La inseguridad antijurídica en el sector inmobiliario

La discusión sobre la desregulación inmobiliaria ya no consiste únicamente en determinar quién puede ejercer el corretaje en Argentina ni en sostener la ficción de que una actividad esencialmente comercial constituye una profesión científica. También exige evaluar qué resultados concretos produjo el sistema que, amparado por las leyes nacionales, se arrogó durante décadas el monopolio del control de la actividad.

La tesis de la desregulación ya es conocida: la intermediación inmobiliaria es una actividad esencialmente comercial; la matrícula obligatoria funciona como una barrera artificial de acceso; los títulos habilitantes no garantizan ética ni excelencia; y los colegios deberían competir como instituciones voluntarias, en lugar de conservar por ley el monopolio de la certificación de idoneidad. Pero existe una contradicción todavía más profunda.

Las mismas instituciones que se presentan como guardianas de la “seguridad jurídica” parecen haber construido un sistema en el que trabajar dentro de la formalidad resulta económicamente más costoso que permanecer fuera. En cualquier mercado sano, facturar, declarar ingresos, documentar las operaciones por sus valores reales y garantizar la trazabilidad de la información debería ser el comportamiento más conveniente. En el mercado inmobiliario argentino ocurre, demasiadas veces, exactamente lo contrario.

Cada operación transparentada expone al intermediario a matrículas, cuotas colegiales, aportes previsionales compulsivos, bonos, inspecciones, presunciones de ingresos y cargas superpuestas que no necesariamente agregan valor a la transacción, pero sí elevan el costo de operar legalmente. Esos costos no desaparecen. Se trasladan a propietarios, compradores, inquilinos y demás usuarios mediante mayores comisiones, menor competencia, servicios más caros o una informalidad que el propio sistema dice combatir.

Cuando decir la verdad resulta más costoso que ocultarla, el problema deja de ser exclusivamente moral, sino institucional: un problema de incentivos. La presión tributaria vinculada con la registración de las operaciones, sumada al entramado de colegios y cajas previsionales obligatorias, ayuda a explicar por qué tantas comisiones, valores reales y transacciones permanecen parcialmente desconectados de los registros oficiales. A mayor visibilidad, mayor exposición. A mayor facturación, más organismos reclaman una porción. A mayor trazabilidad, mayor capacidad para presumir ingresos y exigir contribuciones.

La denominada “profesionalización” revela así una arquitectura bastante diferente de la que proclama el discurso corporativo: una aduana de ingreso sostenida mediante títulos, matrículas y restricciones excepcionales en términos comparados; un sistema de permanencia financiado con cuotas, aportes y sanciones; y, en algunos casos, una barrera de salida administrada por las mismas instituciones que se benefician económicamente de impedir que las personas abandonen el circuito.

La pregunta, entonces, ya no puede limitarse a cuántas matrículas se entregaron o cuántos expedientes disciplinarios se tramitaron dentro de esas instituciones. La pregunta debe ser otra: ¿Cuánto recaudan los colegios y las cajas inmobiliarias? ¿Cuántas comisiones se facturan? ¿Cuántos comprobantes se emiten? ¿Qué relación existe entre la cantidad de matriculados, el volumen real de transacciones y la facturación declarada? ¿Cuál fue el resultado concreto de décadas de control obligatorio?

Diversas organizaciones defensoras del modelo corporativo afirmaron que el 98% de las operaciones pasa por Martilleros matriculados en Colegios Inmobiliarios. El dato contiene, en primer lugar, una contradicción. Esas mismas instituciones consiguieron que prácticamente todo intermediario que pretendiera operar legalmente atraviese obligatoriamente sus estructuras. Presentar luego ese resultado como una elección espontánea equivale a cerrar todas las puertas, dejar una sola abierta y celebrar que todos ingresan por ahí.

Pero ese supuesto 98 % encierra una consecuencia todavía más incómoda. Si casi todas las operaciones inmobiliarias pasan efectivamente por el sistema colegiado, debería existir una huella fiscal compatible con la dimensión económica que esas organizaciones aseguran controlar como guardianas de la “seguridad jurídica”.

Debería observarse una correlación razonable entre la cantidad de matriculados, los contribuyentes registrados, las transacciones realizadas, los comprobantes emitidos y el volumen de facturación. Por ese motivo, fue presentado un pedido formal de acceso a la información pública para que ARCA informe la cantidad de contribuyentes, el nivel de facturación y el volumen de comprobantes correspondientes a la actividad identificada bajo el código 682091, referido a servicios prestados bajo el sistema colegiado. Cuando exista una respuesta oficial, deberá ser publicada y contrastada con el discurso institucional de esas organizaciones.

No se trata de acusar individualmente a quienes trabajan dentro del sistema, sino de someter una afirmación corporativa a información verificable y evaluar el resultado real de décadas de matrícula obligatoria, vigilancia colegial y previsión compulsiva frente a la “seguridad jurídica” que esas instituciones invocan para justificar su obligatoriedad.

Si los registros muestran una cantidad de contribuyentes, comprobantes y niveles de facturación compatibles con la dimensión del mercado, existirá finalmente una base objetiva sobre la cual discutir su obligatoriedad.

Pero si revelan una huella fiscal sustancialmente menor, quedarán solamente dos posibilidades. O el 98 % es una construcción propagandística y los colegios no controlan la actividad que dicen representar. O el porcentaje es verdadero y el sistema controla prácticamente todo el mercado, pero fracasó rotundamente en formalizarlo. No existe una tercera alternativa cómoda.

Si los colegios no controlan la actividad, no pueden presentarse como garantes de la seguridad jurídica. Y si efectivamente la controlan, deberán explicar por qué el mercado continúa siendo opaco, difícil de auditar y parcialmente desconectado de los registros fiscales. En cualquiera de los dos casos, el argumento de la “seguridad jurídica” utilizado contra la desregulación comienza a derrumbarse.

La formalidad no se construye multiplicando permisos, títulos, matrículas, bonos, cuotas, cajas ni mecanismos cotidianos de extracción compulsiva, sino reduciendo el costo de cumplir y haciendo que operar dentro del sistema resulte más conveniente que escapar de él. Un orden verdaderamente orientado a la transparencia debería promover la facturación, la trazabilidad y la registración real de las operaciones. Debería simplificar el acceso, facilitar la competencia, reducir los costos improductivos y concentrar la responsabilidad en los daños concretos. No debería castigar la visibilidad.

Si los colegios agregan valor, podrán demostrarlo compitiendo como entidades voluntarias. Lo que ya no puede aceptarse es que sus supuestas virtudes sean presumidas por la ley, financiadas mediante coerción y defendidas con cifras que no pueden ser contrastadas.

Desregular el sector es indispensable para hacer posible la formalidad. Abrir el mercado no significa eliminar controles. Significa terminar con el monopolio del control en manos de instituciones corporativas de origen gremial. Significa reemplazar la habilitación obligatoria por responsabilidad efectiva; los tribunales disciplinarios sectoriales por la Justicia ordinaria; la matrícula compulsiva por certificaciones voluntarias; y el privilegio institucional por competencia abierta.

La defensa del consumidor no depende de que exista una única organización autorizada para decidir quién puede trabajar. Depende de contratos claros, información verificable, mecanismos de reputación, seguros de responsabilidad, trazabilidad, sanciones ante daños reales y acceso eficiente a la Justicia.

La desregulación inmobiliaria no pretende destruir la formalidad. Pretende hacerla, de una vez por todas, posible. Porque cuando cumplir se transforma en una desventaja económica, la opacidad deja de ser una anomalía y se convierte en el resultado previsible del sistema. Y la verdadera inseguridad antijurídica comienza cuando la ley hace más costoso decir la verdad que ocultarla.