Comprar vivienda en Colombia sigue siendo uno de los mayores retos de la vida adulta. Los altos precios en ciudades como Bogotá, Medellín, Cali o Barranquilla han hecho que para muchos hogares sea difícil adquirir una casa o apartamento propio. En este contexto, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 775 de 2025, que reglamenta la Ley 3 de 1991 y abre la posibilidad de acceder a subsidios para vivienda usada, a través de Fonvivienda y las Cajas de Compensación Familiar.
Con esta medida, el Ejecutivo busca brindar alternativas más accesibles a las familias que ven en la vivienda usada una opción viable frente al mercado de vivienda nueva, el cual suele implicar costos más elevados.
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¿Qué establece el Decreto 775 de 2025?
De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, el Decreto 775 de 2025 habilita la aplicación del Subsidio Familiar de Vivienda para la compra de vivienda usada, lo que amplía el espectro de beneficiarios y fomenta la formalización de este mercado.
El valor del subsidio dependerá de los ingresos del hogar, pero oscila entre 4 y 22 salarios mínimos legales vigentes (SMLV). En algunos casos, si se suman apoyos de las Cajas de Compensación Familiar, los hogares podrían recibir hasta 50 SMLV.
Principales requisitos para aplicar al subsidio
El Decreto 0775 de 2025, que reglamenta la Ley 3 de 1991, define los criterios específicos para acceder al Subsidio Familiar de Vivienda usada en Colombia.
Entre los requisitos principales se encuentran:
- Contar con una clasificación de SISBÉN IV entre A1 y D20.
- No tener vivienda propia inscrita a nombre de ningún miembro del hogar en el territorio nacional.
- Asegurar que al menos uno de los integrantes del hogar cumpla al menos una de las siguientes condiciones:
- Ser víctima del conflicto armado, registrada en el Registro Único de Víctimas (UARIV).
- Estar en proceso de reincorporación activa en la Agencia para la Reincorporación y la Normalización (ARN).
- Ser madre comunitaria acreditada por el Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF), vinculada a los programas de Hogares Comunitarios de Bienestar, Famis, o Madres Sustitutas.
- Ser reciclador de oficio registrado ante la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, como miembro de una organización reconocida por las autoridades.
El beneficio alcanza hasta los 30 SMLV en la modalidad individual y puede llegar a 50 SMLV cuando es concurrente (aportado entre el Gobierno y una caja de compensación). El monto dependerá del umbral de ingresos del hogar, la modalidad seleccionada y de si se accede o no a un subsidio de caja de compensación.
Mercado y contexto del subsidio para vivienda usada
La vivienda usada constituye una alternativa ante la disminución de subsidios para viviendas nuevas y el encarecimiento del mercado. En 2025, por cada vivienda nueva que se vende en el país, se transan cerca de cuatro viviendas usadas. Esta tendencia, impulsada por el acceso a financiación y herramientas tecnológicas, amplía las opciones para la población y dinamiza el mercado.
El auge de plataformas proptech que digitalizan procesos como la valoración, validación documental y gestión de créditos acelera además la formalización de operaciones de compraventa. Se estima que entre el 3% y el 4% del total de viviendas en Colombia cambian de dueño cada año.
Según cifras oficiales recientes del Dane, los créditos para adquisición de vivienda usada aumentaron un 52% en el primer trimestre de 2025 respecto al mismo periodo del año anterior, lo que evidencia el impacto de estas políticas y la mayor facilidad para acceder a financiamiento en este segmento.
¿Qué beneficios adicionales incluye el decreto?
Además del subsidio estándar y el apoyo concurrente, el Programa Semillero de Propietarios – Ahorradores contempla un beneficio de hasta 6 SMLV, que puede combinarse en modalidad individual o concurrente. Todos estos apoyos públicos están enfocados en personas y familias categorizadas como vulnerables y requieren que los solicitantes cumplan estrictamente con los criterios mencionados anteriormente.
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio anunció que esta política busca facilitar la adquisición formal de viviendas usadas y optimizar la asignación de recursos públicos hacia quienes más lo necesitan. Para postularse, los interesados deben consultar las convocatorias abiertas, preparar la documentación necesaria y seguir los canales oficiales de las entidades responsables.
¿Qué deben tener en cuenta los interesados?
Las familias o personas interesadas en estos subsidios deben:
- Verificar su clasificación vigente de SISBÉN y asegurarse de no figurar como propietarios de otro inmueble.
- Consultar las condiciones específicas según la ciudad y la entidad operadora del subsidio.
- Preparar pruebas documentales de su situación específica (víctimas, reincorporados, madres comunitarias o recicladores).
Este nuevo esquema regulatorio abre oportunidades en un mercado que durante años estuvo limitado a la oferta de vivienda nueva. El subsidio para compra de vivienda usada aparece como una herramienta clave para ampliar el acceso a la vivienda formal en Colombia durante 2025.
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