El estado chino se lanzó a una compra masiva de propiedades para tratar de superar la crisis inmobiliaria

En un bullicioso distrito del noroeste de Beijing, las grúas amarillas y verdes se alzan sobre andamios metálicos, mientras camiones cargados de piedra caliza triturada avanzan por terrenos recién excavados. A simple vista, parece una escena común en una ciudad que ha sido epicentro del boom inmobiliario chino durante décadas. Sin embargo, detrás de este proyecto hay un actor inusual: el Estado chino.

Lo que antes era un mercado dominado por promotores privados como Longfor, ahora está siendo rápidamente absorbido por empresas estatales y vinculadas al gobierno. Según un análisis del Financial Times (FT) de 440 parcelas vendidas en Beijing entre 2016 y 2024, los promotores respaldados por el Estado han superado a sus contrapartes privadas en adquisiciones de terrenos durante los últimos tres años. En 2023, las compras de parcelas por parte de empresas privadas cayeron a su nivel más bajo desde 2018, un giro en el mercado inmobiliario chino.

Este cambio no es casual. Tras la quiebra de China Evergrande en 2021, que desencadenó una crisis de liquidez en el sector, el gobierno chino ha intensificado su intervención para evitar un colapso total. “Se trata de un cambio estructural”, dijo al FT Zerlina Zeng, responsable de Estrategia de Crédito para Asia de la firma de análisis CreditSights. “Después de la pandemia, esto es cada vez más evidente”.

El Estado como salvavidas

El mercado inmobiliario ha sido un pilar fundamental de la economía china durante tres décadas, impulsando el crecimiento del PIB y proporcionando empleo a millones de trabajadores. Sin embargo, la burbuja inmobiliaria, alimentada por una deuda excesiva y la especulación, comenzó a desinflarse en 2021. Desde entonces, el gobierno ha tomado medidas drásticas para estabilizar el sector.

Una de las estrategias más notables ha sido la compra masiva de terrenos por parte de promotores estatales. Según datos de CreditSights citados por el FT, más de cuatro quintas partes de las ventas de suelo en 2023 fueron impulsadas por el Estado, lo que equivale a más del 80% del total. “El Estado está interviniendo para llenar parte del vacío dejado por los promotores privados”, explicó al diario británico Julian Evans-Pritchard, responsable de economía de China en Capital Economics.

En ciudades como Beijing, Shanghái y Shenzhen, este fenómeno es particularmente evidente. En octubre de 2023, dos terrenos en el distrito de Fengtai, en Beijing, se subastaron por un total de 13.000 millones de RMB (1.800 millones de dólares), dos de los precios más altos del año. Los compradores: empresas estatales que planean construir miles de nuevas viviendas.

El declive de los promotores privados

La crisis inmobiliaria ha dejado a muchos promotores privados al borde del colapso. Evergrande, una vez el mayor promotor del país, es el ejemplo más emblemático, pero no el único. Según un informe de Capital Economics, la participación de los promotores privados en las ventas de viviendas nuevas cayó del 66% históricamente a menos del 30% en 2024.

“Los promotores privados no han desaparecido del todo, pero su papel se ha reducido drásticamente”, señaló al FT Jeff Zhang, analista de Morningstar. “En las ciudades de primer nivel, como Beijing, la tendencia ha sido más pronunciada a medida que los promotores estatales se apoderaban de más parcelas”.

Este cambio no solo refleja la debilidad financiera de las empresas privadas, sino también las restricciones impuestas por el gobierno. “El costo de adquirir terrenos es relativamente alto para ellos”, explicó al diario británico un representante de ventas en un proyecto de lujo en las Colinas Fragantes, al noroeste de Beijing. “El proceso está guiado por el gobierno”.

Un mercado en transición

El dominio de los promotores estatales plantea preguntas sobre el futuro del mercado inmobiliario chino. Por un lado, un sector liderado por el Estado podría ser menos propenso a la especulación y la deuda excesiva. Por otro, existe el riesgo de despilfarro y mala asignación de recursos, según advierte el informe de Capital Economics citado por el FT.

Además, el gobierno ha implementado otras medidas para estabilizar el mercado, como la compra de apartamentos no vendidos para convertirlos en viviendas sociales y la intervención de bancos estatales para completar proyectos abandonados por promotores privados.

Desafíos persistentes

A pesar de estos esfuerzos, el mercado inmobiliario chino sigue enfrentando importantes desafíos. La demanda de viviendas nuevas sigue siendo débil, incluso en ciudades ricas como Beijing. “2024 no fue tan bueno como 2023”, admitió el representante de ventas en las Colinas Fragantes.

Fuera de las principales ciudades, la situación es aún más complicada. En muchas ciudades más pequeñas, las ventas de terrenos están dominadas por vehículos de financiación de los gobiernos locales (LGFV), que a menudo compran terrenos para estabilizar los mercados locales en lugar de iniciar nuevos proyectos.

“Creo que sabemos que la situación es generalmente peor en muchas de las ciudades más pequeñas”, dijo Evans-Pritchard. “La presión sobre las ventas de suelo es más extrema, por lo que la intervención del Estado será probablemente aún más significativa”.

Las dudas sobre el modelo

A medida que el Estado chino consolida su control sobre el mercado inmobiliario, surgen dudas sobre la sostenibilidad de este modelo. “La economía china se ha vuelto más una economía planificada con una postura más descendente”, señala Zeng. “El gobierno ya no necesita promotores privados”.

Sin embargo, el exceso de oferta sigue siendo un problema grave. Goldman Sachs estima que hay 30 billones de RMB en inventario de viviendas sin vender en China, incluyendo terrenos y apartamentos. “Todavía hay muchas obras en construcción, pero una vez terminadas, no van a ser sustituidas por nuevos proyectos”, advirtió Evans-Pritchard.

Mientras tanto, en las obras de One Sino Residence, en el distrito de Fengtai, el ambiente es de incertidumbre. “Ahora el mercado está formado básicamente por empresas estatales... los clientes no tendrán demasiados problemas con la entrega”, dijo un representante al FT. Pero los compradores, añade, están “a la expectativa”, esperando nuevas medidas políticas que hagan más atractiva la compra.

El futuro del mercado inmobiliario chino sigue siendo incierto. Lo que está claro es que el Estado ha tomado las riendas, y su capacidad para manejar esta crisis determinará no solo el destino del sector, sino también el de la economía china en su conjunto.

“Creo que existe la tentación de decir que ya hemos pasado lo peor”, concluyó Evans-Pritchard. “Pero para la construcción, que es mucho más importante para el PIB, ese no va a ser el caso en nuestra opinión”.