Las escrituras no bastan: el trámite obligatorio que define quién es realmente dueño de una casa en Colombia

Miles de colombianos sueñan con comprar vivienda propia y dejar de pagar arriendo, pero pocos saben que tener las escrituras de una casa no es suficiente para ser reconocido legalmente como propietario del inmueble.

La legislación colombiana establece que, además de firmar la escritura pública ante notaría, es obligatorio realizar el registro del documento en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) correspondiente.

Según lo establece la normativa colombiana sobre transferencia de bienes inmuebles, la propiedad de una vivienda solo queda legalmente formalizada cuando se cumple el principio de “Título y Modo”, es decir, cuando la escritura queda registrada oficialmente ante la autoridad competente.

La escritura no convierte automáticamente a una persona en propietaria

En Colombia, la escritura pública representa el acuerdo de compraventa entre las partes y se firma ante una notaría.

Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, ese documento por sí solo no transfiere el dominio del inmueble.

La legislación señala que el verdadero traspaso de propiedad ocurre únicamente cuando la escritura queda inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad donde está ubicado el inmueble.

Ese proceso permite actualizar el Folio de Matrícula Inmobiliaria y dejar oficialmente registrado al nuevo propietario.

El registro en la ORIP es obligatorio

El trámite ante la ORIP funciona como el “modo” exigido por la ley colombiana para perfeccionar la transferencia de dominio.

Esto significa que, aunque exista escritura firmada, el propietario seguirá siendo legalmente quien aparezca registrado en los documentos oficiales si no se realiza la inscripción correspondiente.

La obligatoriedad del registro busca evitar conflictos relacionados con ventas dobles, embargos o disputas jurídicas sobre la propiedad de una vivienda.

Los riesgos de no registrar la escritura

Expertos advierten que omitir este trámite puede generar varios problemas legales y financieros para el comprador.

Uno de los principales riesgos es que el vendedor continúe figurando como dueño oficial del inmueble ante las autoridades.

En ese escenario, la vivienda incluso podría ser embargada por deudas del antiguo propietario o llegar a ser vendida nuevamente a otra persona.

Además, sin el registro oficial, el comprador tendría dificultades para vender posteriormente el inmueble, hipotecarlo o defender jurídicamente sus derechos sobre la propiedad.

Paso a paso para legalizar completamente una vivienda

El primer paso consiste en firmar la escritura pública de compraventa ante una notaría, documento en el que deben quedar consignados todos los datos relacionados con el inmueble y las partes involucradas.

Posteriormente, el comprador debe pagar el impuesto de registro, trámite que normalmente debe realizarse dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma de la escritura.

Luego, la escritura y el comprobante de pago deben ser radicados en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.

La entidad revisa el documento y, si cumple con todos los requisitos legales, procede a registrar el cambio de propietario en el Folio de Matrícula Inmobiliaria.

El Certificado de Libertad y Tradición es el documento clave

Una vez finalizado el proceso, el nuevo propietario debe solicitar el Certificado de Libertad y Tradición.

Ese documento es el que realmente acredita quién aparece legalmente como dueño de una vivienda en Colombia.

Además, allí quedan registrados posibles embargos, hipotecas, limitaciones jurídicas o cualquier novedad relacionada con el inmueble.

Por esa razón, expertos recomiendan verificar siempre este certificado antes de comprar una casa o apartamento, con el objetivo de evitar fraudes o problemas legales posteriores.

Comprar vivienda sigue siendo uno de los grandes retos en Colombia

El acceso a vivienda propia continúa siendo uno de los principales objetivos financieros de millones de familias colombianas.

Sin embargo, especialistas insisten en la importancia de conocer todos los procedimientos legales relacionados con la compra de inmuebles para evitar errores que puedan poner en riesgo el patrimonio adquirido.

En ese contexto, el registro de la escritura ante la ORIP se mantiene como uno de los pasos más importantes para garantizar plenamente la propiedad de una vivienda en el país.