sector de la construcción. Dependerá de cada organización, y, cómo realicen las estrategias, para mitigar los riesgos.

Alejandro Ginevra, presidente y CEO del GNV Group, le dijo a Infobae: “el capital llegaría a través de las empresas de seguros e instituciones con sobrantes de pesos, pero se requieren de varios jugadores para participar de ellos y estimo unos 6 meses para su armado. Es una alternativa para movilizar la industria”.

Mercado con alto potencial

Los entrevistados aún no pudieron estimar cuánto dinero podrían atraer los vehículos de financiación que proponen desde la CNV, pero destacaron que ese fondeo sería destinado en su mayoría para la construcción residencial. En general, proyectos medianos y grandes, dado que toda la operatoria de oferta pública es compleja, y se amortiza mejor en emprendimientos de escala.

Una referencia es que en la provincia de Buenos Aires, antes de la pandemia, se calculaba que en 2020 se construirían unos 4 millones de m2. Pero la llegada del COVID-19 y las consecuentes medidas de aislamiento social preventivo le puso un signo de interrogante y no se sabe cuándo podrán retomarse las obras, sobre todo en el conurbano.

Una de las desventaja que deberá superar esta fuente de financiamiento es la pequeñez del mercado de capitales argentino, y el reducido segmento de inversores institucionales. Pero la ventaja es que abre la puerta al público ahorrista, como alternativa a la compra de dólares, o colocaciones a plazo fijo.

“La pandemia y la cuarentena, pusieron en valor el verde y los proyectos suburbanos, creo que todo aquel emprendimiento que ofrezca renta, aire libre y comodidades, será el ganador en lo que viene”, comentó a Infobae, Tomás Coria, CEO del Grupo Coria.

“Es cierto que los desarrolladores han sido históricamente los impulsores del mercado inmobiliario y los generadores de prácticamente todas las nuevas soluciones habitacionales. Para ello, han utilizado la figura del fideicomiso como la herramienta para financiar sus proyectos. Pero, también es cierto que existen pocos antecedentes de estos instrumentos en el ámbito de la oferta pública, pero, -correctamente- la CNV entendió que es necesario propiciar el desarrollo de fideicomisos financieros inmobiliarios que tengan la posibilidad de emitir certificados de participación que otorguen el derecho a adquirir una unidad funcional”, dijo Iván Kerr, ex Secretario de Vivienda de la Nación.

Fuentes del sector, precisaron, que se debería seguir el camino trazado por la Ley 27.440, de Financiamiento Productivo, sancionada en 2017, que estableció en el artículo 206 que los Fondos Comunes de Inversión Cerrados o Fideicomisos Financieros que financien, entre otros, desarrollos inmobiliarios para viviendas sociales y sectores de ingresos medios y bajos; tengan una importante reducción del Impuesto a las Ganancias, una alícuota del 15% para colocaciones de más de 5 años y exento para más de 10 años.

Durante la era que presidió Mauricio Macri, hubo un intento desde la CNV, pero sólo se lograron concretar algunos fondos inmobiliarios en la época del blanqueo de la Ley 27.260, pero no fueron muy relevantes.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), le explicó a Infobae: “el desarrollo inmobiliario está históricamente muy desvinculado del mercado de capitales y es una asignatura pendiente, ojalá ahora, pueda empezar a revertirse. Normalmente es un proceso lento pero esta vez pareciera ir rápido por la CNV. Creo que dominarán los desarrollos habitacionales enfocados a la clase media”.

“Lo ideal, sería reducir la inflación, tener un tipo de cambio competitivo y estable. Todas las propuestas que generen fuentes de financiamiento para un mercado con nada de crédito, es muy importante. No creo que sea viable en el contexto actual, con poca generación de ahorro, alta carga impositiva para el sector, nivel de incertidumbre y el actual estado de default de la economía”, argumentó Ignacio Camps, director de Evoluer.

Experiencias en el mundo

El modelo para captar fondos, funciona de manera aceitada, en otras partes del planeta. En México, están los Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibra). Se encarga de rentar y administrar propiedades que ofrezcan un retorno, sean inmuebles residenciales, oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales, entre otros.

Están basadas en el modelo Real Estate Investment Trusts (REIT), muy divulgado en Estados Unidos. Se trata de una sociedad que es dueña de activos inmobiliarios y cuyos ingresos proceden de los alquileres de las propiedades. Cotizan en Bolsa, al igual que la Fibra mexicana, y tienen que repartir dividendos todos los años. Esta opción, se emplea en Holanda, Francia, Australia, Singapur, Colombia, entre otras naciones.

Mientras que en España operan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, o a través de participaciones en el capital de otras sociedades. Cotizan en mercado regulado español o europeo, y cuentan con 5 millones de euros de capital social mínimo y 50 accionistas.

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