Las leyes vigentes en Colombia contemplan la posibilidad de que los propietarios de viviendas pierdan su inmueble si el inquilino incurre en actividades delictivas dentro del mismo, aunque el dueño desconozca estos hechos.
Esta situación ha sido advertida por expertos jurídicos y notarios en el país, quienes reiteraron que la legislación faculta a las autoridades para iniciar el proceso de extinción de dominio sobre un bien utilizado para actividades ilícitas.
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La Ley 820 de 2003, conocida como el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, define los derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios.
Según esta norma, el propietario no puede exigir depósitos como garantía para cubrir daños o eventuales incumplimientos por parte del inquilino.
No obstante, la ley permite al dueño terminar el contrato y desalojar al ocupante en caso de mora en los pagos, incluso, si solo existe un mes de retraso.
Esta disposición protege a propietarios en escenarios de impago, pero no blinda ante todas las eventualidades derivadas del arrendamiento.
Un aspecto crítico señalado por la Notaría 19 de Bogotá indica: “un inmueble arrendado puede ser objetivo de la extinción de dominio cuando un arrendatario usa el inmueble para cometer sus delitos en este, así el arrendador o propietario desconozca esta situación”.
Esta advertencia cobra especial relevancia para quienes deciden rentar su propiedad, ya que las consecuencias pueden ser graves e irreversibles.
La extinción de dominio, regulada por la Ley 793 de 2002, es una figura que permite al Estado apropiarse de bienes empleados para actividades ilícitas.
La normativa especifica que esta medida aplica cuando el inmueble fue utilizado para delitos como enriquecimiento ilícito, peculado, interés ilícito en la celebración de contratos, contratos celebrados sin los requisitos legales, emisión ilegal de moneda, ejercicios prohibidos de monopolios e incluso delitos relacionados con la seguridad y defensa nacional, entre otros.
La Fiscalía General de la Nación puede iniciar la acción de extinción de dominio si comprueba que una vivienda se usó como base para cometer cualquiera de estos delitos.
En caso de avanzar el caso, el inmueble queda a disposición de la Sociedad de Activos Especiales (SAE), entidad encargada de administrar bienes recuperados o decomisados.
Bajo este procedimiento, el propietario pierde la titularidad del bien aunque no haya tenido conocimiento ni participación en las actividades ilícitas cometidas por el arrendatario.
El régimen legal que regula la propiedad y el arrendamiento en Colombia busca, por una parte, proteger los derechos del propietario y garantizar el respeto a los acuerdos contractuales, y por otra, facultar al Estado para combatir los delitos asociados al uso de bienes.
Ante el claro riesgo de verse involucrado involuntariamente en una investigación penal, diferentes voces jurídicas recomiendan extremar los filtros de seguridad en el proceso de selección de los arrendatarios.
Entre las sugerencias están requerir a los inquilinos documentos como:
- Antecedentes judiciales.
- Fotocopia de la cédula de ciudadanía.
- Verificar referencias personales y laborales.
Además de conocer la solvencia y reputación del interesado antes de formalizar el contrato. Asimismo, es clave vivir o visitar el predio seguido para conocer a qué se dedica el inquilino y conocer qué referencias dan los vecinos o los administradores en caso de que sea un conjunto residencial.
Aunque la ley no exige una supervisión constante, la detección temprana de comportamientos sospechosos puede evitar problemas legales de grandes proporciones.
La extinción de dominio no reconoce la buena fe como excepción absoluta para los dueños de los bienes. La autoridad evalúa el uso del inmueble y, al comprobar el nexo con las actividades ilícitas, puede proceder con la aplicación de la medida, incluso si el propietario ha obrado de manera diligente en la selección del inquilino.
El sistema busca que los bienes no pasen a servir de soporte para intereses criminales.
La preocupación para los dueños se incrementa ante casos en los cuales los arrendatarios transforman el espacio en vivienda en centro de operaciones de delitos que, incluso por su modalidad, son difíciles de detectar de manera anticipada.
El llamado desde entidades como la Notaría 19 de Bogotá apunta a reforzar los controles y no asumir que el desconocimiento de los hechos librará al propietario de ser objeto de la extinción de dominio.
La normativa actual se inscribe en el marco de la lucha contra el lavado de activos, el narcotráfico, la corrupción y los delitos graves que requieren medidas estructurales para frenar el uso de bienes privados en actividades ilícitas.
La responsabilidad legal del propietario, independiente de su conocimiento o participación, obliga a repensar las dinámicas de arrendamiento y a priorizar la información y prevención en el proceso de selección de los inquilinos.
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