¿Qué implicaciones tendrán las reducciones de impuestos a la propiedad de la Enmienda 3 para el mercado inmobiliario de Miami?

La aprobación de la Enmienda 3 de Florida abre un nuevo escenario para el mercado inmobiliario del sur del estado: aliviará la carga tributaria de millones de propietarios, pero también puede tensionar los presupuestos municipales y encarecer otros costos vinculados a la vivienda.

Según información del Miami Herald, la medida obtuvo cerca del 62 % de los votos en las elecciones del martes, por encima del 60 % requerido para reformar la Constitución estatal. A partir de 2027, elevará la exención fiscal para viviendas principales a USD 150.000 y, desde 2028, a USD 250.000. Además, reducirá del 10 % al 5 % el límite anual de incremento del valor catastral de inmuebles que no sean residencia principal.

El tasador de propiedades de Miami-Dade, Tomás Regalado, estimó ante el Miami Herald que los contribuyentes del condado recibirán reducciones por USD 353 millones durante el primer año de vigencia. Para el segundo año, calculó que el alivio podría rondar los USD 500 millones.

El impacto dependerá de cada municipio y de la situación tributaria de cada vivienda. Florida TaxWatch proyectó que un propietario con exención fiscal en la ciudad de Miami podría ahorrar alrededor de USD 1.216 en 2027 y USD 2.448 en 2028.

El alivio tributario puede mejorar la permanencia de los propietarios

Regalado sostuvo que la alta aprobación de la propuesta en Miami-Dade reflejó la preocupación de los votantes por la asequibilidad de la vivienda y el aumento del costo de vida. “No esperaba una victoria tan contundente”, afirmó el funcionario, quien había defendido la iniciativa durante la campaña.

El ex vicegobernador republicano y presidente de Florida TaxWatch, Jeff Kottkamp, aseguró que el resultado estuvo ligado al malestar económico que atraviesan los hogares. “En todo el país, fueron unas elecciones en las que la gente se preocupó por su bolsillo”, declaró al diario.

Para Henry Torres, presidente de la constructora Astor Companies, el beneficio puede resultar relevante para familias de clase media que enfrentan mayores gastos por inflación, seguros, alimentos y servicios. “Se esfuerzan, pero logran salir adelante. Pero cada vez es más difícil”, dijo Torres en declaraciones recogidas por el Herald.

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami también espera que la reforma influya en las decisiones de compra. Su directora de defensa, Danielle Blake, consideró que el ahorro podría favorecer especialmente a adultos mayores con ingresos fijos. También indicó que algunos agentes ven una oportunidad para atraer a compradores que establezcan su residencia en Florida antes de fin de año.

Quienes se muden al estado a partir de 2027 deberán esperar cinco años para recibir la exención ampliada de vivienda principal. Esa regla puede incentivar operaciones de compra de corto plazo, aunque no modifica los altos precios de venta ni las condiciones de crédito hipotecario.

Los municipios deberán cubrir una menor recaudación

El principal interrogante se centra en cómo las ciudades y los condados afrontarán la pérdida de recursos. Florida TaxWatch calculó que la enmienda podría restar USD 45.800 millones a los gobiernos locales del estado entre 2027 y 2032.

Torres anticipó que algunos municipios podrían elevar tarifas de impacto, permisos y otros cargos vinculados al desarrollo inmobiliario. Antes de la votación, afirmó que el sector comercial “probablemente se vería perjudicado” si las autoridades buscan compensar los menores ingresos a través de nuevos cobros.

Alexander Ruiz, director de operaciones de Prestige Companies, declaró al Miami Herald que espera que los gobiernos locales “intenten compensar la pérdida de ingresos de alguna manera”. Jackson Peel, vocero de un comité opositor a la medida, consideró que las tarifas podrían convertirse en una vía para recaudar fondos sin enfrentar el mismo proceso político que exige un aumento tributario.

Regalado, en cambio, puso en duda que los funcionarios locales quieran aumentar impuestos por el costo electoral de esa decisión. A su juicio, las administraciones deberán revisar gastos y ajustar presupuestos.

Los alquileres y las propiedades comerciales enfrentan riesgos

La directora ejecutiva de Miami Homes For All, Annie Lord, señaló que la iniciativa ofrece una respuesta parcial al problema habitacional. La organización considera que los inquilinos necesitan medidas específicas, ya que no reciben de forma directa la exención destinada a propietarios de viviendas principales.

La analista de Tax Foundation, Nicole Fox, advirtió que los dueños de inmuebles comerciales y segundas residencias podrían terminar con una mayor presión fiscal. Barry Sharpe, presidente de Sharpe Properties, afirmó que ese costo podría trasladarse a los contratos de alquiler. Lord coincidió en que tanto los inquilinos residenciales como los comerciales podrían enfrentar aumentos.

Otro posible efecto es una menor disposición a vender propiedades comerciales. Brian Sharpe, vicepresidente de Sharpe Properties, explicó que una venta restablece el valor imponible del inmueble al precio de mercado, por lo que el comprador pierde el beneficio del límite previo sobre la tasación. El empresario describió esa situación como “esposas de oro”, porque puede alentar a los propietarios a conservar activos en vez de ponerlos en venta.

El gobernador Ron DeSantis calificó la aprobación como “el comienzo de nuestros esfuerzos por eliminar el impuesto a la propiedad”. Regalado respaldó la eliminación de ese gravamen para viviendas principales, mientras la Legislatura de Florida deberá definir la normativa necesaria para aplicar la reforma antes de que entre en vigencia.