Por qué Evergrande no será otro Lehman Brothers

El temor a que se repita algo similar a la crisis financiera mundial del año 2008 hizo que la opinión pública occidental vea con mucha preocupación el caso de Evergrande, la desarrolladora inmobiliaria china que atravesó un problema de credibilidad bancaria en las semanas recientes. Pero el problema de la empresa ya empieza a resolverse. Se trató de un problema particular de una empresa con características chinas, que sufrió un “shock regulatorio” por parte del gobierno chino. Pero las autoridades chinas no tienen ninguna intención de dejarla caer.

Para entender el caso, hay que analizar el desarrollo reciente del sector inmobiliario chino. La regulación vigente permitió el crecimiento de las grandes empresas desarrolladoras, que tienen permisos y licencias especiales, diferentes del resto de las empresas constructoras. Las desarrolladoras son las que pueden realizar las grandes obras nuevas, y también la reconstrucción de las viejas edificaciones en las grandes ciudades. Eso, a su vez, les dio un lugar de privilegio en la economía china de las últimas décadas, que se caracterizó por el fuerte impulso a la construcción, y una enorme revaluación de las propiedades.

En 2005, cuando cursaba mi carrera universitaria en Beijing, el precio de un departamento en una buena zona de esa ciudad -similar a Las Cañitas en Buenos Aires- era de alrededor de USD 1.000 el metro cuadrado; hoy, esa misma propiedad está valuada en USD 15.000 por metro cuadrado, misma zona. Los nuevos precios de las propiedades las hizo inaccesibles para clase media, y mató a los pequeños comerciantes. El auge del e-commerce se explica, en parte, por los precios deslumbrantes de los altos alquileres.

Pero el gobierno chino no quiere seguir con ese modelo económico motorizado por la construcción, por diferentes razones. La primera, es que afecta a la economía real. Los altos rendimientos de los desarrollos inmobiliarios capturaron muchas inversiones, y eso no es saludable para la industria, las pequeñas empresas y otras actividades, además de que concentra el desarrollo en la zona costera. Y la segunda, es que puede haber una crisis financiera en potencia.

Como consecuencia de la expansión de las desarrolladoras inmobiliarias, hoy China tiene 3 mil millones de viviendas, un promedio de más de dos casas por ciudadano. Significa que hay un riesgo de que el exceso de viviendas haga que los precios se caigan. Y eso sí es peligroso.

El negocio inmobiliario es un negocio financiero. Las empresas desarrolladoras se financian en los bancos, compran la tierra tierra con créditos, y al comenzar a construir, comienzan a cobrar a los compradores de las futuras viviendas “en pozo”. Asimismo, la gente que compra los departamentos también toma crédito de los mismos bancos. Todo el negocio inmobiliario está basado en deuda bancaria. Si el mercado de la vivienda colapsa por exceso de oferta, y los precios de las propiedades bajan de golpe, eso sí podría transformarse en una crisis financiera. Porque ni la gente que compra ni las empresas desarrolladoras podrían pagar sus deudas. Por eso, el gobierno chino impuso la regla de las “tres líneas rojas” a las empresas desarrolladoras. Esta regulación significó un límite al negocio de las desarrolladoras: a estas empresas ya no se les permite tomar deuda por más del 70% de sus activos ni de la rentabilidad del negocio (EBIDTA), ni tener más dinero que deudas de corto plazo (”cash-to-short-term debt ratio > 1″).

Problemas de caja

Evergrande, que también se había metido en negocios que fracasaron, como fútbol, turismo y otros, no cumplió ninguna de las tres, y entonces los bancos comenzaron a “sancionar” a la empresa, cobrando directamente de sus cuentas los pagos de las deudas asumidas, para garantizar el cumplimiento, lo que creó un problema de flujo de caja en la empresa. Cuando se conoció la noticia, las acciones de la empresa bajaron y los proveedores de la construcción (materiales, transporte, etc.) se asustaron y también quisieron cobrar, como los bancos. Así se creó un principio de crisis. Pero no de todo el sistema financiero: esta es una crisis de una empresa.

Para empezar, por los números. Aunque Evergrande incumplió con la regla de las “tres líneas rojas”, tiene un patrimonio de bienes y tierras que supera a su deuda total, de USD 300.000 millones. Por lo tanto, en el peor de los casos, la empresa podría pagar su deuda vendiendo las propiedades que construyó -y sigue construyendo. El problema que tiene para hacerlo rápidamente, es que el gobierno le impide bajar los precios. Las autoridades chinas no quieren que los precios inmobiliarios sigan subiendo, por lo que vimos antes, pero tampoco quieren que bajen de golpe, porque si bajan todos los precios sería un shock. Por eso, optó por la estrategia de calmar las cosas.

La semana pasada el presidente de Evergrande visitó en Beijing a funcionarios de alto nivel, se comprometió a pagar puntualmente sus deudas, y los funcionarios pidieron a los bancos que fueran más flexibles en sus cobros. Por eso en los últimos días aparecieron buenas noticias, Evergrande comenzó a pagar, se retomaron las construcciones. Se calmó la crisis.

No hay que confundir Evergrande con Lehman Brothers y la “burbuja” de las hipotecas subprime, que fue una verdadera crisis financiera, por tres razones. La primera, que ya mencionamos, es que en este caso los números están bajo control. La segunda, muy importante, es que EEUU tiene una moneda mundial, el dólar, que hace que sus crisis se transfieran hacia afuera, se “globalicen”, pero China tiene yuanes, que es una moneda de un solo país, y eso le da un funcionamiento totalmente diferente. Y la tercera, que es la razón de fondo, es que el sistema político y económico es muy distinto del de EEUU. Los bancos chinos están controlados por el gobierno; algunos directamente, y otros indirectamente. Y los bancos, las empresas y el gobierno tienen sus intereses alineados. Nadie quiere caos, todos quieren estabilidad. Y el pueblo chino también. La mayoría de los chinos invirtieron sus ahorros en sus viviendas, y no quieren que los valores se derrumben. Por eso fue relativamente sencillo que la crisis de una empresa se mantenga bajo control.

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