Qué es el AMI y por qué define si puedes acceder a vivienda asequible en Nueva York: guía para entender el ingreso medio del área

El AMI en Nueva York define qué hogares pueden acceder a una vivienda asequible y qué rango de alquiler corresponde a cada unidad.

En 2026, el 100% de ese ingreso medio del área es de USD 152.700 para una familia de tres personas, un umbral que ordena las loterías de vivienda y sus requisitos.

Cumplir con el rango de ingresos del AMI permite participar en una lotería de vivienda asequible en Nueva York, pero no garantiza la asignación de una unidad.

Tras el cierre de la convocatoria, los candidatos seleccionados deben acreditar con documentos que cumplen todos los requisitos, mientras que las solicitudes presentadas fuera de plazo quedan descartadas.

El AMI, sigla de Area Median Income o ingreso medio del área, es la vara que utiliza el gobierno para determinar la elegibilidad en muchos programas de vivienda asequible.

De acuerdo con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos, ese valor se establece cada año para distintas regiones del país. En Nueva York, esos datos se usan para fijar los requisitos de ingreso de numerosas viviendas.

No se trata de una cifra fija ni de un único monto aplicable a todos los hogares. El valor cambia cuando HUD publica nuevos límites anuales y también varía según el tamaño de la familia, de modo que dos hogares con el mismo ingreso pueden tener distinta elegibilidad si no tienen la misma cantidad de integrantes.

El porcentaje del AMI indica a qué nivel de ingresos apunta cada unidad

Una de las confusiones más frecuentes aparece cuando una lotería menciona viviendas al 60%, 80% o 130% del AMI. Ese porcentaje no describe un descuento sobre el alquiler de mercado, sino el nivel de ingresos para el que fue pensada la unidad.

Las loterías no siempre están dirigidas a hogares ubicados exactamente en el 100% del AMI. Algunas convocatorias reservan unidades para quienes se encuentran en el 40%, 60%, 80%, 100% o 130% del AMI, y cada apartamento suele incluir un ingreso mínimo y otro máximo.

Eso implica una consecuencia práctica: una persona puede ganar demasiado para una unidad determinada, pero también puede ganar demasiado poco. El aviso de cada lotería detalla el rango exacto que debe cumplir el hogar.

Nueva York suele considerar asequible una vivienda cuando su costo representa alrededor de un tercio o menos de los ingresos del hogar.

Por eso, una lotería orientada a hogares con ingresos relativamente altos puede ofrecer alquileres que también parezcan altos.

En esa clasificación, HPD considera hogares de ingresos moderados a los que se ubican entre el 81% y el 120% del AMI. La misma agencia define como hogares de ingresos medios a los que se encuentran entre el 121% y el 165%.

El cálculo toma en cuenta al hogar completo y no solo al solicitante

Para determinar si una familia califica, en general se considera el ingreso del hogar y no solo el salario de la persona que presenta la solicitud.

Eso puede incluir los ingresos de otros integrantes que vivirán en el apartamento, según las reglas del programa y la situación particular de la familia.

Por esa razón, NYC Housing Connect recomienda revisar con cuidado cómo se calcula el ingreso antes de aplicar. Ese paso es central porque la elegibilidad depende tanto del dinero que entra al hogar como del número de personas que lo integran.

La composición del hogar también incide en el tipo de unidad al que se puede acceder. Una misma lotería puede ofrecer estudios y apartamentos de una, dos o tres habitaciones asignados a distintos porcentajes del AMI, de modo que una familia puede no calificar para un estudio, pero sí para un apartamento más grande, o al revés.

La forma más directa de saber si un hogar reúne las condiciones es consultar la tabla oficial de AMI de Nueva York, ubicar primero la cantidad de integrantes y luego comparar el ingreso anual con el porcentaje exigido por la lotería. Ese cruce entre tamaño del hogar e ingreso es la clave básica para interpretar cualquier convocatoria de vivienda.