Comprar vivienda en 2026 se pondrá cada vez más difícil en Colombia debido al panorama inflacionario y las tasas que ofrecen los bancos

La calificadora estadounidense Fitch Ratings advirtió que el mercado mundial de vivienda afrontará un entorno “más desafiante durante 2026” por el repunte de la inflación, el aumento de las tasas hipotecarias y una menor capacidad de compra de los hogares. En Colombia, la situación coincide con un crédito hipotecario que se estabilizó en un promedio de 13% efectivo anual (E. A.) y con una inflación anual, según el Dane, de 6,14% al cierre de junio de 2026.

Señaló que esos factores “reducirán la demanda de inmuebles, afectarán el desempeño del crédito hipotecario y moderarán el crecimiento de los precios de la vivienda” en la mayoría de los principales mercados.

También indicó que “las condiciones del sector inmobiliario serán más débiles que las observadas en 2025”, como efecto del encarecimiento del financiamiento y de un contexto económico menos favorable.

Las cifras del crédito hipotecario en Colombia durante 2026

Precisamente, en Colombia, las tasas de interés para crédito hipotecario se estabilizaron en un promedio de 13% E.A., con variaciones entre 11,8% y 17,7%, según si la vivienda es de interés social o no y el perfil del solicitante. Por ejemplo:

• Fondo Nacional del Ahorro (FNA): ofrece tasas desde 9,50% en pesos para afiliados por cesantías y desde UVR + 4,50%. Además, financia hasta 100% del valor de la vivienda de interés social sin cuota inicial.
• Banco Davivienda: tiene tasas en pesos desde 14,00% efectivo anual para proyectos de vivienda de interés social. En proyectos financiados por la entidad, pueden rondar 11,00% efectivo anual.
• Bancolombia: ofrece créditos desde 14,00% efectivo anual en pesos para vivienda de interés social y no VIS. Si el cliente recibe la nómina en la entidad, puede acceder a un descuento de 1% sobre la tasa pactada.
• Grupo Aval (AV Villas): presenta créditos hipotecarios tradicionales desde 11,50% efectivo anual. El nivel final depende del segmento del cliente y del tipo de vivienda.

El mercado también mantiene dos modalidades de financiación. En pesos, la cuota mensual se mantiene fija durante todo el plazo del crédito, mientras en unidades de valor real (UVR), la cuota se ajusta con la inflación, arranca más baja y luego sube.

La inflación en Colombia y la presión sobre los hogares

La inflación anual en Colombia se ubicó en 6,14% al cierre de junio de 2026, por encima del 5,84% registrado en mayo. El aumento obedeció a mayores costos en alimentos, transporte, alojamiento y servicios de salud. Fitch incluyó entre sus alertas “la pérdida de poder adquisitivo de los hogares” y advirtió que esa situación incrementa la presión sobre los prestatarios.

Dentro de los rubros con mayores aumentos en los últimos 12 meses figuran:

• Frutas frescas: 23,27%.
• Servicios de copropiedad: con 14,50%
• Carne de res: 14,27%.
• Servicio doméstico: 13,70%.

Como se recordará, cuando la inflación sube, el dinero alcanza para menos y eso pesa sobre la compra de vivienda y sobre la capacidad de asumir nuevas deudas.

El contexto global que explica la advertencia de Fitch Ratings

Fitch Ratings revisó al alza sus proyecciones de tasas hipotecarias para Estados Unidos, Italia, Países Bajos, México y Brasil. La agencia prevé que en esos mercados el costo del crédito permanecerá alto durante más tiempo de lo previsto.

• Estados Unidos: no espera recortes en la tasa de referencia durante este año. La entidad considera que la volatilidad de los mercados y la incertidumbre macroeconómica mantendrán amplios los diferenciales frente a los bonos del Tesoro a diez años y dificultarán una reducción importante en el costo de los préstamos para vivienda.
• Brasil y México: elevó sus previsiones sobre el costo del financiamiento hipotecario. En el caso brasileño, vinculó ese ajuste al crecimiento de la originación de préstamos privados no subsidiados, mientras que en México no espera reducciones importantes pese a una mayor estabilidad frente al año anterior.
• Reino Unido y Australia: elevó tanto las tasas como la mora y redujo sus expectativas sobre el crecimiento de los precios de la vivienda entre 2026 y 2027.

• Canadá: advirtió que la presión sobre los hogares continúa en aumento. El informe señaló que las quiebras personales alcanzaron su mayor nivel desde 2009, mientras el desempleo aumentó ligeramente, el valor del patrimonio inmobiliario cayó por la baja de los precios y más hipotecas se renuevan con tasas superiores a las de años anteriores.

El cambio frente a las previsiones publicadas al cierre de 2025 también se relaciona con el conflicto entre Irán y otros actores en Medio Oriente. Según Fitch, ese episodio impulsó el precio internacional del petróleo, elevó otra vez las presiones inflacionarias, encareció la construcción y presionó la oferta de vivienda nueva.

La agencia no anticipa una caída generalizada de los precios de la vivienda, pero sí espera un ritmo de valorización menor al del año pasado. Con tasas hipotecarias más altas, menor crecimiento económico y menos margen de endeudamiento, la actividad del mercado seguirá limitada durante el resto del año y parte de 2027.