El terremoto en Colombia dejó dudas sobre el seguro de vivienda de miles de personas: qué pasa con los créditos que todavía no pagaron al banco

Luego del terremoto con epicentro en el departamento de Chocó de magnitud 7,4 del lunes 10 de agosto de 2026, muchos propietarios quedaron con una duda inmediata: qué ocurre si la vivienda sufrió daños mientras el crédito hipotecario sigue vigente. El problema mezcla la afectación física del inmueble, el alcance real del seguro y la obligación de seguir respondiendo ante el banco.

Si una vivienda hipotecada resulta afectada por un sismo, debe contar con un seguro contra incendio y terremoto durante toda la vigencia del crédito cuando garantiza una obligación con entidades vigiladas. La regulación establecida por la Superintendencia Financiera establece que esos inmuebles “deberán asegurarse contra los riesgos de incendio y terremoto” y que ese respaldo es un “amparo obligatorio”; la reclamación se presenta ante la aseguradora, no ante la entidad financiera, y si hay indemnización el banco puede recibirla hasta el saldo de la deuda, mientras cualquier excedente corresponde al deudor.

La cobertura obligatoria recae sobre la parte destructible del bien, por su valor comercial. La regulación también permite que el deudor escoja la aseguradora, siempre que cumpla las condiciones exigidas, o tome la póliza ofrecida por la entidad financiera.

Cómo reclamar y qué cubre el seguro del crédito

La llamada parte destructible no equivale a todo lo que el propietario considera parte de su patrimonio. En términos generales, comprende la edificación o los elementos del inmueble que pueden destruirse o sufrir daños por incendio o terremoto, mientras el terreno normalmente queda por fuera de esa cobertura. Además, la suma asegurada debe guardar relación con el valor comercial de esa parte destructible y no puede superarlo. Eso significa que el seguro obligatorio tiene un alcance definido y no cubre de forma automática todo el valor patrimonial asociado a la vivienda.

Si el terremoto causó daños, la reclamación debe:

• Dirigirse a la aseguradora que expidió la póliza.
• La compañía recibe y estudia el caso y define, según las coberturas, exclusiones, deducibles y condiciones del contrato, si corresponde una indemnización.
• El banco sí puede intervenir en el proceso, pero no como pagador directo del daño.
• Cuando el seguro respalda un crédito hipotecario, la entidad financiera puede figurar como beneficiaria a título oneroso hasta el monto del saldo pendiente; si la indemnización supera esa cifra, el excedente corresponde al deudor hipotecario.
• En la práctica, el propietario debe identificar quién expidió la póliza y revisar sus condiciones.
• Si el seguro se contrató a través del banco, también debería solicitar copia del certificado individual y de las condiciones del contrato.

Al respecto, la Federación de Aseguradores de Colombia (Fasecolda) recomienda:

• Priorizar la seguridad y no entrar ni permanecer en una vivienda con posibles daños estructurales hasta que autoridades o expertos la declaren segura.
• Contactar a la aseguradora por sus canales oficiales y reportar el siniestro para formalizar la reclamación.

• Documentar las afectaciones con fotos o videos, siempre que hacerlo no implique riesgo.
• Conservar la evidencia.
• Evitar desechar elementos dañados antes de recibir instrucciones.
• No hacer reparaciones definitivas de inmediato, salvo cuando sean indispensables para proteger la vida.
• Evitar nuevos daños o acatar una orden de las autoridades.

Que exista una reclamación abierta no borra la deuda. El deudor debe seguir atendiendo las obligaciones del crédito mientras se define el siniestro, salvo que la entidad financiera acuerde otra medida o exista una disposición específica para ese caso.

Lo que no cubren la copropiedad ni la hipoteca

Parte de la confusión surge de mezclar la póliza de la copropiedad con el seguro vinculado al préstamo. El abogado Juan Esteban Agudelo, socio de Serrano Martínez CMA, explicó que la Ley 675 de 2001 obliga a asegurar contra incendio y terremoto solo los bienes comunes susceptibles de ser asegurados, no las unidades privadas.

Agudelo añadió que el seguro exigido cuando existe un crédito hipotecario, conforme a la Ley 546 de 1999, protege el interés del acreedor. Según su explicación, esa cobertura está atada al saldo del crédito y no al valor total de reconstrucción de la vivienda.

Los reglamentos de propiedad horizontal suelen dejar esa frontera por escrito. “El seguro contratado por el Administrador no podrá cubrir los bienes de dominio privado”, señaló Agudelo.

También indicó que “cada propietario podrá contratar y mantener vigente un seguro contra incendio y terremoto de sus construcciones”. Ese cruce de mecanismos crea una percepción errónea de cobertura integral.

Vacíos de protección después del sismo

Para una familia sin póliza individual, el margen de exposición puede ser amplio. Quedan sin cobertura la estructura interna del apartamento, los acabados, las instalaciones privadas y el contenido, como muebles, electrodomésticos y objetos personales.

Si el crédito ya se pagó, la protección ligada a esa deuda deja de existir. Agudelo indicó que “la póliza de incendio y terremoto vinculada al crédito termina anticipadamente por ‘pago anticipado del crédito’ y que las causales de terminación incluyen el pago total de la obligación”. Desde ese momento, la vivienda queda amparada solo por la póliza de bienes comunes de la copropiedad y por la garantía de estabilidad de diez años que exige la Ley 1480 de 2011 al constructor, cuando aplica. Dicha garantía cubre defectos constructivos, no eventos catastróficos como los terremotos.

También puede aparecer otro límite cuando el edificio resulta gravemente afectado. La normativa prevé que las indemnizaciones de los seguros de la copropiedad se destinen “en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto” y, si eso no ocurre, se distribuyan de forma proporcional según los coeficientes de copropiedad.

Eso deja a la familia sujeta a una decisión colectiva sobre la reconstrucción. Si el inmueble no se reconstruye, recibiría solo la parte correspondiente a bienes comunes y no una compensación por su unidad privada.

Agudelo también advirtió que “los propietarios deben asumir de forma directa daños al bien privado, pérdidas sobre el contenido, el lucro cesante por inhabitabilidad y cualquier perjuicio que exceda la cobertura de bienes comunes”. El alcance obligatorio de la propiedad horizontal, dijo, está “claramente delimitado por la ley”.

Un problema más amplio de aseguramiento en Colombia

El vacío no se limita a un caso individual. En el trámite fallido del Proyecto de Ley No. 301 de 2020 se señaló que “en Colombia solo entre el 20% y 30% de las propiedades horizontales están aseguradas, poniendo en gran riesgo a los administradores y propietarios”.

A esa debilidad se suma la exposición sísmica del país. El reglamento NSR-10 reconoce que “el 87% de la población colombiana habita en zonas de amenaza sísmica alta e intermedia”, recordó Agudelo. Los estudios citados en el Decreto 1401 de 2023 agregan otra capa de riesgo. En ciudades como Medellín y Cali, entre el 60% y 79% de las viviendas son de mampostería no reforzada, y de cada cuatro unidades de vivienda que aparecen en el mercado colombiano, tres son de origen informal.

Dentro de las alternativas que se plantearon figuran:

• Soit.
• Pólizas anuales con pagos mensuales sin cobro de intereses.
• Seguros de primera pérdida o de cobertura mínima, un esquema específico para estratos 1 y 2 y la prohibición de negar pólizas por antigüedad o ubicación del inmueble.

Las iniciativas, hasta ahora, no lograron aprobación en el Congreso de la República.

Así las cosas, el sismo volvió visible una falla que ya aparecía en normas, reglamentos y proyectos de ley. Cuando la cobertura llega fragmentada y solo protege una parte del riesgo, el patrimonio de las familias queda expuesto justo en el momento de mayor necesidad.