Los conjuntos residenciales tienen nuevos límites a la hora de ponerles sanciones a los propietarios que deben plata: de qué se trata

La propiedad horizontal en Bogotá volvió a examen judicial por una disputa sobre propietarios morosos y controles vehiculares: el Tribunal Superior de Bogotá confirmó la negativa de una medida cautelar en el caso del Edificio La Estación P.H., pero precisó que su decisión no autoriza sanciones generales contra los que adeudan la cuota de administración.

Así las cosas, una copropiedad puede negar la compra de controles vehiculares adicionales a un propietario moroso sin que eso implique, de entrada, una vulneración de derechos, según el análisis preliminar de la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá en un fallo del 1 de septiembre de 2026. La decisión se limitó a una medida cautelar dentro de un proceso de impugnación y concluyó que no había pruebas suficientes para suspender lo resuelto por la asamblea.

Con esto, la Sala confirmó así lo decidido en primera instancia y sostuvo que “en esta etapa del proceso no existían elementos suficientes para demostrar que la decisión de la asamblea hubiera vulnerado las normas invocadas”.

Dicho caso surgió dentro de una demanda del ciudadano Óscar Alberto Vargas Zapata contra el Edificio La Estación P.H. por una decisión sobre dispositivos de acceso vehicular. El alcance del fallo quedó acotado a la cautelar solicitada y a las pruebas disponibles en ese momento del proceso.

Cómo nació la disputa en la asamblea

El conflicto se originó en la asamblea general de copropietarios del 15 de febrero de 2025. Allí se sometió a votación si los propietarios en mora con las expensas de administración podían comprar controles vehiculares adicionales. La propuesta fue rechazada con el 56,14% de los coeficientes de la copropiedad.

Según la decisión judicial, el token funcionaba dentro del sistema de automatización de vigilancia como un dispositivo adicional para permitir el ingreso a la edificación.

La controversia no se centró en el primer mecanismo de acceso entregado a los residentes, sino en la posibilidad de adquirir unidades extra. Ese punto resultó decisivo en el examen del Tribunal.

Argumentos del propietario que demandó

Vargas Zapata pidió como medida cautelar que suspendieran lo decidido por la asamblea. También solicitó que el representante legal del edificio autorizara a la empresa encargada de la vigilancia o sistematización a venderle los controles adicionales que necesitaba.

Sobre la situación, el demandante alegó una posible infracción de la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Según él, la decisión de la asamblea afectaba derechos y contrariaba las reglas aplicables a la copropiedad.

Dentro de sus argumentos sostuvo que:

• El administrador no tenía facultad para promover esa votación.
• La medida afectaba el uso y goce de bienes comunes esenciales y que, por esa razón, exigía una mayoría calificada del 70% de los coeficientes.
• Se había restringido su derecho al voto.

La disputa llegó primero al Juzgado 38 Civil del Circuito de Bogotá, que negó las medidas cautelares, y luego pasó al Tribunal tras la apelación.

Por qué el Tribunal de Bogotá negó la cautelar

El Tribunal confirmó la negativa porque, en esta fase preliminar, no encontró un grado suficiente de acreditación para concluir que la asamblea hubiera vulnerado las normas citadas por el demandante. La Sala remarcó que “no basta con afirmar que una decisión de la copropiedad perjudica los intereses de un propietario”.

Según el fallo, para conceder una medida cautelar debe existir argumentación suficiente y elementos de prueba que permitan mostrar, al menos de forma inicial, que el acto cuestionado podría contrariar la norma, el reglamento o los estatutos aplicables.

De igual manera, la Sala:

• No halló pruebas suficientes para establecer que la supuesta exclusión del propietario de la votación hubiera ocurrido precisamente por su mora. Ese punto formaba parte de los reparos del demandante y no quedó acreditado en el expediente.
• Había carencia documental que el Tribunal consideró relevante.
• Faltaba un anexo del reglamento de propiedad horizontal que permitiera definir con certeza cuáles eran las funciones del administrador y si, en efecto, fue él quien promovió el asunto sometido a votación.

Diferencia entre limitar un beneficio y bloquear el acceso

Uno de los ejes del fallo fue la distinción entre negar dispositivos adicionales y cerrar por completo el acceso a la copropiedad. El Tribunal señaló que “no se estaba frente a una restricción absoluta del acceso al edificio, sino ante la imposibilidad de comprar una cantidad adicional de tokens a los que ya habían sido entregados inicialmente”.

Dicha precisión delimitó el caso y evitó una lectura más amplia del pronunciamiento. La decisión no puede entenderse como vía libre para que las administraciones impidan a propietarios morosos entrar a sus viviendas. Lo que el Tribunal examinó fue una medida concreta ligada a controles vehiculares adicionales, no una prohibición total de ingreso. En esa diferencia apoyó buena parte de su negativa a suspender provisionalmente la decisión de la asamblea.

El fallo también recordó cuál es la función de las medidas cautelares dentro de este tipo de litigios. Su objetivo es preventivo: evitar que el paso del tiempo vuelva ineficaz la decisión final que se adopte en el proceso.

Por eso, la concesión exige valorar:

• Amenaza o vulneración de un derecho.
• Apariencia de buen derecho.
• Necesidad
• Efectividad.
• Proporcionalidad de la medida.

Bajo ese examen, la Sala concluyó que en este expediente no había soporte bastante para intervenir de forma anticipada. El pronunciamiento deja un criterio práctico sobre las controversias por mora en copropiedades: no toda restricción frente al incumplimiento resulta ilegal, pero la deuda tampoco habilita cualquier forma de presión.

Además, cada actuación debe revisarse según:

• Su naturaleza.
• Reglas de la propiedad horizontal.
• Derechos comprometidos.
• Reglamento de la copropiedad.
• Pruebas reunidas.

En este expediente, la discusión quedó limitada a la venta de dispositivos extra de acceso vehicular y no a una barrera total para entrar al edificio.