La nueva Ciudad: ya no se podrán construir edificios de más de 12 pisos

El gobierno porteño presentó el proyecto oficial que le dará un nuevo perfil urbano y morfológico a la Ciudad: no más torres con rejas alrededor, no más cálculos matemáticos de superficies construibles. Se definirán alturas por barrio, prometen más espacios públicos, menos tiempo de traslado al lugar de trabajo, captación de ganancias de los desarrolladores y protección del patrimonio.

Todos estos cambios, que se proyectan para los próximos 20 años, son los que plantean los proyectos para reformar los códigos de Planeamiento Urbano y de Edificación y una ley de plusvalía que permitirá financiar las reformas.

Una de las modificaciones más importantes tiene que ver con el cálculo de la constructividad y el fin de las zonificaciones. El proyecto, que fue discutido durante un año con vecinos y entidades de la sociedad civil, propone alturas, conservando las fisonomías barriales que van desde los 9 metros (PB y dos pisos) hasta 38 metros (edificio de 12 pisos).

"La ciudad sustentable en donde los trabajos queden cerca de las casas y la gente tenga mejor calidad de vida no puede concretarse con esta normativa", explicó el ministro de Desarrollo Urbano y Transporte, Franco Moccia, durante la presentación en la que detalló que este conjunto de normas data de 1977 y el de Edificación, de 1947.

La nueva fisonomía de los barrios se definirá entonces por alturas y patrimonio. Las alturas quedarían definidas de la siguiente forma: grandes corredores como la Avenida del Libertador podrán construir hasta 38 metros; en otras avenidas, 31 metros (PB y 9 pisos) o 22 metros (PB y 6 pisos), calles y algunos tramos de avenidas, 16,5 metros (PB y 4 pisos) y calles y pasajes 10,5 metros o 9 metros (PB y dos pisos).

El nuevo código permitirá que en algunos lugares las alturas se igualen, lo que significará una ganancia para los desarrolladores. Un ejemplo son las esquinas, que hoy por los cálculos son más bajas que el resto de la cuadra por el tamaño del terreno.

"En este escenario se generarán cambios en los valores del suelo: habrá parcelas de la Ciudad en las que se podrá construir más. Este valor adicional que logra la misma propiedad gracias al cambio de normativa que realiza el Gobierno, es llamado plusvalía urbana", explicó Carlos Colombo, subsecretario de Planeamiento Urbano local.

Ese proyecto de ley propone que el desarrollador contribuya con el crecimiento y consolidación de los servicios e infraestructura de la Ciudad a través del pago de un porcentaje de esa plusvalía que obtuvo gracias a la medida tomada por el Estado.

De lo recaudado, el 94% irá al Fondo de Desarrollo Urbano y Hábitat que se crea con la ley, destinado exclusivamente al financiamiento de: vivienda y equipamiento social, obras de infraestructura de transporte y servicios, espacios públicos y la integración de barrios vulnerables.

Las alícuotas se fijan según las zonas y los precios de incidencia del suelo y las zonas que el Gobierno quiere impulsar. Van entre el 10 y el 35% del excedente de la nueva construcción o ampliación existente.

La nueva posibilidad de constructividad que también incluye zonas que antes estaban catalogadas como industriales, como los bordes del Riachuelo o de la General Paz, darán nuevos metros cuadrados a las viviendas. En el fondo lo que buscan las normas es darle mayor densidad al distrito. "Esta Ciudad cuenta con infraestructura para 6 millones de personas que son las que circulan diariamente; a la noche van a dormir a otro lado. Lo bueno sería que los vecinos vean como atractivas las nuevas ofertas y estén más cerca de sus trabajos", sostuvo Moccia respecto de la densidad habitacional que tiene Buenos Aires. Cabe recordar que la Capital cuenta con una población estable de unos 3 millones de habitantes desde hace 50 años y que uno de cada tres hogares son unipersonales.

"Nuestra principal preocupación es mejorar los espacios públicos. El cambio más importante que se busca es que se respete y se consolide la identidad del barrio. Queremos evitar las sorpresas", dijo Horacio Rodríguez Larreta, jefe de gobierno, quien estuvo durante la presentación oficial.

El Código de Edificación, que es la norma que establece cómo se construye, no detallará materiales ni estructuras como sucede hoy. Sí determinará los servicios y los requisitos que las construcciones tienen que cumplir. El objetivo es que los nuevos edificios sean más sustentables e incorporen tecnología para recuperar el agua de lluvia, obtener eficiencia energética y garantizar la accesibilidad.

"Un ejemplo que parece absurdo, hoy el código exige que los baños tengan bañera. La gente mayor y con dificultades de accesibilidad no pueden utilizarla, es un problema", indicó Moccia. La normativa también incluye la digitalización y simplificación de los trámites de permisos de obra.

Los códigos de Edificación y de Planeamiento son normas que requieren de 31 votos para su aprobación y son de doble lectura previa audiencia pública, mientras que la ley de plusvalía necesita 31 votos. Hoy el bloque de Cambiemos cuenta con 34 votos en la Legislatura, sin embargo, en el oficialismo destacan que no es la idea sacarlo con la mayoría propia.
"Hay un cronograma que seguir y como se dijo es una normativa para la Ciudad de acá a 20 años. La idea es sacarla con amplio consenso y que se debatan los temas y los detalles en los que no se está de acuerdo", aseguró Agustín Forchieri, jefe de bloque de Cambiemos. Sin embargo, los cálculos oficiales indican que las normas serían una realidad antes de fin de año.

Consultados por Infobae, en los bloques opositores prefirieron esperar a que los proyectos ingresen oficialmente para dar sus opiniones.