Cuánto aumentará la cuota de administración de su apartamento por el incremento del salario mínimo: esto dice la ley

Con la llegada de 2026, los propietarios y arrendatarios en Colombia enfrentan un interrogante clave: la cuota de administración de los conjuntos residenciales podría aumentar más allá del índice de inflación, debido a factores económicos recientes.

De hecho, un análisis publicado en el medio económico Valora Analitik, indica que el valor de la administración podría incrementarse a más del 23% por cuenta de los incrementos operativos y los costos de los trabajadores de los conjuntos residenciales y edificios.

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El incremento del Salario Mínimo Legal Vigente en un 23,7%, decretado para este año, cambia el panorama para millones de hogares que viven en la propiedad horizontal.

El contexto legal parte de la Ley 675 de 2001, que rige la propiedad horizontal en Colombia. Esta norma no fija un porcentaje máximo ni mínimo para el aumento anual de las cuotas de administración.

Sin embargo, el artículo 38 señala que los incrementos dependen del presupuesto de gastos aprobado por la Asamblea General de Copropietarios, lo que permite a cada conjunto o edificio definir el ajuste necesario para cubrir gastos de mantenimiento, vigilancia, aseo y administración.

En el punto cuarto, se lee que a la asamblea le compete “aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso”.

En años anteriores, las asambleas solían tomar como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que para el cierre de 2025 se estima entre 5,5% y 5,8%.

Sin embargo, expertos indican que la realidad financiera de 2026 impone un escenario diferente. Los contratos de vigilancia y aseo, que representan entre el 60% y 70% del presupuesto de los conjuntos residenciales y que están indexados al salario mínimo, sufrirán aumentos proporcionales al reciente ajuste.

Incluso, se conoce que las empresas de seguridad elevarán sus tarifas en línea con el alza salarial, lo que impacta de manera directa a los residentes.

De acuerdo con un reporte económico que publicó el diario especializado La República, en la práctica, este ajuste en las administraciones suele producirse debido a que la mayor parte del gasto en las copropiedades corresponde a servicios de vigilancia, aseo y mantenimiento, actividades que dependen en gran medida de trabajadores que reciben salario mínimo.

El alza de 23,7% en el salario mínimo eleva de forma inmediata el costo de los contratos de vigilancia y aseo, lo que lleva a las administraciones a modificar las cuotas para cubrir estos nuevos gastos.

Este efecto resulta especialmente notorio en los conjuntos de vivienda VIS y en los estratos medios, donde los presupuestos son más limitados y cualquier incremento repercute directamente en las finanzas familiares, según publicó el medio.

Otro factor que incide en los costos es la reducción progresiva de la jornada laboral, medida que incrementa el gasto en turnos y horas extras del personal operativo.

Según expertos consultados por Caracol Radio y organizaciones como las Lonjas de Propiedad Raíz, Fedelonjas, el incremento real en las cuotas oscilará entre un 12% y un 25% en 2026.

“Un ajuste de esta magnitud, sin una base técnica sólida y sin concertación, termina afectando a quienes busca proteger: los hogares de menores ingresos”. De tal manera, el aumento del mínimo se verá en “menos acceso, mayores costos mensuales y más presión financiera sobre las familias”, comentó, Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas.

La variación dependerá de los servicios ofrecidos por cada conjunto, como piscinas, zonas húmedas o vigilancia privada las 24 horas.

Un dato relevante: en conjuntos con vigilancia privada permanente, el ajuste de la cuota será considerablemente mayor al IPC. Para estos casos, los administradores advierten que limitar el incremento solo a la inflación podría generar déficit en el presupuesto, afectando la calidad de los servicios e incluso la seguridad y valorización de las propiedades.

La recomendación a los propietarios es que participen en las próximas asambleas de febrero y marzo revisar minuciosamente el presupuesto, exigir transparencia en el destino de los recursos y evitar recortes en seguridad. Entre las sugerencias, figura la revisión de contratos y la adopción de tecnologías para optimizar costos, sin sacrificar la calidad de los servicios.