Abelardo de la Espriella propuso otorgar créditos hipotecarios al 2%, pero expertos lo ven poco probable: “Se necesitan recursos”

La promesa de créditos hipotecarios al 2% volvió al centro del debate sobre la vivienda en Colombia: el presidente electo Abelardo de la Espriella planteó un programa para comprar casa a 30 años con esa tasa, pero luego el vicepresidente electo José Manuel Restrepo aclaró que se trata de una tasa real, mientras expertos advierten que su viabilidad exige subsidios, estabilidad macroeconómica y margen fiscal.

El Gobierno solo podría acercarse a créditos hipotecarios con tasa real del 2% si combina subsidios públicos, una baja de la inflación y mejores condiciones fiscales. Expertos del sector financiero y del mercado inmobiliario coinciden en que esa promesa no equivale a una tasa nominal del 2% y que, con tasas actuales de deuda y crédito, no resulta factible sin apoyo estatal, según un reciente informe de la revista Cambio.

La propuesta quedó consignada en campaña como la creación del programa “País de propietarios” para que los colombianos compren vivienda propia con intereses del 2% a 30 años. Sin embargo, la aclaración posterior cambió el sentido de la oferta: no sería una tasa nominal del 2%, sino una tasa real.

Restrepo ha explicado que la tasa real equivale a dos puntos porcentuales por encima de la inflación. Ante la aclaración, David Cubides, economista jefe del Banco de Occidente, sostuvo en diálogo con Cambio que “esa tasa en términos nominales no tiene ningún sentido”.

Cubides añadió que hoy las tasas rondan el 12% y que una reducción de 10 puntos no tiene sentido en las condiciones actuales. A su juicio, la nueva administración tendría que revivir programas con subsidios a la tasa para intentar acercarse a ese nivel.

“Se necesita contar con recursos destinados a revivir este tipo de subsidios y programas, y enviar señales mucho más favorables en materia de inflación, en temas como ajustes salariales o mensajes que generan incertidumbre, para que el Banco de la República pueda bajar las tasas de interés en un futuro no tan lejano”, señaló el experto a la revista.

El deterioro del mercado de vivienda complica la promesa

El punto de partida no favorece al nuevo plan. En Colombia, el mercado de vivienda arrastra cerca de tres años de deterioro, con ventas, lanzamientos e inicios de obra en descenso y con menos hogares dispuestos a comprar.

De hecho, en el último año, 43.659 hogares desistieron de comprar vivienda. Con corte a mayo, las ventas acumuladas a 12 meses cayeron 33,6% frente al mismo periodo de 2022, mientras los inicios de obra retrocedieron 42,9%.

La crisis también coincide con el cierre de Mi Casa Ya en diciembre de 2024 por falta de recursos estatales. Ese programa, creado en 2015, permitió que 380.000 familias accedieran a una vivienda.

A la falta de subsidios se suman los costos del crédito. Según la Superintendencia Financiera, la tasa promedio de los hipotecarios estaba en 15,18% a junio de este año, aunque algunas entidades aún se ubicaban cerca del 12%.

La dificultad para comprar vivienda ya había quedado reflejada incluso en el discurso oficial. En un consejo de ministros del 25 de marzo de este año, el presidente Gustavo Petro dijo: “Pendejo el que compre una casa hoy con una tasa de interés como la que está”.

Sin embargo, el mayor obstáculo está en cómo bajar el costo del crédito de largo plazo. Aunque la tasa del Banco de la República llegó recientemente a 12%, las hipotecas también dependen de la deuda pública, porque se referencian a plazos extensos.

Los TES de Colombia se han movido entre 12% y 13% por la percepción de riesgo fiscal. Ese nivel reduce el incentivo de los bancos para prestar a tasas mucho más bajas en vivienda.

Alejandro Quintero, director de Vivienda y Leasing de la Asociación Bancaria y de Entidades Financieras de Colombia (Asobancaria), planteó que la propuesta podría abordarse con una cobertura a la tasa de interés. Ese mecanismo implicaría que el Estado asuma una parte del costo financiero durante un periodo determinado.

Quintero advirtió que esa opción exige una fuente clara y sostenible de financiación pública, reglas de focalización bien definidas y un mecanismo transparente de compensación para las entidades financieras.

“La propuesta podría abordarse con el diseño de un esquema de cobertura a la tasa de interés. Es decir, un mecanismo mediante el cual el Estado cubre una parte del costo financiero durante un periodo determinado, de manera similar a instrumentos que ya han sido utilizados en la política de vivienda en Colombia”, señaló Quintero.

Por su parte, Daniel Velandia, director de Investigaciones Económicas de Credicorp Capital, resumió el reto con una frase breve: “Es muy difícil y desafiante llegar a eso”.

Su explicación apunta a que los bancos comparan el rendimiento de prestar con el de invertir en deuda del Gobierno. Velandia advirtió que, con tasas de deuda pública alrededor del 12%, una hipoteca a tasa real del 2% implicaría algo cercano al 8% o 9% con la inflación actual.

El economista añadió que la tarea pasa por corregir la situación fiscal para que bajen las tasas del mercado. “Las dos cosas deben trabajarse de manera simultánea. De otra forma parece poco probable que podamos ver tasas de crédito tan bajitas en un contexto de tasas tan elevadas como el actual, explicadas por la alta inflación y el deterioro fiscal”, señaló a Cambio.

También sostuvo que se necesitan subsidios o garantías para impulsar las ventas, lo que a su vez demanda recursos públicos.

Qué necesita la vivienda para reactivarse

Más allá de la discusión sobre la tasa, el sector ve otros frentes urgentes para reactivar la vivienda. Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025 del Dane, el 40,8% de los hogares, cerca de 7,8 millones, vive en arriendo.

Mario Andrés Ramírez, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), pidió asegurar primero la suficiencia de subsidios. Señaló que el regreso sólido de un programa equivalente estimularía nuevos lanzamientos, ampliaría la oferta y movería el empleo.

Ramírez también propuso dar mayor peso de política pública al arrendamiento y a la vivienda usada. A su juicio, la estrategia oficial sigue concentrada casi por completo en la vivienda nueva y no refleja cómo acceden hoy los hogares a una solución habitacional.

El dirigente gremial añadió que el país necesita simplificar y modernizar trámites para agilizar compra, venta y arriendo de inmuebles.